Clever finanzieren? Das geht mit wenig Eigenkapital!

Serie zur optimalen Baufinanzierung, Teil 11

Clever finanzieren? Das geht mit wenig Eigenkapital!

Frankfurt 07.11.2011 –– Wer eine Immobilie bauen oder kaufen will, braucht nicht nur eine gute Finanzierung, sondern auch Eigenkapital. Verbraucherschützer warnen immer wieder davor, den Traum von den eigenen vier Wänden ohne ausreichende Ersparnisse anzugehen: In der Regel empfehlen sie Häuslebauern, 30 Prozent des benötigten Geldes anzusparen, bevor diese ein Darlehen aufnehmen. Doch das ist nicht immer sinnvoll. Denn: Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen und mäßiger Inflation kann es sich lohnen, die Immobilie mit weniger Eigenkapital zu finanzieren – auch wenn sich mancher Bauherr intuitiv zunächst dagegen sträuben mag.

Für Verbraucherschützer ist die Sache sonnenklar: Je mehr Eigenkapital ein Bauwilliger zur Verfügung hat, desto wahrscheinlicher ist es, dass das Baudarlehen auch tatsächlich getilgt wird und damit die Finanzierung erfolgreich abgeschlossen werden kann. Die Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende etwa rät, bis zu 30 Prozent an Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Dies sei ein guter Puffer für den Fall, dass ein Bauherr und seine Familie eine finanzielle Durststrecke überstehen müssen. Zur Not sollten Interessenten daher lieber warten, bis sie über das erforderliche Eigenkapital verfügen, anstatt zu große Risiken einzugehen.

30 Prozent Eigenkapital-Quote? Das ist nicht in Stein gemeißelt

Prinzipiell schadet dieser Ratschlag als Pi-Mal-Daumen-Regel sicher nicht – zumal viele kreditgebende Banken ohnehin verlangen, dass Bauherren ein Zehntel der Bau- und Erwerbskosten selbst tragen müssen. Problematisch wird es, wenn ein Hauskäufer die Finanzierung einer Immobilie nur deshalb nicht angeht, weil er die anscheinend in Stein gemeißelte Eigenkapital-Quote von 30 Prozent nicht erreichen kann. Denn es gibt durchaus Situationen, in denen die Finanzierung mit weniger Eigenkapital für Bauherren finanziell vorteilhafter ist als ein weiteres Ansparen.

Wer genau rechnet, vermeidet teure Fehler

Eine Beispielrechnung macht das sehr deutlich: Ein Kunde spart für sein Traumhaus, das etwa 250.000 Euro kosten soll. Auf dem Tagesgeldkonto liegen 30.000 Euro. Derzeit zahlt der 35-Jährige 800 Euro an Kaltmiete, für den späteren Hauskauf legt er bereits monatlich 400 Euro zurück. Würde er 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital ansparen wollen (75.000 Euro), so bräuchte er bei einer jährlichen Verzinsung von 2,5 Prozent gut sieben Jahre – dies allerdings bei einer Inflation von null Prozent. Geht man jedoch davon aus, dass die Geldentwertung wie in den Jahren zuvor bei etwa 1,5 Prozent liegt, würde das Traumhaus rund 286.000 Euro kosten, bis der Bauherr innerhalb von neun Jahren 30 Prozent Eigenkapital – nun rund 86.000 Euro – angespart hat. Bezogen auf den Hauspreis belaufen sich die Kaufnebenkosten in Höhe von sieben Prozent auf knapp 20.000 Euro. Das bedeutet: In neun Jahren müsste der Bauherr ein Darlehen in Höhe von 220.000 Euro aufnehmen.

Frühe Finanzierung spart einige zehntausend Euro

Wäre er jedoch bereit, schon jetzt mit weniger Eigenkapital zu finanzieren, sähe die Rechnung so aus: Der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro, die Kaufnebenkosten in Höhe von sieben Prozent kommen auf 17.500 Euro. Da der Hauskäufer derzeit nur über 30.000 Euro Eigenkapital verfügt, müsste er 237.500 Euro an Darlehen aufnehmen – also 17.500 Euro mehr als in neun Jahren. Angesichts der aktuell niedrigen Zinsen empfiehlt sich ein 15-jähriges Annuitätendarlehen, das wegen des geringen Eigenkapitaleinsatzes für einen Sollzins von 4,3 Prozent zu haben ist. Bei einer jährlichen Tilgungsrate von 1,75 Prozent zahlt der Bauherr monatlich 1197 Euro und hat damit keine Mehrbelastung gegenüber der aktuellen Situation, in der er 1200 Euro für Mietzins und Sparrate aufwenden muss. Gleichzeitig hat er noch die Option, die Tilgung auf ein Prozent zu reduzieren, was noch einen monatlichen Puffer von 148 Euro ausmacht.

Das Ergebnis: Nach Ablauf von neun Jahren würde die Restschuld bei einer frühen Finanzierung 192.000 Euro betragen – im Vergleich zu den 220.000 Euro bei der Darlehensaufnahme in neun Jahren wenn er sich für das Ansparen von Eigenkapital entschieden hätte. Im Jahr 2020 wäre der Schuldenstand bei sofortiger Finanzierung damit sage und schreibe 28.000 Euro niedriger als beim Ansparer.

Schon früher höhere Lebensqualität

Bedenkt man zudem, dass die Bauzinsen derzeit extrem niedrig sind, ist ein Anstieg der Zinsen um 0,5 Prozentpunkte im Lauf von neun Jahren nicht auszuschließen. In diesem Fall würde die Restschuld bei spätem Finanzierungsbeginn nach 15 Jahren knapp 194.000 Euro betragen. Zum Vergleich: Finanziert der Bauherr seine Traumimmobilie schon heute, liegt seine Restschuld in 15 Jahren bei nur 150.000 Euro. Das bedeutet: Im Alter von 50 Jahren wäre der Bauherr, der die Sache jetzt angeht, um 44.000 Euro reicher als derjenige, der seine 30 Prozent Eigenkapital anspart.

Hinzu kommen weitere Vorteile: Zum einen wohnt der frischgebackene Immobilienbesitzer schon jetzt nicht mehr zur Miete, sondern in seinen eigenen vier Wänden, was seine Lebensqualität deutlich steigert und eventuellen Ärger mit einem Vermieter von vornherein ausschließt. Zum anderen entgeht er dem Risiko von Mietsteigerungen, die angesichts einer Inflation von 1,5 Prozent keineswegs unwahrscheinlich sind und in dieser Beispielrechnung noch nicht berücksichtigt wurden.

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