Frankfurt 03.01.2012 –– Wer derzeit ein Baudarlehen abschließen möchte, sollte sehr lange Laufzeiten wählen. Dazu rät Max Herbst. Der Inhaber der FMH-Finanzberatung geht davon aus, dass die für Hypothekenkredite maßgeblichen Langfristzinsen die Trendwende nach oben eingeschlagen haben. „Wir stehen höchstwahrscheinlich am Beginn einer Phase höherer Zinsen", sagt der Finanzexperte, dessen Unternehmen seit 25 Jahren die Zinsmärkte auswertet und analysiert. Vor allem Versicherer bieten Häuslebauern die Option, die Bauzinsen gegen geringe Aufschläge langfristig festzuschreiben.

Vor kurzem kam der erste Warnschuss von der Europäischen Zentralbank (EZB). Die Währungshüter zeigten sich bereit, angesichts der aufkeimenden Inflationsgefahr schon bald die Leitzinsen zu erhöhen. Bei solchen Signalen läuten bei den meisten Häuslebauern und Immobilienkäufer die Glocken: Drohen damit höhere Zinsen für Baudarlehen? „Die Hypothekenzinsen reagieren nicht unmittelbar auf Erhöhungen des Leitzinses", weiß Herbst durch langjährige Marktbeobachtung.

Mehr Flexibilität durch längere Zinsbindung

Gleichwohl geht der FMH-Inhaber davon aus, dass auch bei den Zinsen für Baudarlehen derzeit ein Trendwechsel zu höheren Zinsen stattfindet: Steigende Inflationsraten beziehungsweise die Erwartung einer anziehenden Geldentwertung sollten früher oder später auch zu steigenden Hypothekenzinsen führen. Bauherren sollten daher bestrebt sein, die aktuell sehr niedrigen Zinsen auf lange Sicht festzuschreiben. Herbst: „Wer ein Annuitätendarlehen mit einer 15-jährigen Zinsfestschreibung abschließt, kann nach Ablauf des 10. Jahres selbst einen günstigen Zeitpunkt für ein neues Anschlussdarlehen bestimmen – ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Die Kündigungsfrist dafür beträgt sechs Monate."

Diese Option gibt Bauherren Flexibilität: Sind die Zinsen in dieser Zeit höher als die im bestehenden Baudarlehen, führen sie den alten Kredit weiter. Sind sie niedriger, kann man nach zehn Jahren ein niedriger verzinstes Darlehen abschließen. Wer indes jetzt einen Kredit über zehn Jahre vereinbart, muss sich nach dessen Ablauf eine neue Finanzierung suchen – auch dann, wenn die Zinsen (deutlich) höher sein sollten als derzeit. Freilich gibt es den Schutz vor dem Risiko höherer Zinsen nicht gratis: Im Schnitt fallen für ein 15-jähriges Baudarlehen etwa 0,5 Prozentpunkten mehr an als bei 10-jähriger Zinsbindung.

Fester Zins, bis der letzte Euro abbezahlt ist

Das Risiko steigender Zinsen lässt sich auch ganz ausschalten. Nach Herbsts Worten profilieren sich derzeit vor allem Versicherer mit sehr langfristigen Kreditlaufzeiten. So bietet etwa die Hannoversche Leben seit Längerem mit der Sorgloshypothek die Möglichkeit, die Zinsen für die Dauer von fast 40 Jahren festzuschreiben. Auch der Versicherer Debeka ist mit einer Zinsbindung von 30 Jahre und attraktiven Sondertilgungen am Markt, allerdings gelten die sehr niedrigen Zinsen nur bis zu einem Beleihungswert von 60 Prozent. Ein solch enges Limit setzt die Allianz Leben nicht: „Die 25-jährige Zinsbindung der Allianz gilt auch für hohe Beleihungsausläufe", so Herbst.

Und die Banken? Hier tut sich vor allem die Münchener Hypothekenbank hervor, die solche langen Zinsbindungen seit Jahren im Programm hat. Derzeit will sie die Attraktivität ihrer Angebote noch steigern. Unter dem Motto „Nimm 30, zahle 15" bietet die Münchener Hyp die 30-jährige Zinsbindung zum Preis der 15-jährigen Festschreibung an – allerdings nur noch bis zum 30. März 2011. Übrigens: Solch lange Zinsbindungen hat die Bank auch für Forward-Darlehen im Programm – „eine Seltenheit", so Herbst.