Forward-Aufschläge super niedrig: Günstige Zeiten für die Anschlussfinanzierung
Forward-Aufschläge super niedrig: Günstige Zeiten für die Anschlussfinanzierung © Gajus / Adobe Stock

Frankfurt 16.10.2020 –– Umschulden war selten entspannter: Wer in den kommenden 36 Monaten einen neuen Baukredit braucht, profitiert sowohl von den Niedrigzinsen als auch von den gestiegenen Immobilienpreisen. Selbst Zocker können auf ihre Kosten kommen.

Auch wenn die Bauzinsen schon sehr lange sehr niedrig sind: Manche Zahlen nutzen sich trotzdem nie ab. So zum Beispiel diese: Wer aktuell eine Baufinanzierung benötigt, kann Effektivzinsen von 0,30 Prozent für zehn Jahre fest erhalten und 0,55 Prozent, wenn er die Zinsen für 15 Jahre festzurren will. Das sind traumhafte Konditionen. Einziger Schönheitsfehler: die Immobilienpreise. Sie sind in begehrten Lagen ebenfalls auf Rekordniveau – und fressen so die Zinsvorteile wieder auf.

Doch wie stehen eigentlich Immobilien-Eigentümer, die bereits vor Jahren gekauft haben und nun auf absehbare Zeit eine Anschlussfinanzierung benötigen?

Für sie gibt es gute Nachrichten. Denn selbst wer sich eigentlich noch jahrelang Zeit lassen kann, bevor er umschuldet, kann sich die günstigen Zinsen der Gegenwart auch für später sichern – zu absoluten Spitzenpreisen. Das funktioniert über sogenannte Forward-Darlehen, also Kredite, die bereits einige Jahre vor Ende der Zinsbindung abgeschlossen werden und – gegen einen kleinen Aufschlag – die aktuellen Preise für die Zukunft festzurren.

Anschlussfinanzierer profitieren doppelt

Wer sich derzeit für ein Forward-Darlehen interessiert, dem nutzen die aktuellen Entwicklungen gleich mehrfach.

Erstens wirken sich die gestiegenen Immobilienpreise positiv auf den sogenannten Beleihungsauslauf aus. Wer etwa vor acht Jahren noch eine 90 Prozentfinanzierung abgeschlossen hat, bekommt heute die Zinsen, die für eine Beleihungsgrenze von 60 Prozent gelten.

Zweitens profitiert er von den niedrigen Zinsen, die er sich für schlankes Geld auch für die Zukunft sichern kann: Kunden, bei denen die Zinsbindung in 24 Monaten endet, zahlen neben den vorteilhaften Basiszinsen derzeit einen sensationell niedrigen Forward-Aufschlag für die beiden Jahre Vorlauf. Der Grund: In den vergangenen zehn Jahren haben sich nicht nur die Bauzinsen um fast 80 Prozent verbilligt, auch die Forward-Aufschläge sind deutlich gesunken und liegen nur noch halb so hoch wie noch im Jahr 2010.

Forward-Darlehen für Anschlussdarlehen in zwei Jahren gibt es daher schon für 0,55 Prozent inklusive Aufschlag bei zehn Jahren Zinsbindung. Wer 15 Jahre Planungssicherheit wünscht, zahlt insgesamt nur etwa 0,90 Prozent. Dies war vor einem Jahr noch unvorstellbar.


Forward Aufschlag 09 2010 bis 10 2020
© FMH Finanzberatung / FMH-Finanzberatung


Zuschlagen oder Pokern?

Angesichts der aktuellen Lage scheint es zunächst keine Frage zu sein: Die richtige Zeit zum Abschluss einen Forward-Darlehens ist jetzt. Oder geht es am Ende sogar noch günstiger?

Eine eindeutige Antwort darauf kann momentan niemand geben. Fest stehts zwar: Wer jetzt auf Nummer sicher geht und das Forward-Darlehen unterschreibt, kann nicht viel falsch machen.

Wer etwas abgezockter ist, kann sich aber auch noch einige Wochen zurücklehnen, und abwarten. Denn Forward-Aufschläge werden in fast allen Fällen pro Monat der Vorlaufzeit verlangt werden – jeder eingesparte Monat spart also bares Geld.

Ewig Zeit bleibt fürs Pokern zwar nicht, denn die Erfahrung lehrt, dass auch die Zinsen einen Jahreszeiten-Rhythmus haben und zum Jahresende in der Regel steigen. Diese Entwicklung beginnt aber meist erst Mitte November, wenn die Banken anfangen, ihre Bücher zu schließen und das Jahresgeschäft ausklingen lassen. Dieses Geschäftsgebaren könnte sich auch auf die Forward-Aufschläge auswirken und die Anschlussfinanzierung damit gleich doppelt verteuern. Denn nicht nur die Bauzinsen könnten steigen, sondern auch die Forward-Aufschläge.

Wer zockt, geht Risiken ein

Wie also wirkt sich ein Zuwarten von drei Monaten bei den aktuellen Aufschlägen zwischen 0,005 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Vorlaufzeit – aus? Wir haben das für Darlehen von 250.000 Euro, einer Zinsbindung von zehn Jahre fest und sieben Prozent Tilgung ausgerechnet. In dieser Konstellation kostet ein Forward-Darlehen mit 24 Monaten Vorlaufzeit bei einem sehr guten Angebot derzeit 1.579 Euro pro Monat. Verkürzt man die Vorlaufzeit um drei Monate und unterstellt das gleiche Zinsniveau, sänke die Rate auf 1.569 Euro. Wer diesen Zinsvorteil mitnehmen will und weiterhin mit gleichbleibenden Zinsen rechnet, kann auf die vereinbarten zehn Jahre also 1.200 Euro sparen.

Ohne Risiko ist dieser Ansatz aber nicht: Denn wenn sich der Basiszins nur um 0,1 Prozent erhöht, wäre zwar der Forward-Aufschlag für den reduzierten Zeitraum statt bei 0,18 zwar nur bei 0,14 Prozentpunkten, aber durch die höheren Basiszinsen mehr als ausgeglichen – der Kunde würde am Ende also mehr bezahlen.

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
geschaeftskonten kreditkarten riester tagesgeld sparbuch ratenkredit festgeld forward giro hypothek bausparen depotbank ansparplan zuwachssparen

Die besten Forward-Darlehen für


Was derzeit gelesen wird

    FMH Artikel Archiv