Langfristiges Baudarlehen oder Kombination mit Bausparvertrag

Frankfurt 02.06.2017 –– Viele Regionalbanken verkaufen immer noch gern Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung, oft gekoppelt mit einem Bausparvertrag. Doch diese Kombination ist ziemlich unflexibel. Für langfristig denkende Bauherren gibt es bessere Alternativen.

Die Wirtschaft in Deutschland brummt, die Löhne steigen, viele Berufstätige und Rentner freuen sich über mehr Geld. Wegen der weit verbreiteten Risikoscheu fließt davon nur wenig in Aktien oder Fonds; der Löwenanteil landet trotz Nullzinsen auf den Giro- und Tagesgeldkonten von Volksbanken und Sparkassen. Kein Wunder, dass die derart überschwemmten Regionalbanken einen möglichst großen Teil des Geldes als Baudarlehen unter die Leute bringen wollen, um an der Niedrigzinspolitik der EZB noch etwas zu verdienen.

Beliebt: Regionalbanken setzen auf 10 Jahre Zinsbindung

Das größte Geschäftsvolumen machen Sparkasse & Co derzeit mit einer Zinsbindung über zehn Jahre fest. Das dürfte damit zu tun haben, dass die Banken bei dieser Zinsbindung wegen der Geldschwemme zum einen extrem günstige Konditionen anbieten können – 0,25 Prozentpunkte unter dem Durchschnitt –; zum anderen lassen sich damit die für sie lukrativen Bausparverträge gut verkaufen. Argument der Banken: Mit dem Bausparvertrag sichert sich der Kreditnehmer nach Ablauf der zehn Jahre einen recht attraktiven Bausparzins von derzeit durchschnittlich 2,45 Prozent – und hat so das Zinsrisiko im Griff.

Was dabei gern verschwiegen wird: Der Bausparvertrag muss genau in der errechneten Höhe bespart werden, weil sonst der Vertrag nicht zugeteilt wird und das ganze schöne Konstrukt bei höheren Zinsen in zehn Jahren richtig teuer werden kann. Flexibilität in der Ansparzeit gibt es nur insoweit, als dass die Besparung erhöht, aber nicht abgesenkt werden kann. Das gilt auch in der Tilgungszeit des Bausparvertrages. Dass die Bank zudem eine Abschlussgebühr für den Vertrag kassiert, wollen wir als Grund für das Angebot mal nicht unterstellen.

Sinnvoll: 20 Jahre beseitigen das Zinsrisiko wirklich

Aus unserer Sicht gibt es bei den derzeit sehr niedrigen Zinsen keinen vernünftigen Grund, die Kosten für einen Bausparvertrag zu tragen, von dem man nicht weiß, ob er in zehn Jahren seinen Zweck erfüllen wird. Zumal sich das Risiko einer Zinsänderung viel eleganter und fast komplett beseitigen lässt – und zwar mit einem Baudarlehen über eine Laufzeit von mindestens 15, besser noch 20 Jahren fest. Die durchschnittlichen Zinsen für 20 Jahre und zwei Prozent Tilgung liegen nach unserem FMH-IndeX bei derzeit gerade mal 2,06 Prozent. Vergleicht man dies mit Hilfe unseres Zinsbindungs-Rechners mit den aktuell 1,35 Prozent für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung, zeigt sich: Wenn 2027 der Zins für ein zehnjähriges Darlehen über die Marke von 3,28 Prozent steigt, hat es sich finanziell gelohnt, jetzt ein Darlehen über 20 Jahre abzuschließen.

Lange Laufzeit verschafft Seelenruhe – garantiert!

Nun weiß natürlich niemand, wo die Hypothekenzinsen in zehn Jahren stehen werden. Wir als FMH-Finanzberatung würden aber nicht darauf wetten, dass die Bauzinsen für zehn Jahre fest im Jahr 2027 garantiert unter der Marke von 3,3 Prozent liegen werden – eher dürfte das Gegenteil eintreten. Ungeachtet der Zinsentwicklung bietet der Abschluss eines Baudarlehens über 20 Jahre fest einen unmittelbaren psychologischen Gewinn – nämlich garantierte Seelenruhe: Wer jetzt diese Laufzeit wählt, muss sich bei empfohlenen drei Prozent Tilgung keine (großen) Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen, weil bis 2037 entweder durch mögliche Sondertilgungen alles getilgt ist oder die Restschuld so gering ist, dass Zinsänderungen kaum ins Gewicht fallen.

Absolutes Muss: Genügend Tilgungsanpassungen im Vertrag

Fazit: Wer bei der Baufinanzierung eine möglichst lange Zinsbindung wählt und damit seine Tilgungsrate für 20 Jahre festschreibt, gehört mit großer Wahrscheinlichkeit zu den Gewinnern. Denn er ist nicht nur vor dem Risiko höherer Zinsen gut geschützt, sondern profitiert zudem von Einkommenssteigerungen und Inflation, die die reale Schuldenlast mindert. Wer darüber hinaus auf ausreichende Optionen zu Tilgungsanpassungen vor allem auch nach unten achtet, um für die Wechselfälle des Lebens gewappnet zu sein, hat eigentlich alles richtig gemacht.