Minuszinsen KfW Baufinanzierung
Kaum zu glauben, aber wahr: Die Minuszinsen kommen 2020! © Drobot Dean / Adobe Stock

Frankfurt 29.12.2019 –– Ein Haus kaufen und am Kredit noch Geld verdienen? Was einst eine Utopie war, lässt sich heute dank staatlicher Zuschüsse realisieren. Und die Baufinanzierungskonditionen könnten sogar noch besser werden. Lohnt es sich womöglich, mit dem Kauf noch zu warten?

Kurz vor Beginn des neuen Jahrzehnts hat die KfW die Zeitenwende schon einmal eingeläutet: Die Kreditanstalt kündigt an, im neuen Jahr Baudarlehen mit Minuszinsen anzubieten.

Bis sie ihre Ankündigung in die Tat umsetzen kann, werden noch ein einige Monate verstreichen. Das liegt daran, dass Banken bei Hypothekendarlehen deutlich mehr Vorschriften beachten müssen, als bei der Vergabe von Ratenkrediten: Angebote mit Minuszinsen sind hier nicht von Jetzt auf Gleich als Marketinggag zu installieren. Fest steht jedoch, dass Kunden, die im neuen Jahr ein staatlich gefördertes Baudarlehen aufnehmen, am Ende des Tages zum Teil mehr Geld haben werden, als vor der Kreditaufnahme. Dieser Befund ist sogar unabhängig davon, ob die Bauzinsen nochmal auf den 2019-er Tiefstwert von 0,02 Prozent für zehn Jahre fest fallen – oder sich eher dem Mittelwert des vergangenen Jahrs annähern. Er lag laut FMH-Index bei 0,95 Prozent.

Möglich machen das die großzügigen (staatlichen) Zuschüsse für Bauherren. Wer auf Fördergelder der KfW setzt, muss zwar in der Regel etwas höhere Kosten in Kauf nehmen – etwa, weil für klimagerechtes Bauen strengere energetische Vorgaben als bei gemeinen Standardprojekten einzuhalten sind. Als Gegenleistung können sich umweltbewusste Bauherren aber über einen Tilgungszuschuss von bis zu 15.000 Euro freuen. Weitere Informationen zu den einzelnen KfW-Programmen und die Auswirkung der Tilgungszuschüsse finden Sie auf der FMH-Seite. Zusätzlich erhalten Familien mit Kindern pro Sprössling im Laufe von zehn Jahren 12.000 Euro Staatsgeld – das sogenannte Baukindergeld. Rechnet man beide Subventionen zusammen, sind Baufamilien schon heute im Bereich der Minuszinsen. Innerhalb von zehn Jahren können sie mehr Schulden abbauen als sie im gleichen Zeitfenster für an Zins plus Tilgung an die Darlehensgeber gezahlt haben.

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Abwarten kann teuer werden

Angesichts der rege geführten Klimaschutzdebatte ist es nicht ausgeschlossen, dass der Staat klimaschonende Bauvorhaben und energetische Sanierung von Bestandsimmobilien in Zukunft noch stärker fördern wird als bisher. Rein finanziell ist es aber nicht unbedingt ratsam, ein Bauvorhaben in der Hoffnung auf höhere Zuschüsse aufzuschieben. Die Gefahr ist groß, dass mit der Förderung auch die Bau- oder Kaufkosten steigen – etwa, weil die Immobilienpreise anziehen, vor dem Einzug ins Eigenheim noch mehrere Monate lang Miete zu zahlen ist oder die Banken höhere Raten verlangen, weil Kunden wegen des Aufschubs schneller tilgen müssen, um bis zum Rentenalter alle Schulden abzubauen.

Die Folgen einer um sechs Monate verspäteten Kreditaufnahme illustriert die folgende Beispielsrechnung:

Nehmen wir an, der ursprüngliche Kaufpreis liegt bei Kaufpreis 400.000 Euro. Unterstellt man nun die durchschnittliche Preissteigerungsquote der vergangenen Jahre (sie lag bei jeweils 14 Prozent), erhöht sich der Preis innerhalb von sechs Monaten um sieben Prozent – auf 428.000 Euro. Diese Entwicklung schlägt eins zu eins auf die Kaufnebenkosten durch. Sie liegen in Hessen (inklusive Maklerprovision) bei 13 Prozent. Statt 52.000 Euro müssen Kunden, die die Kaufentscheidung um ein halbes Jahr aufschieben, also 55.500 Euro Nebenkosten einkalkulieren.

Statt eines Darlehens über 360.000 brauchen sie nun einen Kredit in Höhe von 384.500 Euro (6.000 Euro mehr Eigenkapital unterstellt) und müssen ihre Schulden statt in 30 Jahren in 29,5 Jahren abbauen.

Spürbar sind die Effekte der sechsmonatigen Verzögerung eben auch bei der monatlichen Rate: Unterstellt man gleichbleibende Sollzinsen von 1,70 Prozent für 30 Jahre fest und eine Volltilgung, dann liegt die aktuelle Belastung für Zins und Tilgung bei 1.278 Euro pro Monat. In einem halben Jahr fiele bereits eine Rate von 1.384 Euro an, um in 29,5 Jahren schuldenfrei zu sein: Unterm Strich entstehen damit Mehrkosten von 35.000 Euro in der Baufinanzierung.

Dieses negative Ergebnis ändert sich nicht einmal dann, wenn der Zinssatz in den sechs Monaten Wartezeit um 0,25 Prozentpunkte sinkt: Auch in dieser Konstellation müssten unser Bauherren mehr zahlen als heute: Ihre Mehrbelastung läge bei 16.800 Euro, die monatliche Rate bei 1.336 Euro– bedingt durch den höheren Kreditbetrag und kürzerer Tilgungszeit.

Fazit: Auch wenn die Hoffnung auf höhere Tilgungszuschüsse und eventuell sogar Minuszinsen durchaus berechtigt ist, können Preiserhöhungen und die damit verbundenen höheren Gesamtkosten den ersehnten Spareffekt zunichtemachen: Pokern bei der Baufinanzierung bleibt auch im neuen Jahrzehnt riskant.

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
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