Baufinanzierungen über 100 Prozent

Frankfurt 27.03.2015 –– Die Banken halten sich mit Finanzierungen über 100 Prozent des Kaufpreises zurück – aus gutem Grund. Umso überraschender ist eine Auswertung, wonach fast 20 Anbieter bis zu 130 Prozent finanzieren sollen. Doch viele Fragen bleiben offen.

Wir erinnern uns: Vor der Finanzkrise in den Jahren 2008 und 2009 wetteiferten viele Banken darin, den Kunden 100 bis 130 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie zu finanzieren, um Geschäft zu machen. Für einige dieser Anbieter war dies zu viel Risiko – sie sind seit 2009 nicht mehr im deutschen Finanzierungsmarkt präsent. Andere wiederum beseitigen noch immer die Altlasten und halten sich derzeit im Hypothekengeschäft zurück.

Bei den meisten Anbietern herrscht Vorsicht

Seit diesen üblen Erfahrungen sind die allermeisten Anbieter trotz Niedrigzinsen vorsichtig: Finanzierungen bis zu 100 Prozent sind in aller Regel das Maximum, das sie zu schultern bereit sind. Das zusätzliche Risiko lassen sich Banken und Versicherer nach unseren Auswertungen gut bezahlen. So beträgt der Aufschlag, wenn sich das Beleihungsrisiko von 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises erhöht, 0,1 Prozentpunkte für den gesamten Darlehensbetrag – das macht bei 200.000 Euro Darlehen im Jahr nur 200 Euro mehr an Zinsbelastung.

Etliche Banken finanzieren maximal 90 Prozent

Steigt das Beleihungsrisiko jedoch von 70 auf 100 Prozent des Kaufpreises, so erhöht sich der Zinssatz um satte 0,6 Prozentpunkte. In unserem Beispiel verteuert sich die jährliche Zinslast somit um 1.200 Euro. Die Entscheidung, ob der Anbieter dieses Risiko überhaupt eingeht, liegt übrigens allein bei ihm; der Kunde hat darauf keinen Anspruch. Zudem gibt es etliche Baufinanzierer, die ungeachtet der Bonität des Kunden maximal 75 bis 90 Prozent des Kaufpreises als Kredit vergeben.

Anscheinend auch 130-Prozent-Finanzierungen möglich

Umso mehr wurden wir von einer Auflistung in der Zeitschrift „Finanztest“ in der Ausgabe vom April 2015 überrascht. Demnach sollen aktuell 19 Banken und Vermittler bereit sein, bis zu 130 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren. Bei unserem Hypothekenvergleich wagt sich nur die Deutsche Bank mit einem Zinssatz für Finanzierungen von über 100 Prozent des Kaufpreises aus der Deckung. Die Bank legt aber Wert darauf, dass sie jede Anfrage individuell prüfen will. Andere Geschäftsbanken wie Commerzbank oder HypoVereinsbank halten sich bedeckt.

Werden jetzt auch Küchen finanziert?

Leider geht der Beitrag von „Finanztest“ auch nicht darauf ein, was die Banken mit 130 Prozent des Kaufpreises noch alles mitfinanzieren wollen. Denn die Kaufnebenkosten (s. unten) bewegen sich zwischen 5 und 16 Prozent, sodass noch einige Prozente für sonstige Finanzierungsgüter übrig bleiben. Werden damit auch die neue Küche oder andere Anschaffungen langfristig, gar über 20 Jahre, mitfinanziert? In der Auflistung steht dazu leider nichts; hier heißt es nur „Maximaler Kredit (Prozent des Kaufpreises)“.

Keimt hier eine neue Finanzkrise?

Folgt man dieser Darstellung, so gibt es wieder reichlich Institute, die neben den Kaufnebenkosten sogar die Küche oder andere Einrichtungen bzw. Altschulden in ein langfristiges Darlehen einbinden würden. Sollte dies tatsächlich so sein, könnte es der Keim einer neuen Finanzkrise werden, wenn zum einen die Banken nur auf Neugeschäft schielen, zum anderen die Kunden dank der Niedrigzinsen diverse Anschaffungen in der Hoffnung mitfinanzieren, es werde schon alles gutgehen. Wer die Finanzierung auf die diffuse Hoffnung gründet, dass die Immobilienpreise deutschlandweit – egal ob in Ballungszentren oder auf dem flachen Land – steigen werden, könnte dies eines Tages bitter bereuen.

Geld für Kaufnebenkosten muss vorhanden sein

Um Missverständnisse zu vermeiden: Die FMH-Finanzberatung geht nicht davon aus, dass für den Immobilienkauf 30 Prozent Barmittel plus zusätzliches Geld für die Kaufnebenkosten nötig sind. Jedoch sind wir der Meinung, dass auch bei den aktuellen Zinsen die Barmittel für die Kaufnebenkosten vorhanden sein sollten. Dazu gehören 1,5 bis 2 Prozent für Notar- und Grundbuchkosten, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent an Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls zwischen 4 und 7,5 Prozent für einen Makler. Hinzu kommen Kosten für den Umzug und eine Reserve von etwa 5.000 Euro – das entspricht einer Gesamtsumme von mindestens 20.000 bis 30.000 Euro. Wer beim Hausbau auf dem Land Eigenleistung erbringen wird, kann eventuell einen Teil der Barmittel ersetzen.