Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung

Serie zur optimalen Baufinanzierung, Teil 5

Frankfurt 07.11.2011 –– Wer sich um eine Hypothek für sein Eigenheim kümmert, dem wird fast immer ein Annuitätendarlehen angeboten werden. Viele Bauherrn und auch manche Banker sprechen bei diesen Darlehen aber oft von Tilgungsdarlehen, meinen aber ein Annuitätendarlehen. Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate für Zins und Tilgung während der Zinsbindung immer gleich, während beim Tilgungsdarlehen nur die Tilgung gleich bleibt und die Zinsrarte abnimmt. Lesen Sie in Teil 5: Wie Hypothekendarlehen funktionieren – und welche Zinsbindung jetzt gut ist.

Bauherren haben im Grund drei Darlehensarten zur Auswahl: das Hypothekendarlehen, das Versicherungs- und das Bauspardarlehen. Der bekannteste Hypothekenkredit ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Die Rückzahlungsrate dieses Darlehens – die Annuität – setzt sich so aus Zins und Tilgung zusammen, dass beide Faktoren stets die gleiche jährliche Summe ergeben, woher auch die Bezeichnung rührt. Wie hoch die Annuität ausfällt, hängt von der im Vertrag vereinbarten Tilgungsrate sowie dem Zinssatz ab. Da die Rate stets gleich hoch bleibt, die Restschuld aber sinkt, müssen sich der Tilgungs- sowie der Zinsanteil über die Jahre hinweg zwangsläufig ändern – konkret: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.

Fest kalkulierbare Größe

„Bauherren und Hauskäufer, die ein Annuitätendarlehen abschließen, kennen damit genau die Summe, die sie über die Jahre hinweg pro Monat abbezahlen müssen", sagt Max Herbst, Inhaber der FMH-Finanzberatung. Diese Sicherheit steht aber ein Nachteil gegenüber: Da der Tilgungsanteil in den ersten Darlehensjahren im Vergleich zum Zinsanteil verhältnismäßig klein ist, sinken die Restschulden zunächst nur wenig. Erst gegen Ende der Finanzierung kommt der Abbau der Schulden deutlich zügiger voran.

Kaum bekannt und selten angeboten: Tilgungsdarlehen

Weniger bekannt und bei Bankern und Bauherren weniger beliebt ist das Tilgungsdarlehen. Dabei wird die Laufzeit fest vereinbart, in welcher das Darlehen in gleichbleibend hohen Raten getilgt wird. Mit jeder Ratenzahlung wird die Restschuld um den „abgestotterten" Betrag verringert; auf diese Restschuld wird dann der vereinbarte Zinssatz berechnet. Der Tilgungsbetrag bleibt immer der gleiche, aber der Zinsanteil wird mit jeder Rate geringer. Aus dieser Kombination ergeben sich ungleichmäßig hohe Belastungen für den Kreditnehmer: Am Anfang, wenn die Restschuld am höchsten ist, ist auch die finanzielle Last am höchsten. Eben das macht das Ratentilgungsdarlehen für junge Leute eher uninteressant – schließlich haben die meisten Menschen in jungen Jahren eher weniger Geld zur Verfügung. Auch die Banken haben kein sehr großes Interesse an dieser Darlehensart, da sie wegen der raschen Tilgung am Zinsgeschäft weniger verdienen als bei den üblichen Krediten. Wer sein Darlehen innerhalb von 30 Jahren abbezahlen möchte und vier Prozent Zinsen bezahlen muss, hat beim Tilgungsdarlehen ab dem ersten Monat eine Tilgungsrate von 277,78 Euro plus einen Zinsanteil von 333,33 Euro (zusammen 611,11 Euro) und dieser Zinsanteil schrumpft im Laufe der Jahre auf 1,11 Euro im letzten Monat. Bei einem Annuitätendarlehen wäre die monatliche Rate bei 477,50 Euro und dies 30 Jahre lang – gleichbleibender Zinssatz unterstellt.

Erst Zins, Tilgung und Restschuld ergeben das komplette Bild

Zurück zum Annuitätendarlehen: „Um zwei Annuitätendarlehen effektiv miteinander zu vergleichen, müssen Bauherren nicht nur auf den Zins- und Tilgungsanteil der Darlehen achten, sondern auch auf die Restschuld, die professionelle Rechner wie der FMH-Baugeld-Vergleich ausweisen", sagt Max Herbst. Denn bei Darlehen mit einem höheren Zinssatz ist die finanzielle Last höher. Bleibt der Tilgungsanteil dabei gleich, verringert sich naturgemäß der Zinsanteil schneller – das bedeutet: „Am Ende der Laufzeit ist die Restschuld beim Darlehen mit den höheren Zinsen geringer als beim zinsgünstigeren Kredit", erläutert FMH-Inhaber Herbst.

Konkret: Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro, zehnjähriger Zinsbindung und zweiprozentiger Tilgung pro Jahr liegt die Restschuld bei einem Sollzinssatz von 3,95 Prozent nach zehn Jahren bei rund 188.800 Euro (Kredit 1). Beläuft sich der Zinssatz hingegen auf 4,82 Prozent, liegt die Restschuld bei rund 185.800 Euro (Kredit 2). Die um 2.900 Euro geringere Restschuld ist natürlich nur um den Preis einer höheren Annuität zu haben: So zahlt der Darlehensnehmer bei Kredit 2 mit 170.500 Euro fast 22.000 Euro mehr als derjenige, der Kredit 1 abgeschlossen hat – dieser Bauherr hat am Ende der zehn Jahre „nur" 148.750 Euro an die Bank überwiesen.

Trotz langer Zinsbindung noch flexibel genug

Der Vergleich einzelner Bankangebote ist essenziell. Ebenso wichtig ist aber auch die Frage der Sollzinsbindung. „Gerade in einer Phase sehr niedriger Zinsen, wie sie aktuell noch vorherrscht, ist eine lange Zinsbindung das A und O", so Max Herbst. Der FMH-Inhaber rät Hauskäufern und angehenden Bauherren, sich die niedrigen Zinsen für 15 Jahre, besser für 20 Jahre zu sichern. Sollten die Zinsen später doch fallen, können Kunden mit länger laufenden Krediten nach zehn oder mehr Jahren mit sechsmonatiger Kündigungsfrist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Darlehen aussteigen.

Rechner hilft bei der Zinsentscheidung

Wer unsicher ist, ob er die längere, aber teurere Zinsbindung oder die günstigere, kürzere Variante wählen soll, kann den Zinsentscheidungs-Rechner der FMH-Finanzberatung nutzen. Dieser Rechner ermittelt, wie hoch der Zins nach Ablauf der kürzeren Zinsbindungsteigen müsste, damit sich der Abschluss des länger laufenden Darlehens lohnen würde. Konkretes Beispiel: Liegt der Sollzins für ein zehnjähriges Darlehen bei vier Prozent und für ein 15-jähriges bei fünf Prozent, müsste der Sollzins in zehn Jahren über 9,14 Prozent steigen, damit man mit der 15-jährigen Zinsbindung besser fährt – vorausgesetzt, die monatliche Euro-Belastung soll jeweils gleich hoch sein.

Lesen Sie im nächsten Teil der Serie, auf welche weiteren „Details" Sie bei Ihrem Annuitätendarlehen achten sollten.

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