Wer sich mit seiner Baufinanzierung beschäftigt, benötigt nicht nur eine Auflistung von Zinssätzen, sondern auch Informationen mit Nutzwert: Gibt es besondere Angebote von einzelnen Banken? Rechnet sich vielleicht ein Riesterdarlehen? Welche Darlehensmöglichkeiten gibt es überhaupt? Antworten auf solche und anderen Fragen finden Sie hier.

Hypotheken-Vergleich

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Die besten Baugeld-Zinsen für

Auf einen Blick die besten Anbieter sehen, oder in der Detail-Analyse die perfekten Anbieter für die konkrete, persönliche Baufinanzierung finden: Der Hypotheken-Vergleich der FMH-Finanzberatung macht’s möglich.

Sprechen Sie Baufi?

Lexikon Teaser

Mit Hilfe des Baufinanzierungs-Lexikons der FMH-Finanzberatung sprechen Sie bald fließend Baufi – und blicken so bei Angeboten besser durch.

Die besten Baufinanzierer

FMH-Award Teaser

Der FMH-Award: Die besten Baufinanzierer des Jahres, gekürt von der FMH-Finanzberatung und dem Fernsehsender n-tv.

Wichtige Urteile Banner

Mai/Oktober 2014

Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet: Die von vielen Banken verlangte Bearbeitungsgebühr für Privatkredite ist unzulässig. Die FMH-Meinung dazu.

April 2007

Das Landgericht Stuttgart entscheidet: Banken dürfen die Kosten für die Wertermittlung des Objekts nicht an Kunden weitergeben dürfen (20 O 9/07), da sie der Sicherheit der Bank dient. Einige Banken umgehen dies, indem sie vom Kunden verlangen, dass er ein Gutachten in Auftrag gibt. Andere Banken ignorieren das Urteil, da noch kein BGH-Urteil vorliegt.

Die Hypothekenzinsen heute, gestern und damals

Früher war alles besser? Schauen Sie, wo die Hypothekenzinsen vor einigen Jahren standen und wie sie sich seitdem entwickelt haben. Diese Tabelle zeigt Ihnen den durchschnittlichen Hypothekenzins laut FMH-IndeX tagesaktuell und im Vergleich dazu aus der jüngeren und älteren Vergangenheit. Ist ein Zinssatz mit rotem Pfeil gekennzeichnet, war er höher als der heutige Hypothekenzins, grün markierte Zinssätze waren niedriger als der heutige und grau markierte waren genau gleich.

Es handelt sich jeweils um das gleiche Datum im jeweiligen Jahr.

5 Jahre10 Jahre15 Jahre

    Beliebte Fragen zum Thema Hypothekenzins

    Prognose Hypothekenzinsen: Jetzt zuschlagen oder lieber warten?

    Die Hypothekenzinsen sind Ende Juli 2018 nur 0,35 Prozentpunkte vom Rekordtief im Oktober 2016 entfernt. Erreichen wir ein neues Zinstief? Soll man darauf warten?

    Max Herbst von der FMH-Finanzberatung sagt dazu: „Immobilienkäufer können nicht auf mögliche Zinssenkungen warten – man kann ja schlecht zum Verkäufer sagen, dass man das Haus zwar gern hätte, aber erst in ein paar Monaten, wenn die Zinsen vielleicht noch ein bisschen gesunken sind. Der Immobilienmarkt bestimmt also den Kaufmoment, nicht die Zinslandschaft.

    Doch auch so wäre warten keine gute Idee – der aktuelle Zinsstand zeigt, wie unberechenbar der Hypothekenzins ist: Nur wenige Fachleute hätten sich vorstellen können, dass die Bundesrendite und damit auch die Hypothekenzinsen trotz einer Inflationsrate von über 2% und der EZB-Ankündigung, den Anleiheankauf zu beenden, weiter sinkt. Doch solange die Großinvestoren Sicherheit vor Rendite wählen, werden unsere Hypothekenzinsen niedrig bleiben. Nur kann auch diese Anlageentscheidung schnell kippen und zu steigenden Zinsen führen. Auf ein neues Zinstief zu spekulieren wäre denkbar, gleichzeitig aber sehr riskant.“ (Stand: 25 Juli 2018)

    Hypothekenzinsen und Bauzinsen: Gibt es einen Unterschied?

    Nein. Es gibt allerdings kaum noch echte Hypotheken-Darlehen. Ganz selten noch werden Hypotheken im Grundbuch eingetragen, die eng mit dem Beleihungsobjekt verbunden sind und nur in Höhe der Restschuld als Sicherheit dienen. Bei Grundschulden kann der Betrag bis zur Grundschuldhöhe immer wieder ausgeschöpft werden. Fast alle Baudarlehen werden als Grundschulden abgesichert, weil sie im Laufe der Jahre wesentlich leichter von der Bank und auch vom Hauseigentümer weiter genutzt werden können. Wer also aktuell von Hypothekendarlehen spricht, meint eigentlich Grundschulddarlehen. In der Praxis wird jedoch nicht zwischen den beiden Begriffen unterschieden und auch in unserem Hypotheken-Vergleich gibt es keinen Unterschied. (Stand: 25 Juli 2018)

    Was ist der Effektivzins bzw. der effektive Jahreszins?

    Der Effektivzins bezeichnet die jährlichen Kosten des Kredites, umgerechnet auf die Laufzeit. Sprich, nicht nur der reine Kreditzins (Sollzins, früher auch als Nominalzins bezeichnet) wird hier angezeigt, sondern es werden auch eventuelle Kosten und Verrechnungsvorgaben einberechnet. Seit die Banken keine Bearbeitungsgebühren mehr verlangen dürfen, ist der Unterschied zwischen dem Sollzins und dem effektiven Jahreszins sehr gering geworden. Erst seit dem 21.03.2016 schreibt der Gesetzgeber vor, dass die Grundbuchkosten im effektiven Jahreszins berücksichtigt werden müssen. Dadurch erhöht sich der aktuelle jährliche Effektivzins um 0,02 bis 0,05 Prozentpunkte. Mit der Vorgabe, den Effektivzins inklusive verschiedener Entgelte und Kosten zu nennen, soll eine leichtere Vergleichbarkeit der Angebote ermöglicht werden.

    Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und andere Entgelte müssen im Effektivzins allerdings nicht angegeben werden. Selbst diese Kosten können Sie in unseren Effektivzinsrechner einfließen lassen, um ihren tatsächlichen Effektivzins – und damit eine echte Vergleichszahl – zu erhalten. (Stand: 25.Juli 2018)

    Wie kann ich Angebote mit unterschiedlicher Zinsbindung und Tilgung vergleichen?

    Kreditangebote mit unterschiedlicher Zinsbindung und Tilgungshöhe zu vergleichen, ist für den Laien quasi unmöglich. Deshalb haben wir einen Rechner entwickelt, der das für Sie erledigt: Geben Sie die Eckdaten der beiden Baufinanzierungsangebote in unseren Angebotsvergleich ein und Sie erkennen schnell die Unterschiede und Gemeinsamkeiten der unterschiedlichen Angebote. Das Geheimnis liegt darin, dass die unterschiedlichen Angebote auf eine vergleichbare Größe abgeändert werden, sprich, das Angebot mit der geringeren Rate wird rechnerisch dem monatlich teureren Angebot angepasst. >> Zum Angebots-Vergleich (Stand: 25.Juli 2018)

    7 ultimative Experten-Tipps, damit aus den besten Hypothekenzinsen die beste Baufinanzierung wird

    1. Niemand weiß, wie sich die Hypothekenzinsen in den Jahren entwickeln werden. Wer wenig Eigenkapital einsetzt und im Verhältnis zum Einkommen eine hohe Belastung in Kauf nimmt, sollte eine möglichst lange Zinsbindung wählen – 15 bis 20 Jahre fest sind das Minimum.

