Baufinanzierung: Bankdarlehen plus Bausparvertrag

Frankfurt 26.08.2016 –– Wer eine Baufinanzierung sucht, bekommt neben dem Darlehens- meist noch einen Bausparvertrag angeboten – zum eigenen Besten, wie Banken und Vermittler betonen. Die Wahrheit sieht anders aus.

Bausparverträge als Tilgungsersatz oder – ergänzung sind ein Klassiker bei der Baufinanzierung. Und die Banken und Vermittler setzen viel daran, dass das so bleibt. In Verkaufsgesprächen betonen sie unermüdlich, welch grandiose Zins- und Planungssicherheit das Modell für die Zeit nach dem Ende der Zinsbindung doch schafft. Tenor: Wer nicht zugreift, ist selbst schuld.

Fakt ist allerdings: Die Sicherheit der Kunden dürfte den Berater weit weniger am Herzen liegen, als die eigene Provision. Für die gleiche Arbeit bis zu 1,6 Prozent mehr zu kassieren ist ja auch durchaus lohnend. Und diese Mehrprovision ist möglich, wenn die Verkäufer neben der normalen Vermittlungsprovision auch noch die Bausparabschlussgebühr einstreichen. Ein Gesamtverdienst von zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme ist da keine Seltenheit.

Produktpolitik zulasten des Kunden

Aus Sicht der Kunden ist die Kombination aus Bankdarlehen plus zusätzlichem Bausparer hingegen alles andere als attraktiv. Viele Verträge erfordern bereits eine Ansparrate, die so hoch ist, dass manche Finanzierungskunden überfordert sind. Sie müssten also eine längere Zinsbindungszeit mit höheren Zinssätzen, aber geringerer Ansparrate wählen. Damit verliert das Modell massiv an Charme – und kann mit vergleichbaren Bankdarlehen mit langer Zinsbindung bis hin zur Volltilgung nicht mehr mithalten.

Um dennoch ein attraktiv wirkendes Angebot parat zu haben, bieten Banken und Vermittler mit Vorliebe die Möglichkeit an, sich für ein Darlehen mit Zinsen unter einem Prozent zu entscheiden und die Ansparphase auf 15 Jahre ausdehnen – bei einer zehnjährigen Zinsbindung. Niedrige Hypothekenzinsen und langsame Bausparbesparung – das klingt gut. Ist es aber nicht. Denn bei diesem Modell entsteht ein Finanzierungsrisiko – und zwar vom zehnten Jahr bis zur Vertragszuteilung. Ironischerweise ist das genau jene Phase, für die das Modell die Risiken eigentlich ausschließen sollte. Die Verbraucherjournalisten der Zeitschrift Finanztest warnen daher im aktuellen Heft zu Recht vor einer „Kostenfalle“, weil die oft entstehende Finanzierungslücke zwischen Ende der Zinsbindung und Bausparzuteilung einfach verschwiegen wird.

Weiteres Ärgernis: Als Reaktion auf das schwierige Marktumfeld haben die Bausparkassen ihre Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) angepasst. Vor allem bei der Regelbesparung gibt man sich deutlich restriktiver. Nur wenige Bausparkassen bieten Kunden noch die Möglichkeit, den Vertrag nach eigenem Gutdünken zu besparen; die meisten schreiben Einzahlungen streng nach Tarif vor. Zudem erlauben die ABB den Kassen, Sonderzahlungen in der Ansparphase abzulehnen – und man darf davon ausgehen, dass sie von diesem Recht Gebrauch machen.

Praktische Probleme für Bauherren

Für Bausparer könnte es künftig aber noch weitere Risiken geben. Der Grund: Viele von ihnen beantragen wegen der zu hohen Zinsen bei Wüstenrot und Co. aktuell keine Bauspardarlehen mehr, sondern lassen die Verträge solange wie möglich weiterlaufen. Das ist nachvollziehbar: Heute sind die Guthabenzinsen oft höher als jene, die bei der Bank fürs Baugeld anfallen.

Doch was passiert, wenn die Zinsen wieder steigen sollten? In diesem Fall dürfte sich das Verhalten der Kunden vermutlich ins Gegenteil verkehren, es würden mehr ein Darlehen beantragen, als den Bausparkassen lieb sein kann. Dies könnte zu späteren Zuteilungszeiten führen – und die versprochenen Zuteilungszeitpunkte nach hinten verschieben. Da reichen auch die Zuteilungsreserven der Bausparkassen in Milliardenhöhe nicht lange. Das Risiko liegt in diesem Fall erneut bei den Kunden, weil die Zinshöhe des Bankdarlehens fast nie bis zur Vertragszuteilung festgeschrieben ist, sondern eben nur einen bestimmten Zeitraum.

Fazit der FMH: Bausparverträge mit einem Volumen bis 30.000 Euro für Modernisierungszwecke sind absolut zu empfehlen. Von Konstrukten zur Zinsabsicherung sollten Bauherren hingegen die Finger lassen. Diese Modelle helfen allein den Verkäufern und bürden die Zinsrisiken einseitig den Kunden auf. Wer sich unsicher ist, wie er am besten finanzieren soll, kann sich fachkundigen Rat holen: Die FMH-Finanzberatung begutachtet vorliegende Angebote und stellt ihnen, so gewünscht, auch Alternativen gegenüber. Das kostet 119 Euro inkl. MwSt. Dafür können Kunden sicher sein, dass wir dafür keine versteckten Provisionen erhalten, sondern unabhängig vergleichen.