Tickt die Uhr für Baufinanzierungen? Wir sagen: Hektik ist ein schlechter Ratgeber.
Tickt die Uhr für Baufinanzierungen? Wir sagen: Hektik ist ein schlechter Ratgeber. © pogonici / Adobe Stock

Frankfurt 18.03.2021 –– Die Immobilienpreise steigen. Die Bauzinsen auch. Banker und Makler mahnen Käufer deshalb zur Eile. Doch wie ernst ist die Lage wirklich? Und wieviel Hektik ist angebracht?

Es sieht nicht gut aus. Mit 0,79 Prozent sind die Bauzinsen zwar nach wie vor niedrig und auch die Inflationsrate wirkt mit 1,3 Prozent nicht übertrieben hoch. Dennoch sind Immobilienkunden alarmiert. Denn so hoch waren die Werte zuletzt im August 2019 (0,77 Prozent Zinsen und 1,4 Prozent Inflation). Und viel spricht dafür, dass der Aufwärtstrend weitergeht.

Ein Indiz: Die Rendite der deutschen Staatspapiere. Rentierte die zehnjährige Bundesanleihe im April 2019 noch mit minus 0,53 Prozent, liegt der Wert heute nur noch bei minus 0,32 Prozent. Zudem dürfte die Inflationsrate spätestens im Juli noch einmal deutlich steigen. Da im Juli 2020 die Mehrwertsteuersätze gesenkt wurden, inzwischen aber wieder die regulären Werte gelten, dürften die Preise im Vergleich zum Vorjahr schon deshalb deutlich anziehen – und mit ihnen vermutlich auch die Hypothekenzinsen.

Der Wert von einem Prozent für zehn Jahre fest ist dann wieder in Reichweite.

Warum Wohnungen und Häuser (erst einmal) noch teurer werden

Auf die Immobilienpreise schlagen sich die steigenden Zinsen derzeit noch nicht durch. Das ist auf den ersten Blick erstaunlich. Denn wenn Hypothekendarlehen teurer werden, bremst das normalerweise die Nachfrage nach Betongold – und damit auch den Preisanstieg.

Die extrem lange Phase extremer Niedrigzinsen hat jedoch dafür gesorgt, dass unendlich viel Geld auf dem Markt ist und Kunden trotz der steigenden Zinsen in der Lage sind, viel zu investieren. Das belegen auch die Zahlen, mit denen unsere Nutzer den FHM-Bauzinsvergleich füttern.

Aktuell zahlen Kunden im Durchschnitt 496.000 Euro für ein Haus oder eine Wohnung, vor einem Jahr waren es noch 473.000 Euro. Trotz der steigenden Preise liegt die Finanzierungsquote seit Jahren bei etwa 72 Prozent. Wenn man die Kaufnebenkosten von bis zu zwölf Prozent mit einkalkuliert, bedeutet das, dass der Durchschnittskäufer mindestens 200.000 Euro Eigenkapital mitbringt. Wer so viel Geld auf der hohen Kante hat, hat aber meist auch noch Spielraum nach oben und macht nicht unbedingt einen Rückzieher, nur weil die Immobilienpreise erneut gestiegen sind.

Es ist sogar denkbar, dass die steigenden Zinsen den Preisauftrieb bei Immobilien zumindest vorübergehend noch befeuern – nämlich dann, wenn Käufer den Sack jetzt zumachen wollen, bevor die Bauzinsen noch teurer werden.

Wer jetzt kein Haus hat, kauft sich keines mehr. Oder doch?

Bleibt die Frage, wie der normale Immobilieninteressent in diesem Marktumfeld agieren soll. Wir von der FMH -Finanzberatung sind der Meinung, dass Hektik immer ein schlechter Ratgeber ist und eine so weitreichende Entscheidung wie ein Immobilienkauf mit Bedacht getroffen werden sollte. Denn auch wenn die Zinsen stetig steigen, werden sie doch lange auf einem Niveau liegen, von dem frühere Käufer nur träumen konnten.

So betrug der Durchschnittszins der vergangenen zehn Jahre bei einer Zinsbindung von 15 Jahren noch immer 2,23 Prozent, in den vergangenen 20 Jahren waren es 3,62 Prozent und im Schnitt der letzten 25 Jahre sogar 4,23 Prozent. Bis dieses Niveau wieder erreicht wird, dürfte noch viel Zeit vergehen.

Gute Zeit für Forward-Darlehen

Dass wir in den kommenden Jahren signifikante Zinssprünge nach oben erleben und wieder bei zwei oder gar drei Prozent landen, ist allerdings nicht völlig abwegig. Kunden, bei denen in den kommenden fünf Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht, tun daher gut daran, sich schon jetzt Gedanken über ein Forward-Darlehen zu machen.

Selbst wer eine Vorlaufzeit von 60 Monaten benötigt, könnte Mitte März 2021 eine Anschlussfinanzierung mit einem Effektivzins von 1,30 Prozent (inkl. Forward-Aufschlag) ergattern. Damit sich ein solcher Abschluss lohnt, müssten die Bauzinsen in den nächsten kommenden Jahren auf 1,30 Prozent steigen. Bei einer Vorlaufzeit von 36 Monaten wäre ein Zinsanstieg von 0,75 Prozent auf 1,04 Prozent notwendig. Ob es so weit kommt, kann derzeit niemand mit Gewissheit sagen. Wer sich keine Sorgen machen und verlässlich planen möchte, ist mit einer solchen Anschlussfinanzierung aber in jedem Fall gut beraten. Nutzen Sie dazu unseren Forward-Vergleich.Forward-Vergleich

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