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Update: 14. Januar 2020

Es kommt noch besser: Ab dem 24. Januar 2020 erhöht die KfW die Tilgungszuschüsse für die KfW Produkte 151 und 151. Eine Übersicht über die dann gültigen Werte und Berechnungen finden Sie am Ende des Artikels.

Minuszinsen KfW Baufinanzierung
Kaum zu glauben, aber wahr: Die Minuszinsen kommen 2020! © Drobot Dean / Adobe Stock

Frankfurt 03.01.2020 –– Eine Immobilie kaufen und am Kredit noch Geld verdienen? Was einst eine Utopie war, lässt sich heute dank staatlicher Zuschüsse realisieren: Die KfW-Förderung macht es wahr. Für alle, die energieeffizient Bauen oder Sanieren wollen, bereits heute schon – doch auch für alle anderen KfW-Kunden kommt die Baufinanzierung mit Negativzins womöglich in 2020. Alles, was Verbraucher über die aktuell günstigste Baufinanzierung wissen müssen.

Nicht jeder Negativzins ist ein Strafzins. Während bei der Europäischen Zentralbank derzeit kein Zins-Lüftchen für Sparer weht, hat die KfW kurz vor dem Beginn des neuen Jahrzehnts die Zeitenwende für Bauherren schon einmal eingeläutet: Die Kreditanstalt kündigte im Dezember an, 2020 KfW-Darlehen mit Negativzinsen anzubieten. Bis sie ihre Ankündigung in die Tat umsetzen kann, werden jedoch noch einige Monate verstreichen. Das liegt daran, dass Banken bei der Immobilienfinanzierung deutlich mehr Vorschriften beachten müssen als bei der Vergabe von anderen Krediten: Angebote mit Minuszinsen sind hier nicht von Jetzt auf Gleich als Marketing-Gag zu installieren. Schließlich kauft man keinen Fernseher oder Auto, sondern eine Immobilie. Ein finanzielles Projekt, das Verbraucher vor ganz andere finanzielle Belastungen stellt, sowohl, was die monatliche Rate anbelangt als auch die zeitliche Bindung an die jeweilige Bank bzw. den Kredit. Ob, wann und für welche KfW-Programme die Immobilienfinanzierung mit Negativzins kommt, steht also noch in den Sternen. Doch wer energieeffizient (um-)baut, kann heute schon in den Genuss der derzeit günstigsten Baufinanzierung kommen.

Baufinanzierung mit Negativzins: KfW-Programm 151 und 153 machen es bereits möglich

Es ist wahr: Kunden, die im neuen Jahr einen KfW-Kredit aufnehmen, der dem KfW-Programm 151 (Energieeffizient Sanieren) oder 153 (Energieeffizient Bauen) entspricht, werden am Ende des Tages – zumindest zum Teil – mehr Geld haben als vor der Kreditaufnahme. Dieser Befund ist sogar unabhängig davon, ob die Zinsen noch einmal auf den 2019-er Tiefstwert von 0,02 Prozent für zehn Jahre fest bei optimaler Konstellation fallen, oder sich eher dem Mittelwert des vergangenen Jahrs annähern. Der lag laut FMH-Index bei 0,95 Prozent.

Möglich machen das die großzügigen (staatlichen) Zuschüsse für Bauherren. Wer auf die KfW-Förderung setzt, muss zwar in der Regel etwas höhere Kosten in Kauf nehmen – etwa, weil beim energieeffizienten Bauen strengere energetische Vorgaben einzuhalten sind als bei gemeinen Standardprojekten. Als Gegenleistung können sich umweltbewusste Bauherren aber über einen Tilgungszuschuss von bis zu 27.500 Euro (KfW 151 – Sanieren) freuen.


KfW Beispiele: Minuszinsen durch Tilgungszuschuss ab 24.01.2020

Programm 151 gibt es für die Sanierung zum KfW-Effizienshaus oder den Kauf von saniertem Wohnraum;

Programm 153 gibt es für den Bau oder Kauf eines neu gebauten KfW-Effizienshauses

