Wer nach einer Baufinanzierung fragt, bekommt beinahe immer ein Annuitätendarlehen angeboten. Hierbei bleibt die monatliche Rate für Zins und Tilgung während der Zinsbindung immer gleich. Manche Anbieter sprechen umgangssprachlich auch von einem Tilgungsdarlehen – was allerdings nicht ganz korrekt ist.

Bei der üblichen Baufinanzierung wird üblicherweise das sogenannte Annuitätendarlehen abgeschlossen: Die Rückzahlungsrate – die Annuität – setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Das Besondere dabei ist, dass die Rate immer gleich hoch bleibt, obwohl monatlich durch die Tilgung die Schulden weniger werden. Die ersparten Zinsen pro Monat fließen in eine erhöhte Tilgung, weil die Rate (Annuität) immer gleich hoch bleibt. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.

Monatliche Darlehensrate als fest kalkulierbare Größe

Diese Darlehensform hat sich absolut durchgesetzt, weil Bauherren und Hauskäufer während der gesamten Zinsfestschreibung immer die gleiche Rate zahlen. Etwas verwirrend mag sein, dass Darlehen mit höheren Zinsen schneller getilgt werden als Darlehen mit niedrigen Zinsen. Als Beispiel im Vergleich: 100.000 Euro Darlehen, einmal mit 5% Zinsen und 1% Tilgung und einmal mit 2% Zinsen und ebenfalls 1% Tilgung:

Darlehen 100.000 Euro 1% Tilgung; 10 Jahre fest
  Sollzins = 5%   Sollzins = 2%
Rate Zinsanteil Tilgungsanteil Rate Zinsanteil Tilgungsanteil
1.Monat 500,00 € 416,67 € 83,33 € 250,00 € 166,67 € 83,33 €
2.Monat 500,00 € 416,32 € 83,68 € 250,00 € 166,53 € 83,47 €
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12. Monat 500,00 € 412,77 € 87,23 € 250,00 € 165,13 € 84,87 €
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120. Monat 500,00 € 363,32 € 136,68 € 250,00 € 148,40 € 101,60 €
Restschuld 87.059,84 € 88.940,02 €

Der Tilgungsanteil hat sich bei dem Beispiel mit den 5% Zinsen schneller erhöht, obwohl die Tilgung in beiden Beispielen ein Prozent gewesen ist. Wenn man die Gesamtkosten gegenüberstellt, sieht man den Vorteil der niedrigen Zinsen: 120 × 500 Euro = 60.000 Euro gegenüber von 120 × 250 Euro = 30.000 Euro. Da ist die geringere Restschuld zu vernachlässigen

Kaum bekannt und selten angeboten: Tilgungsdarlehen

Weniger bekannt und beliebt ist das Tilgungsdarlehen. Dabei wird die Laufzeit fest vereinbart, in welcher das Darlehen in gleichbleibend hohen Tilgungsbeträgen zurückgezahlt wird. Der Tilgungsanteil bleibt immer gleich hoch, der Zinsanteil wird wegen der erfolgten Tilgung monatlich weniger. Deshalb sind bei dieser seltenen Darlehensform die Belastungen am Anfang relativ hoch und werden mit jedem Monat geringer.

Zins, Tilgung, Zinsbindung und Restschuld ergeben das komplette Bild

Zurück zum Annuitätendarlehen: Wer zwei Angebote vergleichen will, sollte in jedem Fall versuchen, zwei gleich hohe monatliche Belastungen zu erzielen – schließlich kann man nur gleiche Sachen miteinander vergleichen. Dafür gibt es auf der FMH-Seite zum einen den Angebotsvergleichsrechner, der diese Gleichschaltung automatisch vornimmt. Aber auch der Tilgungsrechner kann Ihnen bei der genauen Berechnung helfen. Der Vergleich einzelner Bankangebote ist essenziell, ebenso wichtig ist die Frage der Sollzinsbindung. Gerade in einer Phase sehr niedriger Zinsen, wie sie aktuell noch vorherrscht, ist eine lange Zinsbindung das A und O. Auch sollten die niedrigen Zinsen für eine erhöhte Tilgung genutzt werden. Eine Zinsbindung von 15 Jahren fest ist fast schon Pflicht, besser noch wäre eine Festschreibung von 20 oder sogar 30 Jahren. Wichtig dabei ist auch, dass alle Darlehen, die mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren abgeschlossen werden, nach § 489 BGB kostenfrei vorzeitig mit sechsmonatiger Kündigungsfrist ganz oder teilweise gekündigt werden können – und zwar ohne Angabe von Gründen.

Rechner hilft bei der Zinsentscheidung

Wer unsicher ist, ob er die längere, aber teurere Zinsbindung oder die zunächst günstiger scheinende, kürzere Variante wählen soll, kann den Zinsentscheidungs-Rechner der FMH-Finanzberatung nutzen. Dieser Rechner ermittelt, wie hoch der Zins nach Ablauf der kürzeren Zinsbindung steigen dürfte, damit sich der Abschluss des länger laufenden Darlehens lohnen würde. Konkretes Beispiel: Liegt der Sollzins für ein zehnjähriges Darlehen bei 1,3% und für ein 15-jähriges bei 1,8%, dürfte der Sollzins in zehn Jahren auf 3,24% steigen, damit man mit der 15-jährigen Zinsbindung besser fährt. Wer glaubt, dass die Zinsen in 10 Jahren über 3,25% sein werden, sollte sich für die lange Zinsbindung entscheiden.

Hypotheken-Vergleich

Für Testzwecke können hier alle Rechner aufgerufen werden. Wird auf der richtigen Seite dann nicht mehr angezeigt.
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