Tilgung: Flexibilität ist Trumpf

Serie zur optimalen Baufinanzierung, Teil 6

Frankfurt 07.11.2011 –– Erstens kommt es anders und zweitens als man denkt: Diese humorvoll verfasste Weisheit über die Unwägbarkeiten des Lebens sollten sich alle zu Herzen nehmen, die den Kauf oder den Bau einer Immobilie finanzieren wollen. Niemand kann über Jahrzehnte hinweg voraussehen, wie sich seine finanzielle Situation und seine Bedürfnisse entwickeln werden. Deshalb ist es wichtig, bei der Höhe der Tilgungsrate und den Sondertilgungen mit der Bank ausreichend Spielraum zu vereinbaren. Lesen Sie im Teil 6 der Serie „Auf dem Weg zu Eigenheim", welche Optionen Sie haben.

Jeder Bauherr weiß: Wer schneller tilgt, ist rascher schuldenfrei und zahlt insgesamt weniger Geld an den Kreditgeber. Doch viele Familien haben neben dem Schuldenabbau noch andere Prioritäten – etwa eine gute Erziehung und Ausbildung ihrer Kinder, die Geld kostet. Zudem sehen sich die meisten Eltern irgendwann mit der Frage konfrontiert, ob sie wegen des Geldverdienens mehr Überstunden leisten oder Nebenjobs annehmen sollten oder nicht doch lieber Zeit mit ihren Kindern verbringen wollen.  Echte Entscheidungsfreiheit in dieser Hinsicht besteht aber nur, wenn man die Baufinanzierung an seine Bedürfnisse anpassen kann.

Spielraum für neue Bedürfnisse

Bauherren und Immobilienkäufer sollten daher darauf achten, dass sie die Tilgungshöhe flexibel an das Familieneinkommen beziehungsweise an die Ausgaben anpassen können. Wer bei den aktuell niedrigen Hypothekenzinsen und einem 250.000-Euro-Darlehen eine Tilgung von drei Prozent vereinbart, hat durch Absenkung der Tilgung auf ein Prozent monatlich 417 Euro mehr zur Verfügung – natürlich um den Preis, dass der Schuldenabbau langsamer vonstattengeht. Doch selbst wenn die Schulden im Rentenalter nicht komplett beglichen sind, bestehen Handlungsoptionen: So kann man das fast entschuldete Haus verkaufen und sich mit dem Geld eine etwas kleinere Immobilie zulegen.

Flexibilität bei der Tilgungsrate ist auch von Vorteil, wenn sich die wirtschaftliche Großwetterlage ändert. Zieht etwa die Inflation und damit das Einkommen an, kann es sich lohnen, die Tilgungsrate für das Hypothekendarlehen von drei auf fünf Prozent zu erhöhen, um schneller schuldenfrei zu werden. Inzwischen räumen viele Banken ihren Kreditnehmern die Möglichkeit zur Tilgungsanpassung auf Wunsch ein, wobei manche nur drei Tilgungsanpassungen erlauben und die wenigsten einen Zinsaufschlag verlangen. Andere wiederum lassen jährlich eine Tilgungsanpassung auch ohne Kosten zu. Hier lohnt sich in jedem Fall ein genauer Vergleich der Angebote.

Neue Varianten bei der Sondertilgung

Sehr hilfreich und beliebt ist die Option der Sondertilgung. Viele nutzen die Möglichkeit, einen Teil ihrer Ersparnisse von Zeit zu Zeit zusätzlich für die Tilgung aufzuwenden. Eine Sondertilgung bis zu fünf Prozent pro Jahr ist bei vielen Banken kostenfrei möglich, einige Häuser verlangen einen geringen Zinsaufschlag von bis zu 0,05 Prozentpunkten. Wer auf diese Option verzichtet, bekommt bei einzelnen Banken bereits einen Zinsnachlass.

Eine lohnenswerte Alternative in Sachen Sondertilgung können Banken sein, die dem Kreditnehmer eine bereits getätigte Sondertilgung bei Bedarf auszahlen. Auf diese Weise kann man Ersparnisse rentabel anlegen – schließlich entfallen für diese Summe sofort die Hypothekenzinsen von rund vier Prozent -, statt sie eher niedrig verzinst auf einem Tagesgeldkonto zu parken.

Fazit: Wer bei den aktuell niedrigen Zinsen für sein Darlehen eine Sollzinsbindung von 15 oder 20 Jahren mit dem Recht zu Sondertilgungen und Tilgungsanpassungen vereinbart,  verbindet ein hohes Maß an Sicherheit mit viel Flexibilität – eine ideale Kombination.

Neubau: Auf Bereitstellungszinsen achten!

Wer ein Haus baut und den Kreditbetrag nicht in einer Auszahlung, sondern in Raten benötigt, sollte zudem auf die Höhe der Bereitstellungszinsen achten. Die meisten Banken erheben bei Neubauten ab dem siebten Monat Bereitstellungszinsen. Es gibt jedoch auch Häuser, die bereits ab dem vierten Monat Zinsen verlangen, während andere erst ab dem 13. Monat Ansprüche anmelden. Der Grund für die Bereitstellungszinsen: Die Bank hat sich auf dem Kapitalmarkt refinanziert und zahlt dem Kapitalanleger ab diesem Zeitpunkt die zugesagten Anlagezinsen. Da der Kreditnehmer einen Teil des Darlehens erst nach einigen Monaten abruft und auch erst ab dann dafür Zinsen bezahlt, fehlen der Bank jedoch Zinseinnahmen – und das möchte sie über die Bereitstellungszinsen ausgleichen.

Die Bereitstellungszinsen betragen bei den meisten Banken drei Prozent pro Jahr beziehungsweise  0,25 Prozent pro Monat. Ein von der Bank vorgehaltener Kreditbetrag von 200.000 Euro würde pro Monat 500 Euro an Bereitstellungszinsen kosten – auch hier lohnt es sich also zu vergleichen und zu verhandeln.

Lesen Sie in der nächsten Folge, wie Bauspardarlehen funktionieren und wie Sie sie in die Baufinanzierung integrieren können.

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