Programm 151TilgungszuschussSollzinsZinsbindungLaufzeitRatenhöheEffektivzins*
KfW-Effizienzhaus 5548.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-6,71%
KfW-Effizienzhaus 7042.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-5,37%
KfW-Effizienzhaus 8536.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-4,21%
KfW-Effizienzhaus 10033.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-3,68%
KfW-Effizienzhaus 10530.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-3,18%
KfW-Effizienzhaus Denkmal30.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-3,18%
KfW-Effizienzhaus 5548.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-5,66%
KfW-Effizienzhaus 7042.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-4,59%
KfW-Effizienzhaus 8536.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-3,62%
KfW-Effizienzhaus 10033.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-3,18%
KfW-Effizienzhaus 10530.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-2,75%
KfW-Effizienzhaus Denkmal30.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-2,75%
Programm 153TilgungszuschussSollzinsZinsbindungLaufzeitRatenhöheEffektivzins*
KfW-Effizienzhaus 40 Plus30.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-3,18%
KfW-Effizienshaus 4024.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-2,25%
KfW-Effizienzhaus 5518.000 €0,75%10 Jahre20 Jahre564,88 €-1,41%
KfW-Effizienzhaus 40 Plus30.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-2,75%
KfW-Effizienzhaus 4024.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-1,94%
KfW-Effizienzhaus 5518.000 €0,75%10 Jahre30 Jahre383,80 €-1,20%

Es wurde von 120.000 Euro Darlehen ausgegangen; * unter Berücksichtigung des maximalen Tilgungszuschusses


Baukindergeld lässt den Zins für die Finanzierung endgültig ins Minus rutschen

Zusätzlich zur KfW-Förderung erhalten Familien mit Kindern pro Sprössling im Laufe von zehn Jahren 12.000 Euro Geld vom Staat – das sogenannte Baukindergeld. Rechnet man beide Subventionen zusammen, sind Baufamilien schon heute im Bereich der Minuszinsen: Innerhalb von zehn Jahren können sie mehr Schulden abbauen als sie im gleichen Zeitfenster für Zins plus Tilgung an die Darlehensgeber gezahlt haben.


Effektivzins: Bankdarlehen; KfW-Darlehen 153 mit Tilgungszuschuss vor 24.01.2020 und BaukindergeldDarlehen 360.000 €
Kaufpreis400.000 €Nebenkosten45.000 €
Eigenkapital85.000 €Darlehen360.000 €
DarlehensgeberDarlehenSollzinsTilgungRate p. m.
Bank260.000 €1,00%3,00%866,00 €
KfW (153)100.000 €0,75%3,09%319,83 €
Gesamt360.000 €1.186,50 €
Effektivzins bei verschiedenen Tilgungszuschüssen nach 10 Jahren
Tilgungszuschuss
Prog. 153
Baukindergeld
für 2 Kinder
jährlich
Restschuld nach
10 Jahren
Gesamt-
effektivzins
Effizienzhaus 40 Plus15.000 €2.400 €208.035,94minus 0,44%
Effizienzhaus 4010.000 €2.400 €213.384,95minus 0,25%
Effizienzhaus 555.000 €2.400 €218.734,00minus 0,07%
Ergebnis ohne Baukindergeld und Tilgungszuschuss249.260,370,93%

Beim KfW-Darlehen ist ein tilgungsfreies Jahr unterstellt.
Bankzins ist der Durchschnitt laut FMH-Datenbank Stand 30.12.2019.


Abwarten kann teuer werden

Es könnte sogar noch besser kommen: Angesichts der rege geführten Klimaschutzdebatte ist es nicht ausgeschlossen, dass der Staat klimaschonende Bauvorhaben und energieeffizientes Sanieren von Bestandsimmobilien in Zukunft sogar noch stärker fördern wird als bisher. Rein finanziell ist es aber nicht unbedingt ratsam, ein Bauvorhaben in der Hoffnung auf höhere Zuschüsse aufzuschieben. Die Gefahr ist groß, dass mit der Förderung auch die Bau- oder Kaufkosten steigen – etwa, weil die Immobilienpreise anziehen, vor dem Einzug ins Eigenheim noch mehrere Monate lang Miete zu zahlen ist oder die Banken höhere Raten verlangen, weil Kunden wegen des Aufschubs schneller tilgen müssen, um bis zum Rentenalter alle Schulden abzubauen.

Beispiel: Deshalb rechnet sich die Verschiebung der Immobilienfinanzierung um sechs Monate nicht.

Nehmen wir an, der ursprüngliche Kaufpreis einer Immobilie liegt bei 400.000 Euro. Unterstellt man nun die durchschnittliche Preissteigerungsquote der vergangenen Jahre (sie lag bei jeweils 14 Prozent), erhöht sich der Preis innerhalb von sechs Monaten um sieben Prozent – auf 428.000 Euro.

