Von den niedrigen Zinsen profitieren

Frankfurt 10.04.2015 –– Nie war Baugeld so billig wie heute. Doch was nützt das schon, wenn der eigene Vertrag Jahre alt ist und extrem lange Zinsbindungsfristen enthält? Viel! Man muss es nur richtig anstellen.

Bauherren von heute machen die aktuellen Niedrigzinsen glücklich. Wer schon vor Jahren eine Immobilie gekauft und finanziert hat, dem treibt die Zinsentwicklung dagegen Tränen in die Augen. Das gilt vor allem für sicherheitsbewusste Bauherren, die sich den (vermeintlich) günstigen Zins von damals über fünfzehn oder mehr Jahre haben garantieren lassen.

Doch der Schaden lässt sich zumindest begrenzen. Bei Zinsbindungsfristen von mehr als zehn Jahren gesteht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Darlehensnehmern ein vorzeitiges und vor allem kostenfreies Künidigungsrecht zu (vgl. § 489 BGB). Damit der Ausstieg aus dem Vertrag gelingt und keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, sind nur zwei Voraussetzungen zu erfüllen. Erstens: Seit dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme müssen die vollen zehn Jahre verstrichen sein. Zweitens: Der Kunde muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.

Schritt für Schritt zu besseren Zinsen

Bauherren, die mit den Konditionen ihres Altvertrags unzufrieden sind und eine sehr lange Zinsbindung vereinbart haben, sollten einen Blick in ihre Vertragsunterlagen wagen und zwei Dinge in Erfahrung bringen.

  • Erstens: Wie lang ist die individuell vereinbarte Zinsbindung?
  • Zweitens: Wann wurde der Darlehensbetrag vollständig ausgezahlt?

Während Frage eins meist unproblematisch zu beantworten ist, wirft die zweite mitunter Probleme auf – insbesondere, wenn durch das Darlehen ein Neubau finanziert wurde. In solchen Konstellationen nämlich gewährt die Bank das Darlehen oft in mehreren Tranchen, die sich am jeweiligen Baufortschritt orientieren. Die Schlussrate wird meist erst fällig, wenn das Haus fertig und im Wesentlichen mängelfrei ist. In vielen Fällen liegen also zwischen Vetragsbeginn und vollständiger Auszahlung des Darlehens mehrere Monate oder gar Jahre. Vor die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist müssen Kunden aber immer auf den letzten Auszahlungstag abstellen.

Eile mit Weile

Ist klar, zu welchem Datum der vorzeitige Ausstieg möglich ist, gilt es, die Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten. Grundsätzlich ist es zwar denkbar, mit großem Vorlauf „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ zu kündigen. Das aber ist nicht zu empfehlen. Grund: Die Zinsentwicklung der nächsten Jahre kann derzeit niemand seriös vorhersehen.

Es empfiehlt sich daher, eine Kündigung möglichst passgenau zum entsprechenden Termin zu erklären. Im Zweifel können Kunden diesen auch bei Ihrer Bank erfragen und mit dieser gleich über ein Forward-Darlehen verhandeln. Die Sorge, keine Anschlussfinanzierung zu erhalten, erweist sich in solchen Fällen meist als unbegründet. Die Bank akzeptiert die gesetzliche Vorgabe und niemand rümpft die Nase wegen eines solchen Ansinnens.

Vorteilhafte Regelung

Wer bereits sehr niedrige Darlehenszinsen zahlt und eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart hat, wird kaum interessiert sein, vorzeitig aus dem Vertrag herauszukommen. Profitieren kann er von dem gesetzlichen Ausstiegsrecht aber dennoch: So die entsprechenden Mittel vorhanden sind, kann er nach Ablauf der besagten zehn Jahre größere Sondertilgungen vornehmen – etwa, indem er Teilbeträge des Darlehens fristgerecht kündigt und begleicht.

Tipp: Der Gesetzgeber regelt in § 489 BGB nicht nur das Sonderkündigungsrecht für Erst-Kredite, sondern auch das für Folgedarlehen mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren. Auch hier haben Kunden die Möglichkeit, sich vorzeitig aus dem Vertrag zu verabschieden. Stichtag in diesem Fall ist allerdings nicht das Datum, in dem der Ursprungskredit abgelöst wurde, sondern – zum Vorteil des Kunden – der Tag, an dem das Forward-Darlehen unterzeichnet wurde. Diese Rechtsauffassung ist zwar nicht durch Gerichtsentscheidungen verbrieft; die Banken zeigen sich aber in der Regel sehr kulant und auch eine große Geschäftsbank hat diese Auslegung unlängst für einen Kunden bei der Vorfälligkeitsberechnung akzeptiert.