Kaufnebenkosten sinken Ende 2020 bundesweit: Maklerkosten müssen beim Immobilienkauf geteilt werden

Nicht nur Immobilien sind in Deutschland teuer – auch der Erwerb an sich: Wer hierzulande ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, muss um die 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten berappen und zahlt – je nach Bundesland – zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen noch zwischen 3,5 und 7,14 Prozent Maklerkosten – auch hier variieren die Sätze je nach Region.

Damit können die Kaufnebenkosten den finanziellen Aufwand eines Immobilienkaufs schnell um zehn bis 15 Prozent erhöhen. Wer etwa ein vom Makler vermitteltes Haus in Hessen für 450.000 Euro kaufen will, muss derzeit rund 14 Prozent für die Kaufnebenkosten einplanen – stolze 63.000 Euro. Etwa zwei Prozent kosten Notar und Grundbucheintragung – je nach Darlehensbetrag, sechs Prozent gehen für die Grunderwerbsteuer drauf und knapp sechs Prozent verlangt der Makler. In Brandenburg lägen die Kaufnebenkosten bei einem vergleichbaren Objekt sogar bei 70.000 Euro, da die Grunderwerbsteuer hier 6,5 Prozent beträgt und der Makler sechs Prozent plus Mehrwertsteuer als Provision verlangt.

Maklerprovision: Einheitliche Regelung für die ganze Republik

Kurz vor Weihnachten treten jedoch neue Vorschriften zur Verteilung der Maklercourtage in Kraft: Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, muss er ab dem 23.12.2020 mindestens die Hälfte der Courtage tragen. Die Neuerung ist in § 656 d BGB verankert und gilt entsprechend im ganzen Bundesgebiet. Das klingt erst einmal spektakulär, allerdings muss man wissen, dass die Aufteilung der Maklerkosten in vielen Bundesländern schon heute üblich ist. Eine echte Entlastung wird es daher nur in Brandenburg, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern geben, wo Kunden noch alleine für die Courtage aufkommen müssen.

Und teuer bleibt der Makler für Käufer trotzdem. Denn bei einer Provision von sechs Prozent plus 19 bzw. 16 Prozent Mehrwertsteuer liegt die Courtage schnell bei 6,96 bzw. 7,14 Prozent. Und die Hälfte eben immer noch bei 3,48 bzw. 3,57 Prozent. Der Käufer unseres 450.000 Euro Hauses zahlt also immer noch 15.660 bzw. 16.065 Euro für den Makler.

Dennoch besteht die Hoffnung, dass es in Sachen Maklerprovision insgesamt etwas fairer zugeht, denn das Gesetz verpflichtet die Vermittler auch dazu, den Nachweis zu erbringen, dass der Verkäufer ihm eine entsprechende Provision überwiesen hat.

Damit die Makler weiterhin Aufträge von Verkäufern erhalten, ist es zwar durchaus denkbar, dass sie ihren Auftraggeber sogenannte Kickbacks zahlen. Den Käufer kann das aber zumindest solange egal sein, wie diese (eher unfeine) Praxis nicht zu einer Erhöhung der Courtage als solches führt.

Warten auf Weihnachten

Deutlich spannender ist die Frage: Lohnt es sich zu warten, bis das Gesetz in Kraft tritt oder sollte man einen geplanten Kauf lieber zügig durchziehen?

Wer jetzt schon in den Endzügen der Verhandlungen liegt, geht ein hohes Risiko ein, wenn er das gesamte Geschäft bis Ende Dezember verschiebt– denn Immobilien sind auch in der Corona Krise sehr begehrt. Je näher man dem Jahreswechsel kommt, desto wahrscheinlicher ist es jedoch, dass Verkäufer schon auf die neue Vorgabe umschwenken. Denn spätestens dann werden die meisten Kaufinteressenten auf Zeit spielen. Ob ein Kunde beim obigen Beispiel in Hessen 26.100 Euro oder 13.388 Euro an den Makler bezahlen muss, ist eben doch ein spürbarer Unterschied bei den Nebenkosten. Wer die ersparte Maklercourtage zu dem Eigenkapital in seine Finanzierung einbringt, spart über die Jahre richtig viel Geld.

Kaufnebenkosten: Gesparte Maklercourtage bringt bis zu 30.000 Euro in 15 Jahren

Nehmen wir erneut unser Beispiels-Objekt in Hessen, das 450.000 Euro kosten soll. Unterstellt ein Kunde hat 100.000 Euro Eigenkapital und finanziert mit einer Zinsbindung von 15 Jahren und drei Prozent Tilgung.

Nach der (noch) geltenden Nebenkostenregel ergeben sich folgende Zahlen:

• Kaufpreis 450.000 Euro plus
• 27.000 Euro Grunderwerbsteuer plus
• 6.675 Notar und Grundbuchkosten plus
• 26.100 Euro volle Maklercourtage

Das macht insgesamt 59.775 Euro Kaufnebenkosten und ergibt eine Gesamtbelastung des Käufers von 509.775 Euro. Der Darlehensbetrag liegt demnach bei 410.000 Euro. Bei einem Sollzins von 1,45 Prozent und drei Prozent Tilgung ergibt dies eine monatliche Rate von 1.520,42 Euro und eine Restschuld in 15 Jahren von 204.036 Euro.

Mit der neuen Nebenkostenregelung ergeben sich folgende Zahlen

• Kaufpreis 450.000 Euro plus
• 27.000 Euro Grunderwerbsteuer plus
• 6.675 Notar und Grundbuchkosten plus
• 13.400 Euro halbe Maklercourtage.

Das macht insgesamt 47.075 Euro Kaufnebenkosten und ergibt eine Gesamtbelastung des Käufers von 497.075 Euro. Der Darlehensbetrag liegt demnach nur bei 397.000 Euro und kann mit einem Sollzins von 1,15 Prozent finanziert werden – den verbesserten Zins gibt es wegen des geringeren Beleihungsauslaufs. Bei drei Prozent Tilgung ergibt dies eine monatliche Rate von 1.372,96 Euro und eine Restschuld in 15 Jahren von 202.117 Euro.

Bei gleicher Monatsrate von 1.520,42 Euro könnte der Käufer die Restschuld nach 15 Jahren auf 173.162 Euro senken. Die geringeren Maklerkosten würden am Ende zu einer Kostenersparnis von 30.874 Euro führen.

Diese Rechnung setzt natürlich voraus, dass die aktuellen Zinsen auch im Januar 2021 noch gelten und die Immobilienpreise sich bis dahin nicht erhöhen. Wer ohnehin erst gegen Jahreswechsel kaufen will und in Hessen, Brandenburg oder Mecklenburg-Vorpommern wohnt, kann ab Dezember aber unter Umständen sehr viel Geld beim Hauskauf sparen.

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