Diese Entwicklung schlägt eins zu eins auf die Kaufnebenkosten durch. Sie liegen in Hessen (inklusive Maklerprovision) bei 13 Prozent. Statt 52.000 Euro müssen Kunden, die die Kaufentscheidung um ein halbes Jahr aufschieben, also 55.500 Euro Nebenkosten einkalkulieren.

Statt eines Darlehens über 360.000 Euro brauchen sie nun einen Kredit in Höhe von 384.500 Euro (6.000 Euro mehr Eigenkapital unterstellt) und müssen ihre Schulden statt in 30 Jahren in 29,5 Jahren abbauen.
Spürbar sind die Effekte der sechsmonatigen Verzögerung auch bei der monatlichen Rate: Unterstellt man gleichbleibende Sollzinsen von 1,70 Prozent für 30 Jahre fest und eine Volltilgung, dann liegt die aktuelle Belastung für Zins und Tilgung bei 1.278 Euro pro Monat. In einem halben Jahr fiele bereits eine Rate von 1.384 Euro an, um in 29,5 Jahren schuldenfrei zu sein: Unterm Strich entstehen damit Mehrkosten von 35.000 Euro.

Dieses negative Ergebnis ändert sich nicht einmal dann, wenn der Zinssatz in den sechs Monaten Wartezeit um 0,25 Prozentpunkte sinkt: Auch in dieser Konstellation müssten unser Bauherren mehr zahlen als heute. Ihre Mehrbelastung läge bei 16.800 Euro, die monatliche Rate bei 1.336 Euro – bedingt durch den höheren Kreditbetrag und die kürzerer Tilgungszeit.

Fazit: Pokern bei der Baufinanzierung bleibt auch im neuen Jahrzehnt riskant. Auch wenn die Hoffnung auf höhere Tilgungszuschüsse und eventuell sogar Minuszinsen durchaus berechtigt ist, können Preiserhöhungen und die damit verbundenen höheren Gesamtkosten den ersehnten Spareffekt zunichtemachen.


Effektivzinsberechnung für Hypotheken-Darlehen mit KfW-Tilgungszuschuss ab 24.01.2020Darlehen 350.000 € / bzw. 450.000 €
Kaufpreis400.000 €Nebenkosten45.000 €
Eigenkapital95.000 €Darlehen350.000 €
DarlehensgeberDarlehenSollzinsTilgungRate p. m.
Bank230.000 €0,90%3,00%747,50 €
KfW (153)120.000 €0,75%3,09%384,00 €
Gesamt350.000 €1.131,50 €
Effektivzins bei verschiedenen Tilgungszuschüssen nach 10 Jahren
Tilgungszuschuss
Prog. 153
Restschuld KfW
nach 10 Jahren
Restschuld (Bank und KfW)
nach 10 Jahren
Gesamt-
effektivzins *
Effizienzhaus 40 Plus30.000 €53.415,21 €211.243,18 €minus 0,24%
Effizienzhaus 4024.000 €59.834,03 €217.662,00 €minus 0,01%
Effizienzhaus 5518.000 €66.252,89 €224.080,86 €0,21%
Ergebnis ohne Tilgungszuschuss243.315,090,85%
Kaufpreis500.000 €Nebenkosten55.000 €
Eigenkapital105.000 €Darlehen450.000 €
DarlehensgeberDarlehenSollzinsTilgungRate p.m.
Bank330.000 €0,90%3,00%1.072,50 €
KfW (153)120.000 €0,75%3,09%384,00 €
Gesamt450.000 €1.456,50 €
Effektivzins bei verschiedenen Tilgungszuschüssen nach 10 Jahren
Tilgungszuschuss
Prog. 153
Restschuld KfW
nach 10 Jahren
Restschuld (Bank und KfW)
nach 10 Jahren
Gesamt-
effektivzins *
Effizienshaus 40 Plus30.000 €53.415,21 €279.864,050,03%
Effizienshaus 4024.000 €59.834,97 €286.282,870,20%
Effizienshaus 5518.000 €66.252,89 €292.701,730,37%
Ergebnis ohne Tilgungszuschuss311.935,960,86%

* Unter Berücksichtigung des maximalen Tilgungszuschusses bei einem KfW-Darlehen von 120.000 Euro

Beim KfW-Darlehen ist ein tilgungsfreies Jahr unterstellt.
Bankzins Stand 14.01.2020.


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