Die Immobilie beleihen, um mit dem Geld an Aktien zu verdienen? Die Rechnung geht tatsächlich auf.
Die Immobilie beleihen, um mit dem Geld an Aktien zu verdienen? Die Rechnung geht tatsächlich auf. © Tierney / Adobe Stock

Frankfurt 20.11.2020 –– Wer auf Festgeld oder Tagesgeld setzt, gewinnt keinen Blumentopf. Anlagen am Aktienmarkt hingegen verheißen üppige Renditen. Warum also nicht die Niedrigzinsen nutzen, die eigene Immobilie beleihen – und mit den frei verfügbaren Beträgen am Kapitalmarkt einzusteigen?

Sparer mit größeren Guthaben zahlen Negativzinsen an ihre Banken und selbst langfristige Festgeldanlagen bieten meist nicht mehr als einen Inflationsausgleich. Eigentlich ist es nicht erstaunlich, dass Indexfonds sich einer immer größeren Beliebtheit erfreuen. Die sogenannten Exchange Traded Funds (kurz ETF) konnten in den vergangenen zwanzig Jahren im Durchschnitt Renditen von rund acht Prozent per anno erwirtschaften. Sparer verzichten mit ETF zwar auf garantierte Gewinne und gehen ein deutlich höheres Risiko ein als mit solchen, die in festverzinsliche Produkte investieren. Sie haben dafür aber auch die Möglichkeit, ihr Geld tatsächlich für sich arbeiten zu lassen, ihr Vermögen zu vermehren.

Das gilt auch für jene, die nur wenig liquide Mittel zum Anlegen, wohl aber eine schuldenfreie Immobilie besitzen. Sie nämlich können ihre Wohnung oder ihr Haus bei sehr vielen Banken zu günstigen Konditionen beleihen, also ein Darlehen aufnehmen, dass auf der Immobilie besichert ist.

Wer etwa ein abbezahltes Haus im Wert von 500.000 Euro sein Eigen nennt, kann dieses mit 200.000 Euro, im Extremfall sogar bei den meisten Banken bis 350.000 Euro belasten. Bei der Commerzbank zahlt er dafür 1,30 Prozent Zinsen pro Jahr, bei 20 Jahren Zinsbindung. Wer per anno zwei Prozent der Darlehenssumme tilgt, hat eine monatliche Rate von 547 Euro, pro Jahr käme er auf eine Summe von 6.564 Euro. Bei der Gladbacher Bank sind die Kosten sogar noch niedriger. Hier sind es 515 Euro monatlich und 6.180 Euro pro Jahr.

Die lange Zinsbindung von 20 Jahren ist sinnvoll, weil Fondsanlagen stets langfristig gedacht werden sollten, um etwaige Verluste ausgleichen zu können. Zudem können Kreditnehmer das Darlehen nach zehn Jahren jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung ganz oder teilweise mit dem Fondsguthaben zurückbezahlen. Bei der Auswahl der kreditgebenden Bank sollten Kunden zudem darauf achten, dass sie möglichst hohe, kostenlose Sondertilgungsoptionen von fünf oder zehn Prozent pro Jahr erhalten Dadurch können sie zwischenzeitlich auch höhere Beträge aus dem Fondsvermögen für die Tilgung des Darlehens nutzen.

Die FMH-Finanzberatung hat eine Umfrage bei den Banken in der FMH-Datenbank durchgeführt, um in Erfahrung zu bringen, welche Anbieter eine solche freie Verwendung eines Hypothekendarlehens akzeptieren und welche nicht. Nicht alle Banken haben zurückgemeldet, die jeweiligen Aussagen der Teilnehmer zeigt die folgende Tabelle.

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Rechenspiele für mehr Reichtum

Hat ein Kunde eine Bank ausgewählt, die seine Pläne mitgeht und investiert er die aufgenommenen 200.000 Euro in einen ETF, kann er pro Jahr einen Zinsgewinn von 1.500 Euro erwirtschaften, selbst wenn der Fonds nur vier statt acht Prozent per anno abwirft. Dabei sind die jährlichen Kosten für Zins und Tilgung schon abgezogen: (8.000 Euro Rendite minus 6.500 Euro für die Bedienung des Darlehens). Trotz der Entnahme für Zins und Tilgung würde das Fondvermögen weiter steigen, solange die Fondsrendite mehr als 3,5 Prozent beträgt.

Im obigen Beispiel mit 1,30 Prozent Zinsen lägen die Darlehensschulden nach zehn Jahren nur noch bei 157.350 Euro, nach 20 Jahren bei 108.900 Euro. Der Fondskontostand mit vier Prozent Ertrag betrüge nach zehn Jahren 210.000 Euro und nach 20 Jahren bei 221.000 Euro – Darlehenskosten bereits rechnerisch abgezogen – was einen Gewinn von 112.100 Euro nach 20 Jahren ergibt. Zwar müssen Erträge aus bei Fonds und ETF-Anlagen versteuert werden. Doch auch nachdem der Fiskus sein Recht bekommen hat, bleibt dem Kunden noch ein Reingewinn von 49.300 Euro.

Legt man eine Fondsrendite von acht Prozent minus einer jährlichen Entnahme von 3,5 Prozent aus dem Fonds zugrunde, ergibt sich nach großzügigem Abzug der Orderkosten eine Rendite von vier Prozent. Damit läge der Wert des Depots nach zehn Jahren bei 296.000 Euro und in zwanzig Jahren bei 438.225 Euro. Zieht man in diesem Fall nach 20 Jahren die Restschuld von 108.900 Euro und die Abgeltungssteuer von 193.150 Euro ab, läge der Gewinn nach Steuer immerhin bei 136.175 Euro.

Die Beleihung einer schuldenfreien Immobilie kann sich also als sehr lohnendes Investment erweisen, wenn man das Geld in Indexfonds investiert und einen langen Atem hat. Verluste sind bei diesem Modell zwar denkbar, allerdings erst, wenn die durchschnittliche Rendite des Fonds bei 0,5 Prozent liegen sollte und man die Darlehenskosten von 3,5 Prozent jährlichen entnehmen möchte. In diesem Fall reicht das Fondsvermögen nach zehn bzw. 20 Jahren gerade noch aus, um die Restschulden des Darlehens auszugleichen. Jeder, der eine mit Schulden finanzierte Geldanlage plant, sollte sich daher intensiv beraten lassen, um Fehlentscheidungen und Verluste möglichst auszuschließen.

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
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