Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist in Kraft

Frankfurt 01.04.2016 –– Die EU-Kommission will Verbraucher beim Immobilienkauf besser schützen und hat die Vorschriften zur Vergabe von Hypothekendarlehen verschärft. Die neuen Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie gelten inzwischen auch in Deutschland. Doch das gut gemeinte Vorhaben ist nicht an jeder Stelle auch gut gemacht.

Papier ist geduldig, lautet ein altes Sprichwort. Und auch Verbraucher, die in der näheren Zukunft den Erwerb eines Eigenheimes planen, brauchen eine Menge Langmut. Grund sind die neuen EU-Regeln zur Kreditvergabe, die seit Montag auch in Deutschland gelten.

Eigentlich sollen sie Kunden beim Immobilienerwerb besser schützen. Vor sich selbst, aber auch vor unfairen oder intransparenten Geschäftspraktiken der Banken. Ob das am Ende klappt, bleibt fraglich. Denn die neuen Regeln sind zwar gut gemeint – aber nicht besonders klar.

Unpassend für deutsche Spezialitäten

Verwirrend ist zum Beispiel die neue Effektivzinsangabe. Eigentlich wäre es sinnvoll gewesen, Banken dazu zu verpflichten, den Effektivzins für die Zeit der Zinsfestschreibung auszuweisen und so klare Verhältnisse zu schaffen. Weil aber die Richtlinie ein EU-Werk ist und die Zinsbindungszeit eine deutsche Besonderheit, können die Effektivzinsen für die gesamte Finanzierungszeit dargestellt werden – auch wenn die tatsächliche Zinsbindung nur fünf oder zehn Jahre beträgt. Im Ergebnis dürfen Banken also so rechnen, als würden nach dem Ende der Zinsfestschreibung die gleichen Zinssätze bis zum Finanzierungsende gelten. Dass dieses Szenario ausgesprochen unwahrscheinlich ist, interessiert niemanden.

Weiteres Problem: Weil die neuen Regeln dafür sorgen, dass die Kosten für die Grundschuldeintragung in die Effektivzinsberechnung mit einfließen, eröffnet das den Banken die Möglichkeit, den Effektivzins aufzuhübschen. Zum Beispiel, indem sie die Kosten von 273 Euro (Grundschuldkosten für 100.000 Euro Darlehen) statt auf fünf Jahre auf 73 Jahre verteilen – also auf die gesamte Finanzierungszeit. Ein Sollzins von 0,8 Prozent mit einem Prozent Tilgung führt in diesen beiden Konstellationen einmal zu einem Effektivzins von 0,81 Prozent, aber zu 0,86 Prozent bei der kurzen Zeitbetrachtung. Würde der Kunde vier Tilgung vereinbaren, stiege der Effektivzins auf 0,83 beziehungsweis 0,87 Prozent, obwohl der Sollzins in allen Fällen der Gleiche ist. Vergleichbarkeit sieht anders aus. Die Banken werden sich vermutlich früher oder später auf das optisch schönere Angebot einigen.

Sinnvolle Vorgaben – und zahlreiche Umgehungsmöglichkeiten

Eine neue EU-Regel wäre unvollständig, wenn sie nicht auch neuen Papierkram produzieren würde. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist da keine Ausnahme. Auch sie führt ein neues Dokument ein: das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS).

Die Grundidee ist gar nicht schlecht: Neukunden erhalten über dieses Papier viele Informationen, die sehr hilfreich sein können. Die Gefahr fehlerhafter Beratung wird reduziert. Sehr positiv ist zudem, dass Verbraucher auch auf Kosten hingewiesen wird, die mit der Finanzierung zu tun haben, aber nicht in den jährlichen Effektivzins einfließen, aber auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei Nichtabnahme des Darlehens.

Leider ist das ESIS aber nicht allein zum Nutzen der Kunden gedacht, sondern dient den Geldgebern (Bank, Versicherungen, Bausparkassen) als Beweismittel, dass sie ihre Kunden gemäß den gesetzlichen Vorgaben über alles informiert haben. Zudem lassen sich etliche Angaben durch den Hinweis umgehen, dass der Verbraucher weitergehende Information bei Bedarf bei seiner Bank erfragen kann. Das werden wohl nur die wenigsten tun. Das Schutzniveau wird damit – unnötigerweise – verwässert.

Grundsätzlich erfreulich ist die Vorgabe, dass Kunden auch in Zukunft erfahren müssen, wie hoch die Vergütung für Vermittler und Berater ist – wobei fast zu befürchten steht, dass sich auch diese Regel wird umgehen lassen. Warum allerdings der Vermittler seine Provision nennen soll, der Banker aber seine Bausparprovision oder Vermittlungsprovision, wenn er den Vertrag an eine andere Bank vermittelt nicht, ist auch etwas befremdlich. Auch Volksbanken erhalten zum Beispiel von ihrer Münchener Hypothekenbank eine Provision. Da wird es noch einige Anpassungen geben: Schließlich gibt niemand gerne zu, was er am Vertragsschluss verdient, zumal auch weiterhin die Faustregel gilt: Je höher die Vergütung, desto weniger lukrativ ist der Vertrag in der Regel für den Kunden.

Fazit: Im Grunde ist es eine gute Idee, alle wichtigen Vertragsbestandteile auf einigen Seiten zusammenzufassen. Erfreulich ist es zum Beispiel, dass ein Großteil der Informationen, wie etwa der Aufbau der Tilgungsverläufe und Mindestinhalte vorgeschrieben ist. Damit lassen sich die Angebote mehrerer Banken besser vergleichen. Für Geldgeber und Vermittler wurden viele neue Vorgaben eingeführt, die etlichen Kunden helfen dürften. Die ESIS hätte aber von noch klareren Vorgaben profitiert. Auch hätte der Gesetzgeber weniger alternative Darstellungsformen zulassen sollen.