Lange oder kurze Zinsbindung: Baufinanzierungsexperte Max Herbst hilft bei der Entscheidung
Welche Zinsbindung? Unser Baufinanzierungs-Experte Max Herbst hilft bei der Entscheidung © Pormezz / Adobe Stock

Frankfurt 18.09.2020 –– Welche Zinsbindung Sie wählen sollten, wenn Sie jetzt einen Baufinanzierungs-Vertrag abschließen? Dazu gibt es zwei Antworten: eine theoretische und eine praktische. Unser Baufinanzierungs-Experte Max Herbst erläutert, weshalb die Hypotheken-Zinsen in den nächsten Jahren wohl nicht steigen werden, sich die lange Zinsbindung deshalb nicht lohnt – der typische Immobilienkäufer davon jedoch herzlich unbeeindruckt sein wird.

In dieser ungewissen Zeit wünschen sich viele Menschen Gewissheit. Das gilt vor allem für diejenigen, die jetzt eine Baufinanzierung abschließen. Gerade bei der Zinsbindung herrscht Unsicherheit: Wählt man nun eine lange Zinsfestschreibung, oder eher eine kürzere?
Der Laie würde vermutlich folgendermaßen denken: Wenn zu erwarten ist, dass die Zinsen in den nächsten Jahren steigen, sollte die Zinsbindung möglichst lang sein. Wenn dagegen zu erwarten ist, dass die Hypothekenzinsen sinken, sollte die Zinsbindung möglichst kurz sein.

Durchschnittlich angefragte Baufinanzierung<p>Mit unserem Hypothekenrechner werden täglich rund 3.300 Berechnungen

durchgeführt. Der durchschnittlich eingegebene Kaufbetrag liegt bei 470.000 Euro. 30 Prozent der Nutzer gehen von einem Kaufpreis von über 500.000 Euro aus. Der Darlehensbetrag liegt im Mittel bei 317.000 Euro, 42 Prozent der Nutzer fragen einen Kredit von über 300.000 Euro und mehr an.

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Zinsfestschreibung: So rechnen die Profis.

Ganz so einfach ist es jedoch nicht, denn Banken sind schließlich schlau und sichern sich gegen steigende Zinsen ab: Je länger die Zinsbindung, desto höher auch der Zins. Smarter wäre deshalb zu überlegen, wie hoch die Bauzinsen in 10 Jahren steigen dürften, damit Sie gegenüber einer 20-jährigen Zinsbindung bei gleicher Rate die gleiche Restschuld hätten.
Das müssen Sie glücklicherweise nicht selbst ausrechnen, das kann ein Rechner der FMH-Finanzberatung für Sie übernehmen. Damit finden Sie beispielsweise heraus, dass der Zinssatz nach zehn Jahren für die durchschnittlich angefragte Baufinanzierung* von aktuell 0,45 auf 1,77 Prozent steigen dürfte, um mit einem sehr guten Angebot von 0,92 Prozent für 20 Jahre fest mithalten zu können.

Um zu entscheiden, ob Immobilienkäufer aktuell lieber eine lange oder kurze Zinsbindung wählen sollten – 5, 10, 15, 20 oder gar 25 und 30 Jahre stehen zur Auswahl – müssen wir uns also die folgenden Fragen stellen: Werden die Hypothekenzinsen in den nächsten Jahren dermaßen steigen? Und was bedeuten mögliche Zinsänderungen konkret in Zahlen, also barem Geld?

Die Zinsentwicklung: Hypothekenzinsen werden wohl vorerst nicht steigen

Wer sich weltweit in der Finanzwelt umschaut, wird feststellen, wie unsicher die wirtschaftliche Entwicklung vieler Staaten aktuell ist, und wie gut es Deutschland im Gegenzug geht. Das sehen auch Investoren, die deshalb weiterhin bereit sind, dem deutschen Staat Geld zu leihen und damit sogar Minusrenditen einzufahren. So lange das so bleibt, werden die Bauzinsen auch nicht nennenswert steigen. Die Bundesanleihe müsste sich schon um über einen Prozentpunkt verteuern, damit die Hypothekenzinsen ebenfalls um einen Prozentpunkt steigen.

Ganz ausgeschlossen ist das natürlich nicht, in den nächsten Jahren aber doch sehr unwahrscheinlich. Der wirtschaftliche Einbruch durch COVID-19 ist in Deutschland geringer als in vielen anderen Industriestaaten und wesentlich geringer als in den meisten Schwellenländern. In Folge dessen werden auch die Steuereinnahmen in Deutschland wieder schnell sprudeln und die Entschuldung kann zurückgefahren werden. Diese Faktoren wird Deutschland auch zukünftig zu einem sicheren Anlageland machen. Und solange Deutschland als sicheres Anlageland gilt, werden die Anleger auch bereit sein, dem deutschen Staat trotz Minuszinsen Geld zu leihen.

Wie sich eventuelle Zinsänderungen finanziell auswirken würden

Die Zinsen werden also vermutlich nicht nennenswert steigen. Doch ab welchen Zinsänderungen wird das relevant für das Portemonnaie der deutschen Immobilienkäufer?

Den bisher niedrigsten Bauzins aller Zeiten gab es laut FMH-Zinsdokumentation am 11. März 2020. Ende April waren die Zinsen über alle Zinsbindungen hinweg um 0,1 Prozentpunkte höher. Das klingt nicht viel, doch da es in der Baufinanzierung um richtig große Summen geht, rechnen wir lieber einmal nach: Diese 0,1 Prozent mehr oder weniger bedeuten für die durchschnittlich angefragte Baufinanzierung* innerhalb von 20 Jahren knapp 5.000 Euro. Das ist tatsächlich eine zu vernachlässigende Summe in Anbetracht der Gesamtdarlehenssumme.

Hinzu kommt, dass die Zinsen aktuell schon wieder fast auf März-Niveau sind: Laut FMH-Zinsbeobachtung liegt der Mittelwert für eine Zinsbindung von 20 Jahren bei den Hypothekenzinsen aktuell bei 1,14 Prozent. Zum niedrigsten Zeitpunkt waren es 1,13 Prozent. Die Konditionen für fünf und zehn Jahre fest sind nur noch 0,04 Prozentpunkte von den Tiefstwerten entfernt.
Zusammenfassend lässt sich also sagen: Einerseits passiert aktuell quasi nichts in der Baugeld-Zinswelt. Andererseits bedeuten die Schwankungen in konkreten Zahlen auch keine nennenswerten Verluste.

Theorie und Praxis: Bei der Zinsbindung gehen sie weit auseinander

Beide Faktoren betrachtet, lohnt sich die lange Zinsbindung aktuell nicht. Soweit die Theorie. In der Praxis aber zählen nicht nur die harten, sondern auch die weichen Faktoren. Und so sind die meisten Immobilienkäufer froh, wenn sie einen Kredit sicher haben.

Die Vorstellung, in zehn oder gar fünf Jahren schon wieder Zinsgespräche führen zu müssen, Bonitätsprüfungen zu bestehen und neue Verträge auszuhandeln, erfüllt die meisten Menschen nicht gerade mit Freude. Ihnen ist Sicherheit wichtiger.

Sicherheit ist ebenfalls keine schlechte Wahl – auch wenn die kurze Zinsbindung die wahrscheinlich rentablere wäre.

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
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