Bauzinsen auf dem Rekordtief und weiter fallend Ist jetzt der perfekte Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen?

Forward-Darlehen haben immer etwas von Glücksspiel. Im Grunde genommen wetten Kreditkunden darauf, dass die Bauzinsen zum Ende der Zinsbindung um einiges höher liegen werden als heute. Ist das der Fall, lohnt sich das Forward-Darlehen. Steigen die Zinsen jedoch weniger hoch als man letztlich inklusive des Forward-Aufschlags unterschrieben hat, hätte man besser entspannt das Ende der Zinsbindung abgewartet und dann erst eine Anschlussfinanzierung verhandelt. Denn der unterschriebene Forward-Vertrag gilt, egal wie hoch die Zinsen am Ende der Zinsbindung sind. Doch woher weiß man, ob sich das Forward-Darlehen lohnt – und wann der ideale Zeitpunkt ist, um es abzuschließen?

Nackte Fakten zum Forward-Darlehen: Statistisch gesehen gar nicht so lohnenswert

Mehr als einmal hat die FMH-Finanzberatung in den letzten 10 Jahren evaluiert, wann sich Forward-Darlehen für den Kreditkunden tatsächlich gelohnt haben. Das erstaunliche Ergebnis: Nur höchst selten hatte das Forward-Darlehen dem Kunden eine Ersparnis beschert. Meist hätte es sich mehr gelohnt, das Ende der Zinsbindung abzuwarten. Das liegt daran, dass die Bauzinsen in den letzten Jahren beinahe kontinuierlich gesunken sind und man sich immer wieder am tiefst möglichen Punkt wähnte, an dem es eigentlich nur noch wieder aufwärts gehen konnte. Tatsächlich aber gibt es nur einen tiefst möglichen Punkt – und das ist vorerst die Null.

Null hin oder her – wie lange bleiben die Bauzinsen auf diesem Niveau?

Dass die große Null kommen könnte, schließen Experten keinesfalls aus. Wichtiger als das ist jedoch die Frage: Wie lange werden die Zinsen so niedrig bleiben? Oder anders: Wie lange kann ich mit dem Abschluss des Forward-Darlehens warten und so etwas am Forward-Aufschlag sparen? Denn grundsätzlich gilt, je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Forward-Aufschlag – und desto höher müsste der Bauzins steigen, damit die Forward-Entscheidung richtig war.

Hierzu können wir nur eine klare Aussage treffen: Die Zinsentwicklung ist absolut unvorhersehbar. Während sich die Zinsentwicklung in 2018 so gestaltete, dass nur 0,24 Prozent zwischen dem tiefsten und dem höchsten durchschnittlichen Hypothekenzins des Jahres lagen, ist die Zinsentwicklung 2019 deutlich dynamischer: Das Jahr ist erst im dritten Quartal und dennoch liegen bereits 0,64 Prozent zwischen dem bisherigen Jahrestief und dem Jahreshoch. Gleichzeitig bedeutet die Tatsache, dass sich die Zinsen im letzten Jahr langsamer entwickelten als 2019 nicht, dass die Dynamik für das restliche Jahr erhalten bleibt. Es könnte genauso gut sein, dass die Zinsen die nächsten Monate stagnieren.

Die Zinsen? Unvorhersehbar. Der Forward-Aufschlag: Ein Faktor, den Sie selbst beeinflussen

Auf die Zinsentwicklung sollten Sie demnach weder hoffen noch setzen. Stattdessen können Sie einen Hebel nutzen, der in Ihrer Hand liegt: Die Höhe des Forward-Aufschlags. Wie die folgende Tabelle zeigt, liegen die Unterschiede zwischen den besten und den schlechtesten Angeboten je nach Laufzeit zwischen 0,24 und 1,09 Prozent. Das ist ein deutlicher Unterschied, der Tausende bis Zehntausende von Euro Unterschied machen kann.

Um einzuschätzen, ob ein Forward-Aufschlag grundsätzlich hoch oder niedrig ist, muss man sich wieder die Zinsentwicklung anschauen: Ein durchschnittlicher Forward-Aufschlag in Höhe von 0,5 Prozent für 36 Monate Vorlaufzeit ist für eine Zinsbewegung von 0,24 Prozent wie wir sie in 2018 hatten, ziemlich viel. Wenn man den aktuellen Durchschnittszins von 0,7 Prozent nimmt und 0,5 Prozentpunkte Forward-Aufschlag draufpackt, sind wir bei 1,20 Prozent – diesen Zinssatz hatten wir zuletzt im März dieses Jahres. Vor einem Jahr lag der Bauzins für Neufinanzierungen und Anschlussdarlehen bei 1,35 Prozent. Wer nun denkt, dass die Zinsen innerhalb der nächsten 3 Jahre noch höher sein werden, sollte sich für ein Forward-Darlehen entscheiden.

Im Moment ist es ganz einfach: Das beste Forward-Darlehen hat keinen Aufschlag

Wie die Tabelle zeigt, erheben die günstigsten Anbieter aktuell für Vorlaufzeiten von bis zu drei Jahren überhaupt keinen Forward-Aufschlag. Zwar sagt der Forward-Aufschlag allein noch nichts aus – nur der Effektivzins (Hypothekenzins plus Forward-Aufschlag) ist für den Anbietervergleich relevant – doch auch der ist bei den besten Angeboten sehr gut. Sollten sich in den nächsten Monaten jedoch Minuszinsen entwickeln, wären auch diese heute sehr günstigen Angebote im Verhältnis wieder teuer. Es bleibt also in gewisser Weise ein Glücksspiel.

Die aktuellen Forward-Darlehen und besten Anbieter finden Sie in unserem Forward-Darlehen-Vergleich – übrigens der einzige, bei dem die Forward-Aufschläge gleich mit in den Effektivzins eingearbeitet werden.