Mieten oder kaufen?

Frankfurt 05.12.2015 –– Eine Immobilie sollte man nur kaufen, wenn man wohl überlegte, persönliche Gründe dafür hat. Denn eine hohe Wertsteigerung ist beim „Betongold“ ebenso unwahrscheinlich wie üppige Mietrenditen – das zeigen Daten aus mehreren Jahrzehnten.

In Deutschland wird gebaut wie lange nicht mehr. Getrieben wird der Immobilienboom einerseits von sehr niedrigen Hypothekenzinsen. Andererseits spekulieren viele Anleger auf attraktive Renditen für ihr Kapital – sei es durch die Wertsteigerung des „Betongolds“, sei es durch üppige Mieteinnahmen. Und wer eine Immobilie zur Eigennutzung erwirbt, geht meist davon aus, dass dies dank niedriger Zinsen die beste Möglichkeit ist, Geld anzulegen bzw. anzusparen.

Wertsteigerung oft nur minimal

Ein nüchterner Blick auf die Fakten zeigt, dass dies rein rechnerisch nicht zutrifft. So belegen langfristige Daten, unter anderem von Research-Häusern wie Bulwiengesa, dass Immobilien in Deutschland nach Abzug der Inflationsrate von 1976 bis 2013 sogar minimal an Wert verloren. Zwischenzeitlich wäre der Immobilienwert, unabhängig vom Zinsniveau, sogar kräftig ins Minus gerutscht, was den meisten Eigentümern entging, weil für ihre Immobilien nicht börsentäglich Preise festgestellt werden: Der höchste kumulierte Verlust betrug bis 2009 inflationsbereinigt 22 Prozent, die längste Verlustphase dauerte 15 Jahre.

Auf die Netto-Mietrendite kommt es an

Nun errechnet sich die Rendite einer Immobilie nicht nur anhand der Wertsteigerung des Objekts. Auch die Mieterträge, die im Fall der Mietimmobilie zufließen bzw. im Fall des Eigenheims eingespart werden, fließen ein – freilich nach Abzug der notwendigen Neben- bzw. Instandhaltungskosten. Auf Basis der Daten etwa von Bulwiengesa ergibt sich von 1975 bis 2013 eine Brutto-Mietrendite von 3,9 Prozent. Geht man davon aus, dass über die wahrscheinliche Nutzungszeit einer Immobilie von 50 Jahren im Durchschnitt jährlich ein Prozent des aktuellen Objektwerts als Nebenkosten aufgewendet werden müssen (betrifft nur das Gebäude), bleibt eine inflationsbereinigte Netto-Mietrendite von 2,9 Prozent. Bei einer Fremdfinanzierung müssen die Zinsbelastungen noch von dieser Rendite abgezogen werden.

Aktienrenditen weit vor Immobilienrenditen

Was bedeutet dies nun für einen Haushalt, in dem man überlegt, eine Immobilie zu erwerben? Vor allem eines: Ein Haus oder eine Wohnung aus rein finanziellen Motiven zu kaufen, dürfte keine sinnvolle Strategie sein. Denn für die Geldanlage gab es zumindest seit 1970 rentablere Möglichkeiten. So schuf ein Sparvertrag für ein Portfolio mit europäischen Aktien und deutschen Staatsanleihen nach Abzug der notwendigen Mietzahlung aufgrund höherer jährlicher Realrenditen ein deutlich höheres Vermögen als der durchschnittliche Immobilienkauf. Voraussetzung: Der Mieter hielt sich ebenso akribisch an den Sparvertrag wie der Hauskäufer.

Über den Hauskauf entscheiden weiche Faktoren

Für den Immobilienkauf sollten also andere Faktoren als die reine Finanzmathematik den Ausschlag geben: Wer den Lebensmittelpunkt für sich und seine Familie gefunden hat und nun sesshaft werden will; wer keinen Ärger mit dem Vermieter haben oder im Alter vermeiden will, wegen Eigenbedarfs des Eigentümers auszuziehen; wer gerne selbst darüber entscheidet, was er wie an seinen eigenen vier Wänden verändern darf; wer sicher sein will, dass er im Alter nicht mit explodierenden Mieten konfrontiert sein wird – für all diese Menschen ist der Kauf einer Immobilie eine gute Entscheidung, denn sie bereichert ihr Leben und nimmt ihnen Sorgen.

Hinzu kommt: Eigentümer haben im Alter oft ein höheres Vermögen als Mieter, weil sie mit dem Immobilienerwerb einen Zwangs-Sparvertrag eingegangen sind. Mieter hingegen neigen im echten Leben jedoch dazu, ihren „Geldüberschuss“ in den Konsum statt in die Vermögensbildung zu stecken – daher rührt am Ende die Diskrepanz beim Vermögen.

Wenn Sie wissen wollen, wie sich die Entscheidung für oder gegen eine eigene Immobilie finanziell für Sie persönlich auswirken würde, können Sie unseren Rechner „Mieten oder Kaufen?“ nutzen. Dort können Sie eine Vielzahl wichtiger Variablen einstellen und in einem Schaubild sofort ersehen, ob Sie als Mieter oder Eigentümer rein rechnerisch besser fahren. Wie oben dargelegt, hängt der Entschluss für oder gegen eine Immobilie aber noch von einigen anderen Faktoren ab, über die nur Sie selbst entscheiden können.