Wie viel Immobilie können Sie sich leisten?

Frankfurt 05.11.2012 –– Die Hypothekenzinsen sind extrem niedrig, die Euro-Krise treibt den Sparern Sorgenfalten auf die Stirn – das macht den Kauf einer Immobilie für viele Bundesbürger attraktiv. Allerdings zäumen die meisten das Pferd von hinten auf: Sie schauen nach einem Objekt, das ihnen gefällt, und fragen sich danach, ob sie es sich leisten können. Warum nicht zuerst klären, wie teuer die Immobilie angesichts des eigenen Budgets sein darf und mit diesem Wissen nach einem passenden Objekt suchen? Genau dabei hilft Ihnen der Eigenheim-Rechner der FMH-Finanzberatung.

Nicht nur das Nettoeinkommen entscheidet darüber, welche finanzielle Belastung ein Haushalt langfristig tragen kann. Deshalb berücksichtigt der Eigenheim-Rechner neben der Familiengröße und den monatlichen Gesamteinnahmen die aktuelle Kaltmiete sowie die regelmäßige Sparrate. Ebenfalls abgefragt wird, wie viel Eigenkapital inklusive Bausparguthaben angespart wurde und ob ein Grundstück vorhanden ist. Zu guter Letzt werden Sie gebeten, die von Ihnen erwartete Mietsteigerung anzugeben.

Vorsichtige Kalkulation ist sinnvoll

Nach dem Klick auf den „Berechnen“-Button zeigt der Rechner an, mit welcher monatlichen Kreditbelastung die Banken kalkulieren. Das sind maximal 45 Prozent des monatlich verfügbaren Geldes. Liegt die Summe aus aktueller Kaltmiete und Sparrate unterhalb dieses Betrages, können Sie wählen, mit welcher Belastung Sie rechnen. So verfügt der Haushalt in den Voreinstellungen des Eigenheim-Rechners über 2.000 Euro netto im Monat, die Kaltmiete liegt bei 700 Euro und die Sparrate beträgt null Euro. Aus Sicht der Banken könnten 900 Euro und damit 45 Prozent für die Bedienung des Darlehens aufgebracht werden. Wir empfehlen, die geringste Belastung für die Finanzierung zu verwenden – in diesem Fall 700 Euro.

Zinsangaben basieren auf dem FMH-IndeX

Im Anschluss werden Sie gefragt, mit welchem Darlehenszins die Berechnung durchgeführt werden soll. Voreingestellt sind die aktuellen Konditionen für eine 15-jährige Zinsbindung, wie wir sie in unserem repräsentativen FMH-IndeX ermitteln, sowie für eine 90-prozentige Finanzierung des Kaufpreises. Letztere können Sie auch auf 60 Prozent reduzieren. Die Orientierung am FMH-IndeX garantiert, dass man sich die Finanzierung nicht mit „Kampfzinsen“ schönrechnet. Zudem können Sie vorgeben, wann das Objekt entschuldet sein soll, was wiederum in die Berechnung der Objektgröße einfließt.

Jetzt erfahren Sie, was Sie sich leisten können

Einen Klick weiter – und Sie kennen den maximalen Kreditbetrag, den Sie sich bei identischen Konditionen bis zum gewünschten Zeitpunkt der Entschuldung leisten können. Richtig spannend wird es bei der Frage, wie viel die Immobilie Sie nun kosten darf. Um diese Summe zu ermitteln, wird Ihr Eigenkapital zu diesem Darlehensbetrag addiert – und davon werden die Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer) in Höhe von 6,5 Prozent des Kaufpreises abgezogen. Nun kennen Sie den maximalen Kaufpreis Ihrer Immobilie – in unserem Beispiel sind es gut 182.000 Euro.

Gesamtkosten werden mit Mietausgaben verglichen

Darüber hinaus zeigt der Rechner die Summe der Investitionskosten bis zur Entschuldung der Immobilie an. Darin sind Ihr Eigenkapital, die Zinsen und das getilgte Darlehen enthalten. Diesen Kosten werden die Ausgaben gegenübergestellt, die Sie bei der von Ihnen angenommenen Mietsteigerung an Kaltmiete zahlen würden. In unserem Beispiel zahlt der Eigentümer in 30 Jahren 292.000 Euro, während der Mieter gut 354.000 Euro überweist – das bedeutet: Hauskauf sticht Wohnungsmiete.

Autor: Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung