Da Finanzierungsvermittler Provision von den Banken erhalten, denken viele Hauskäufer, dass die Baufinanzierung über einen Vermittler teurer sei als bei der Bank direkt. Dabei ist sehr oft das Gegenteil der Fall. Weshalb, und worauf Sie bei der Vermittlerwahl achten sollten.

Wer gute Beziehungen zu seiner Hausbank hat, sollte diese beim Thema Baufinanzierung immer auch in die Anbieterwahl einbeziehen. Hier kennt man Ihre Einnahmen und Ausgaben am besten, deshalb könnte die Hausbank schnell entscheiden, ob ein Hypothekendarlehen tragbar wäre oder nicht. Leider sind sehr viele regionale Banken von der maximalen Provision (Bausparmodelle) und Marge getrieben und machen sich bei den ersten Gesprächen relativ wenig Mühe, um ein optimales Angebot für den Kunden auszuarbeiten. Sollte die Hausbank die Kreditanfrage vielleicht sogar ablehnen, bedeutet das noch nicht zwangsläufig das Aus für die Hauskaufüberlegung. Womöglich legt die Hausbank nur besonders strenge Bonitätsmaßstäbe für die Baufinanzierung an.

Doch auch wenn die Hausbank einer Finanzierung zustimmen sollte, ist ein zweites und womöglich drittes Angebot sinnvoll. Hierfür stehen sowohl Banken und Sparkassen als direkte Finanzierungspartner zur Auswahl, aber auch Vermittler. Die Aversion, die manche Hauskäufer und Bauherren gegen Hypotheken-Vermittler pflegen, besteht zu Unrecht.

Vermittler haben oft die besseren Hypothekenzinsen im Angebot

Vermittler erhalten nicht selten bessere Konditionen, als die Bank einem Endkunden gewähren würde. So bieten Interhyp, Dr. Klein, Planethyp und viele andere im FMH Hypotheken-Vergleich etwa zehn Prozent der Darlehen zu günstigeren Hypothekenzinsen an als die Bank selbst. Der Grund: Banken haben enorme Einsparungen bei Personal- und Bürokosten, wenn ihnen der fertige Kreditantrag unterschriftsreif vorgelegt wird. Dieser Vorteil schlägt sich in niedrigeren Zinsen für die Vermittler – und damit ihrer Kunden – nieder. Nur jedes 15. Angebot ist bei der Bank günstiger als beim Vermittler (Stand Januar 2018).

So bewegt sich der Sollzins für ein 15-jähriges Hypothekendarlehen von 300.000 Euro bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro (= 75% Beleihung) mit dreiprozentiger Tilgung in unserem Hypotheken-Vergleich bei den ersten 20 Anbietern zwischen 1,53 und 1,72 Prozent, wenn die Vermittler in die Abfrage einbezogen werden. Unter den TOP 20 sind 14 Vermittler, eine Versicherung und fünf regionale Banken (mit regionaler Beschränkung) zu finden. Wer im Vergleich indes das Kästchen „Berechnung ohne Vermittler” anklickt, sieht, dass sich die Zinsschere unter den ersten 20 Anbietern nach oben hin bis auf 2,23 Prozent öffnet (Stand: 05.01.2018). Einen Vermittler einzuschalten, kann sich also richtig rechnen: Wer zum Beispiel bei obigem Beispiel von 3000.000-Euro-Darlehen 1,53 statt 2,23 Prozent an Sollzinsen sowie eine dreiprozentige Tilgung vereinbart, hat nach 15 Jahren bei gleicher monatlichen Rate – Zinsersparnis fließt in eine erhöhte Tilgung – eine um rund 26.900 Euro niedrigere Restschuld auf dem Konto.

Vorsicht bei Zusatzhonoraren!

Vorsichtig sollten Sie als Baufinanzierungskunde jedoch werden, wenn der Vermittler für seine Dienstleistung ein zusätzliches Honorar oder Bearbeitungsentgelt verlangt. Schließlich haben 99 Prozent der Banken die Vermittlerprovision bereits in den Zinssatz eingearbeitet. In aller Regel beläuft sich die Provision auf ein und bis 1,5 Prozent der Darlehenssumme. Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Banken verpflichtet, die Provision des Vermittlers zu nennen. Da könnte es schon sinnvoll sein, auch einen zweiten Vermittler zu kontaktieren – vielleicht ist der mit weniger Provision zufrieden. Pauschal könnte man sagen: Je kleiner der Vermittler, desto höher sein Provisionswunsch. In den FMH-Zinsvergleichen sind alle Vermittler inklusiv einem Prozent Provision aufgelistet.

Provision für Vermittler wird offengelegt

Wie oben bereits erwähnt, sind die Banken und Versicherungen verpflichtet, die enthaltene Provision der Vermittler im ESIS-Merkblatt zu benennen (Europäisches Standardisiertes Merkblatt). Leider sind die Banken selbst nicht verpflichtet, ihre eigenen Provisionseinnahmen aus Bausparverträgen dort zu benennen. Hintergrund für die Provisionsoffenlegung ist die Unterstellung, dass der Vermittler jene Angebote als die besten unterbreiten wird, bei denen ihm die höchste Provision winkt.