Flexibilität ist alles – auch in der Baufinanzierung.
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Frankfurt 26.06.2020 –– Wenn uns die Corona-Krise eines gelehrt hat, dann das: Flexibilität ist alles. Das gilt auch für die Baufinanzierung. Denn im Fall der Fälle sollten Darlehensnehmer ihr Hypothekendarlehen problemlos an die jeweiligen Lebensumstände und finanzielle Situation anpassen können. Drei mögliche Faktoren können den Darlehensvertrag flexibler gestalten – doch nur eine ist wirklich sinnvoll.

Die Corona-Krise brachte viele Schrecken. Einer davon war die Kurzarbeit. Gerade Darlehensnehmern bescherte die drohende oder tatsächliche Kurzarbeit schlaflose Nächte. Zwar nahm der Bund Darlehensnehmer schnell in Schutz, indem er eine dreimonatige Verschnaufpause auf Antrag verordnete. Doch auf derartige Rettungsschirme sollte sich niemand verlassen, der jetzt eine Baufinanzierung plant. Schließlich ist eine Pandemie nicht der einzige – und schon gar nicht wahrscheinlichste Grund – für einen plötzlichen, unvorhergesehenen finanziellen Engpass. Sowohl traurige private Anlässe wie eine Scheidung oder längere Krankheit können Auslöser für finanzielle Einbußen sein, aber auch positive, wie beispielsweise die Geburt eines Kindes.

Da niemand sein Leben en Detail planen kann, sollten Immobilienkäufer immer mit dem Nichtplanbaren rechnen. Flexibel bleiben lautet die Devise. Auch beim Hypothekenvertrag ist das möglich.

Grundsätzlich gibt es drei Optionen, Flexibilität in einen Darlehensvertrag zu bringen:

  • Sondertilgung
  • Bausparvertrag als Tilgungsersatz
  • Tilgungsveränderung

Wir schauen uns alle drei Optionen einmal genauer an, insbesondere hinsichtlich ihres Flexibilitätspotenzials.

Die Sondertilgung: Flexibilität für alle, die zu viel übrighaben

Eine Sondertilgungsoption im Darlehensvertrag bedeutet, dass der Darlehensnehmer größere Beträge zusätzlich bezahlen kann. Diese Option ist meist an bestimmte Konditionen gebunden. Beispielsweise an einen bestimmten Termin, zudem diese zusätzliche Tilgungsleistung erbracht werden darf, an eine maximale Anzahl an Sondertilgungen pro Jahr, eine maximale Summe pro Sondertilgung oder an eine Zinserhöhung, die für die Option der Sonderzahlungen anfällt. Jeder Darlehensvertrag hat übrigens laut §489 BGB eine kostenfreie Sondertilgungsoption ab dem 11. Jahr, auch wenn eine längere Zinsbindungsdauer vereinbart ist.

Flexibilität für finanzielle Engpässe bietet die Sondertilgung allerdings nicht, ganz im Gegenteil. Sie entzieht dem Darlehensnehmer Liquidität. Zudem können sich die meisten neugebackenen Eigenheimbesitzer in den ersten zehn Jahren ohnehin keine Sondertilgung leisten – schließlich möchte die Immobilie auch eingerichtet oder gar erst so nach und nach fertig gestellt werden. Für Menschen, die Geld übrig haben, war die Sondertilgungsoption immer eine Möglichkeit zur Zinsersparnis. Aber auch die ist aktuell nicht größer als eine durchschnittliche sichere Geldanlage an Zinsertrag bietet.

Der Bausparvertrag: Hat den Ruf flexibel zu sein, ist es aber nicht

Bausparverträge als Tilgungsersatz werden gerne angepriesen mit der Argumentation, dass sie flexibel in der Ansparung und in Rückzahlung seien. Das stimmt allerdings ganz und gar nicht. Zwar kann die Ansparrate reduziert werden. Doch erfolgt die Ansparphase nicht in der vereinbarten und errechneten Höhe, wird der Bausparvertrag nicht rechtzeitig zugeteilt – das Bankdarlehen kann nicht abgelöst werden und das Zinsrisiko am Ende der Zinsbindung wächst.

Auch die Tilgungsphase bietet nur eine Form der Flexibilität: Der Bausparvertrag kann bei Bedarf schneller zurückgezahlt werden. Langsamer allerdings nicht. Das ist umso schwerwiegender, da eine Bauspartilgung in den meisten Fällen 6 bis 12 Prozent des Darlehens pro Jahr entspricht. Ganz schön happig.

Echte Skalierbarkeit bietet nur die Tilgungsveränderung

Die Tilgungsveränderung ist tatsächlich eine Option, die nicht nur Flexibilität verspricht, sondern auch hält. Je höher die Tilgung, desto schneller wird der Kredit zurückbezahlt, desto höher aber auch die monatliche Rate. Je niedriger die Tilgung, desto geringer die monatliche finanzielle Belastung. Eine Option zur Tilgungsveränderung im Darlehensvertrag bietet also die Möglichkeit, die monatliche Rate an die aktuelle finanzielle Lebenssituation anzupassen:

Man muss der Bank nicht lange erklären, weshalb man die Tilgungshöhe verändern will, sondern gibt einfach an, dass man sie anpassen will. Viele Banken bieten zwei bis drei freie Änderungsoptionen, manche verlangen auch einen geringen Zinsaufschlag für diese Flexibilität. Selbst diese kann sich jedoch lohnen, wenn man viele Veränderungen beim Familieneinkommen erwartet.

Fazit: Die Option zur Tilgungsveränderung sollte in jedem Fall in den Vertrag

Unser Tipp: Optimal wäre es, wenn die Tilgung bis auf 1% reduziert werden kann. Sollten Tilgungsänderungen beispielsweise ab der dritten Änderung mit einer einmaligen Gebühr belegt sein, rechnet sich das dennoch. Denn Flexibilität bei finanziellen Engpässen ist wichtiger als eine vertretbare Gebühr für eine Aufwand der Bank.
In unserem Baufinanzierungs-Vergleich finden Sie übrigens schnell heraus, welcher Anbieter welche Tilgungsoptionen bietet. Klicken Sie bei einem Anbieter Ihrer Wahl auf „Mehr zu Produkt & Anbieter“ und schließlich auf den Reiter „Produkt-Infos“, um die Optionen zur Tilgungsveränderungen zu sehen. Nutzen Sie die Detail-Analyse, können sie die gewünschten Parameter an Flexibilität sogar direkt vorgeben.

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
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