Barmittel bei der Baufinanzierung

Frankfurt 08.01.2016 –– Verbraucherschützer und Fachmedien erwecken oft den Eindruck, eine Baufinanzierung ohne 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sei kaum zu bewerkstelligen. Diese Aussage taugt allenfalls als Faustregel – und zwar als ausgesprochen grobe.

Das wichtigste vorweg: Eine Baufinanzierung wird umso leichter und sicherer, je mehr Eigenkapital der Käufer einsetzen kann. Fixe Mindestquoten sind allerdings schwer zu benennen. Auch muss das Geld nicht immer auf dem Konto liegen: Denkbar ist es auch, ein bezahltes oder geerbtes Grundstück einzubringen. Wer beim Errichten der Immobilie selbst Hand anlegen kann, finanziert ebenfalls günstiger, weil er den begehrten Neubau billiger erwerben kann.

In welcher Form das Eigenkapital vorliegt, ist also relativ egal. Die Höhe der Mittel hat aber durchaus Einfluss auf die Darlehenskonditionen. Wenn eine junge Familie ohne Kinder und einem Familiennettoeinkommen von 2.750 Euro sich eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen will, könnten sich daher unterschiedliche Szenarien ergeben.

Weniger Eigenkapital – höhere Raten

Unterstellen wir, die Familie verfügt über 60.000 Euro Eigenkapital plus etwa 30.000 Euro für die Kaufnebenkosten. In dieser Konstellation erhält sie beim besten Angebot einen Zinssatz von 1,87 Prozent effektiv und – laut FMH-Index Anfang Januar – einen durchschnittlichen Effektivzins von 2,21 Prozent. Die Zinsbindung beträgt dabei 15 Jahre, die Tilgungsquote liegt bei zwei Prozent und die monatliche Rate für das Darlehen von 240.000 Euro bei 770 bzw. 840 Euro. Bei einem sehr teuren Anbieter müsste die Familie bis zu 980 Euro zahlen.

Könnte unsere Familie für dasselbe Objekt 30.000 Euro weniger Eigenkapital einsetzen, stiege der Zinssatz auf 2,07 Prozent beziehungsweise 2,47 Prozent. Die monatlichen Raten lägen dann zwischen 911 und 1.000 Euro – bei teuren Banken / Versicherungen wären bis zu 1.150 Euro fällig. Anders ausgedrückt: Die Finanzierung klappt auch mit vergleichsweise niedrigem Eigenkapital. Zehn Prozent weniger eigene Mittel bewirken in unserem Beispiel aber eine monatliche Mehrbelastung von 150 Euro. Innerhalb von 15 Jahren sind das immerhin 27.000 Euro und eine um 18.000 Euro höhere Restschuld für das Anschlussdarlehen.

Tipp: Ratsam ist es, den Darlehensvertrag mit einer Klausel auszustatten, die es ermöglicht, Tilgungsquoten auch während der Zinsbindungszeit zu verändern. Gerade junge Familien sollten darauf achten, dass umfangreiche und häufige Anpassungen der Rate möglich sind. So bleiben sie flexibel und können ihre monatliche Belastung bei Bedarf auch mindern – zum Beispiel wenn sich Nachwuchs anmeldet.

Keine Angst vor der Zukunft

Viele Bauherren und Berater haben Angst vor der Anschlussfinanzierung – vielfach zu Unrecht. Nehmen wir als Beispiel wieder unsere Familie, und zwar in der Konstellation mit wenig Eigenkapital und einem Darlehen über 270.000 Euro. Unterstellen wir, sie hätte die Finanzierung ohne Sondertilgung und Tilgungsveränderung weitergeführt. In diesem Fall betrüge die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung (bei einem durchschnittlichen Angebot) 172.000 Euro.

Unterstellen wir weiter, dass sich das Familieneinkommen während der Laufzeit um ein Prozent pro Jahr erhöht hat. Das Nettoeinkommen läge dann bei etwa 3.150 Euro pro Monat. In diesem Fall könnten unsere Bauherren die monatliche Rate auf 1.200 Euro anheben. Heißt konkret: Selbst wenn die Anschlussfinanzierung nur zu einem hohem Effektivzinssatz von 6,50 Prozent zu haben wäre, würde sie – erneut mit zwei Prozent Tilgung – nur 1.200 Euro pro Monat kosten. Und diese Rechnung ist ausgesprochen konservativ: Denn wenn der Hypothekenzins auf Grund von Inflation und EZB-Zinsstrategie so stark angestiegen ist, dürften die von uns angesetzten Einkommenssteigerungen von einem Prozent pro Jahr deutlich zu niedrig angesetzt sein.

100-Prozent-Finanzierungen bleiben riskant

Dass Bauherren nicht unbedingt 20 bis 30 Eigenkapital vorweisen müssen, bevor sie sich Gedanken über einen Immobilienkauf machen sollten, belegen auch Statistiken der Finanzierungsplattform Europace. Sie wickelt Finanzierungen im Wert von vier Milliarden Euro und mehr pro Monat ab. Danach besitzen aktuell nur 60,9 Prozent der Kreditnehmer mehr als 20 Prozent Eigenmittel. Das deckt sich mit den Erfahrungen der FMH-Finanzberatung. Laut unserer Statistik sind es 38 Prozent, die mehr als 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren müssen.

Interessant ist auch, dass 16 Prozent der Kunden von Europace zehn Prozent und weniger Eigenkapital zur Verfügung haben – laut FMH-Statistik sind es 21 Prozent. Dieser Unterschied in den Zahlen belegt, dass etliche Interessenten für eine Finanzierung mit wenig Barmitteln am Ende doch davon absehen. Bei Quoten von zehn Prozent oder weniger ist das zu verstehen. Denn auch wenn man nicht ein Viertel des Kaufpreises an Eigenkapital besitzen muss, um eine Immobilie finanzieren zu können – eine allzu dürftige Finanzdecke birgt Risiken.

Tipp: Wir empfehlen Interessenten, die weniger als zehn Prozent Eigenkapital einsetzen können oder nur das Geld für die Bezahlung der Kaufnebenkosten besitzen, eine Zinsbindung von 15 oder noch besser 20 Jahre bei möglichst drei Prozent Tilgung zu vereinbaren. Die Raten sind dann zwar relativ hoch. Doch wer sich dies nicht leisten kann, sollte sehr genau überlegen, ob das Risiko des Hauskaufs nicht doch zu hoch ist.