    2. Flexibel bleiben. Die Tilgung sollte sich nach den Lebensumständen richten, nicht das Leben nach der Tilgungshöhe. Deshalb sollten Kunden bei den Verhandlungen darauf achten, dass ihr Vertrag eine möglichst flexible Tilgungsquote vorsieht. Die meisten Banken erlauben eine optionale Tilgungsveränderungen von 1 bis zu max. 10%. Da ist für jeden das passende Angebot zu finden. Ideal ist, wenn eine Bank oder Versicherung eine Reduktion der Quote auf bis zu einem Prozent pro Jahr zulässt. So lassen sich auch finanzielle Durststrecken (etwa durch eine vorübergehende Arbeitslosigkeit oder eine Scheidung) überbrücken, ohne dass der Kredit in Gefahr gerät.

    3. Nicht für Überflüssiges zahlen. Eine jährliche Sondertilgung von 5% des ursprünglichen Darlehensbetrags ist bei sehr vielen Angeboten kostenfrei möglich. Kostenpflichtige Sondertilgungsoptionen lohnen sich dagegen in der Regel nicht. Dafür gibt es im Wesentlichen zwei Gründe. Erstens: Die meisten Menschen haben in den ersten zehn Jahren der Laufzeit kein Geld mehr für zusätzliche Extrazahlungen übrig. Die neue Küche, die Gestaltung der Außenanlagen oder gar erste Reparaturen haben meist Priorität. Zweitens: Ab dem 11. Jahr ist selbst bei langen Zinsbindungen nach § 489 BGB eine kostenlose Sondertilgung in jeder Höhe möglich.

    4. Nicht hetzen lassen. Lassen Sie sich bei leicht steigenden Hypothekenzinsen nicht zur voreiligen Vertragsunterzeichnung verleiten – weder beim Immobilienkauf, noch bei der Baufinanzierung. Beides kann viel teurer werden als 0,25 Prozentpunkte höhere Zinsen – und sehr viel größere Sprünge wird der Zinsmarkt kurzfristig bestimmt nicht machen.

    5. Notgroschen behalten. Stecken Sie nicht Ihr gesamtes Eigenkapital in die Baufinanzierung: Behalten Sie stets einen kleinen Puffer an Eigenkapital für Unvorhergesehenes. Bedenken Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung, dass schon vor Einzug ins Eigenheim unerwartete Kosten entstehen können – sei es, weil es Problem mit der bisherigen Wohnung gibt, sich der Einzug in einen Neubau verzögert oder Sie feststellen, dass doch eine neue Küche her muss.

    6. Haben Sie keine Angst vor einer Zukunft, die keiner kennt – verabschieden Sie sich von dem Glauben, Ihr Immobilienkredit müsse bis Tag X getilgt sein. Die Ausbildung der Kinder und das Leben an sich sind wichtiger, als an einem fixen Termin, etwa beim Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei zu sein. Mit einem flexiblen Kredit ist die Abbezahlung des Objekts ist im Rentenalter mit reduzierter Rate möglich, als auch ein Verkauf des Objekts ist ohnehin immer möglich. Das Leben selbst oder die Ausbildung der Kinder lässt sich hingegen nicht auf später verschieben.

    7. Erstellen Sie einen Katastrophenplan: Denken Sie auch an die schlimmsten Fälle, die eintreten könnten – ob Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung oder gar Tod. Eine Risikolebensversicherung und auch die reine Berufsunfähigkeitsversicherung sind extrem günstig, wenn man das richtige Angebot wählt. Zwar kann man sich privat kaum gegen Arbeitslosigkeit versichern, aber die Option zur Tilgungsveränderung hilft auf jeden Fall dabei, ein paar Monate Arbeitslosigkeit finanziell abzufangen. Auch gegen Ärger und Kosten bei einer Scheidung gibt es keine Versicherung. Allerdings lassen sich auch hier größere Risiken durch geeignete Verträge vermeiden.