Corona und Baufinanzierung: Was passiert mit dem Darlehen, wenn plötzlich Kurzarbeit ansteht?
Corona und Baufinanzierung: Was passiert mit dem Darlehen, wenn plötzlich Kurzarbeit ansteht? © Sergey / Adobe Stock

Frankfurt 30.04.2020 –– Die Wirtschaft steht unter Schock: Millionen Arbeitnehmer sind in Kurzarbeit, Selbstständigen brechen die Umsätze weg, Unternehmen droht die Insolvenz. Das hat oft auch Folgen für alle, die eine Baufinanzierung zu bedienen haben. Sie müssen nun reagieren. Aber wie?

Das Leben – und die wirtschaftliche Entwicklung – zerfällt dieser Tage in zwei Phasen: Die Zeit vor Corona. Und die Zeit danach. Das gilt auch für die Baufinanzierung.

Vor Beginn der Pandemie gab es klare Regeln, wie eine gute Finanzierung auszusehen hatte und worauf Kunden auf der Suche nach dem richtigen Darlehen für eine Immobilie achten sollten. Meist lautete die Empfehlung: Wählen Sie einen möglichst günstigen Zins, eine lange Zinsbindung und eine hohe Tilgungsrate, dann kann kaum etwas schiefgehen.

Viele alte Regeln sind obsolet

Noch vor drei Monaten war die FMH-Finanzberatung der festen Überzeugung, dass eine 100 Prozent Finanzierung von Immobilien bei mindestens drei Prozent Tilgung und einer langen Zinsbindung ein überschaubares Risiko darstellt. In zehn Jahren, so die Rechnung, hätten Kunden in dieser Konstellation schon 30 Prozent der Schulden bezahlt. Selbst Preissenkungen bei den Immobilien wären damit gut zu verschmerzen gewesen.

Heute, nur drei Monate später, würden wir ein solches Modell nicht mehr ohne Weiteres empfehlen – die Ungewissheiten sind einfach zu groß. Dennoch: Kunden, die vor einem Vierteljahr eine Immobilie zu diesen Konditionen gekauft haben – also eine Vollfinanzierung mit drei Prozent Tilgung und 20 Jahre Festschreibung der Zinsen vereinbarten, sollten nach wie vor über die Runden kommen.

Auch mit weniger Geld die Immobilie abbezahlen

Nehmen wir an, ein Ehepaar hat kurz vor Ausbruch der Pandemie für 450.000 Euro eine Immobilie gekauft und eine Vollfinanzierung abgeschlossen. In diesem Fall lag der durchschnittliche Effektivzins im Januar bei 2,1 Prozent. Die monatliche Rate für Zins und drei Prozent Tilgung betrug 1.900 Euro. Damit die Bank einem solchen Darlehen zustimmt, musste ein Kunde auch vor dem Lockdown bereits ein Familien-Nettoeinkommen von 5.500 bis 6.500 Euro je nach Bank und Beruf vorweisen können.

Was passiert nun, wenn beide Partner wegen der Krise in Kurzarbeit sind? Wir empfehlen in diesem Fall eine zweistufige Strategie.

  • Stufe 1: Ratenstundung für drei Monate beantragen
    Zuerst sollte unser Paar die Krisenhilfe des Staates nutzen und die Stundung der Raten für die nächsten drei Monate beantragen. Das gilt unabhängig davon, welche Finanz-Reserven womöglich noch vorhanden sind. Auf diese Weise verschaffen unsere Käufer sich kostenlos einen Zeitpuffer, denn die drei Monate, werden auf die ursprüngliche Kreditlaufzeit aufgeschlagen – und zwar ohne Aufschlag auf den Zins. Allein die Deutsche Bank hat vermeldet, dass bereits zwei Wochen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Abmilderung der Corona-Folgen fast 50.000 Kunden um eine Stundung der Zahlungsverpflichtungen gebeten hat. Davon waren die Hälfe etwa Baufinanzierungskunden.

  • Stufe 2: Tilgungssatz reduzieren
    Wenn sich die Einkommenssituation nach drei Monaten nicht wieder verbessert, sollte unser Ehepaar relativ früh die Stufe zwei angehend. Haben die beiden eine Finanzierung mit flexibler Tilgungsvereinbarung abgeschlossen, können sie der Bank direkt mitteilen, auf welche Höhe der Tilgungssatz reduziert werden soll – siehe dazu unseren Ratgeber. Dadurch könnte die monatliche Rate von 1.900 Euro auf 1.525 oder sogar auf 1.150 Euro sinken. Sieht der Vertrag keine Tilgungsänderung vor, ist das Gespräch mit der Bank zu suchen. Es ist allerdings zu erwarten, dass die meisten Banken trotzdem zu einem solchen Schritt der Tilgungsabsenkung bereit sein werden, wenn der Kunde klar macht, dass er vorübergehend nicht mehr die Mittel hat, die Finanzierung im ursprünglich vorgesehenen Umfang zu bedienen. Wir raten unbedingt dazu, bei einem befürchteten Finanzierungsengpass möglichst früh mit der Bank zu sprechen und nicht zu warten, bis die fällige Rate nicht mehr bezahlt werden kann.

    Wissenswert ist in diesem Zusammenhang: Banken sind fast nie an einer Zwangsverwertung der Immobilie interessiert, sondern eigentlich immer an einer verträglichen Lösung und einer Rettung der Baufinanzierung. Wichtig ist noch der Hinweis, dass sich die Tilgungsdauer erhöht, wenn die Tilgungsquote sinkt. Das aber ist zu verkraften, wenn man dadurch erstmal die nächsten Jahre überleben und später wieder auf eine erhöhte Tilgung wechseln kann. Daher auch die Empfehlung seit einigen Jahren, die niedrigen Zinsen für eine lange Zinsbindung zu nutzen, damit ein Zinsanstieg die schnelle Entschuldung nicht einschränkt.

  • Hat unser Ehepaar den Darlehensvertrag nicht normal getilgt, sondern geplant, das Darlehen später über einen Bausparvertrag abzulösen, den es gerade erst bespart, ist ein Gespräch mit der Bank ebenfalls zu empfehlen, weil man die Ansparrate des Bausparvertrages nicht einfach reduzieren kann. Denkbar ist dann zum einen, die Bausparbesparung ruhen zu lassen und für die Zukunft eine normale Tilgung zu vereinbaren. Eine weitere Möglichkeit ist es, den Bausparvertrag so zu teilen, dass mit der reduzierten Ansparrate ein Vertragsteil zum Ende der Zinsfestschreibung zugeteilt werden kann.

  • Bei KfW-Darlehen sind relativ wenige Änderungen möglich. Immerhin: Zwar lassen sich die geförderten Kredite – KfW-Programm 151 bis 154 – (ebenso wie Bauspardarlehen) schneller zurückzahlen. Das ist aber in der derzeitigen Krise selten die Überlegung. Nicht vorgesehen ist es hingegen, die Rückzahlungszeit zu strecken.

Unser Tipp: Wer absehen kann, dass die hohen vereinbarten Raten für seinen Kredit in Zukunft schwer zu bedienen sind, sollte sehr früh das Gespräch mit der Bank oder dem Vermittler suchen. So kann leichter eine Lösung gefunden werden, um für die finanziell schlechte Zeit eine Übergangsvereinbarung zu finden. Eine schlechte Lösung wäre den bestehenden Vertrag zu kündigen und einen neuen Vertrag zu unterschreiben, weil dann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, die sich in keinem Fall bezahlt machen würde. Auch wenn manche Banken dieses Vorgehen empfehlen sollte, wäre das keinesfalls eine ideale Lösung.

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
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