Die Studie zeigt die Mittelwerte der Zinsangebote normaler Baufinanzierungen von 2002 bis 2015 und zusätzlich die durchschnittlichen Forward-Aufschläge für unterschiedliche Vorlaufzeiten. Im zweiten Schritt wurde dann geschaut, zu welchen Zinsen die Hypopthekendarlehen zu bekommen gewesen wären, wenn der Kreditnehmer sich nicht vorzeitig für ein Forward-Darlehen entschieden hätte.

Die FMH-Finanzberatung archiviert seit Jahren nicht nur die Hypothekenzinsen, sondern auch die entsprechenden Forward-Aufschläge für die unterschiedlichen Vorlaufzeiten. In dieser Studie werden nur die Vorlaufzeiten von 12, 24 und 36 Monaten verwendet. Der gültige Zinssatz für ein entsprechendes Forward-Darlehen in den drei Auswertungstabellen ergibt sich aus dem Baugeldzins zum Abschlusszeitpunkt inkl. des jeweiligen Forward-Aufschlages. Basis der verwendeten Zinsen ist eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren bei einer Beleihung von 60 Prozent, bezogen auf den Immobilienwert.


Basiszahlen für Studie zu Forward-Darlehen
DatumBaugeldzins (eff.)
am Abschluss-zeitpunkt
Forward-Aufschlag
12 Monate
Forward-Aufschlag
24 Monate
Forward-Aufschlag
36 Monate
Juni 20025,950,320,600,83
Nov. 20035,160,350,781,22
Sept. 20044,700,260,580,86
Nov. 20054,100,200,420,64
Aug. 20064,640,170,330,48
Mai 20074,840,110,210,31
Mai 20085,000,070,170,28
März 20094,240,170,360,53
März 20103,920,260,580,86
März 20114,080,220,540,85
März 20122,990,190,510,78
März 20132,500,130,420,72
März 20142,420,100,480,78
März 20151,390,090,380,63
März 20161,360,110,380,63
März 20171,330,100,360,58
März 20181,510,130,400,67
März 20191,190,130,420,69


Die nachfolgenden drei Tabellen zeigen den möglichen Zinssatz inklusiv des jeweiligen Forward-Aufschlags, zu dem der Vertrag unterschrieben werden konnte und auch den möglichen Zinssatz, der zum Zeitpunkt des Ablösezeitpunktes möglich gewesen wäre. Die Differenz der beiden Zinssätze zeigt, dass der Forward-Kunde nur selten einen Vorteil hatte mit seinem vorzeitigen Vertragsabschluss. Es handelt sich dabei um Mittelwerte und nicht um die Angaben einzelner Institute. Die FMH-Finanzberatung hat auch die Entwicklung bei einzelnen Banken untersucht, was zu vergleichbaren Werten führte.


Forward-Vorlaufzeit: 12 Monate
Vereinbartes Forward­darlehen
inkl. Aufschläge
Mögliches Anschluss­darlehen
ohne Forward-Aufschläge
Vertragsab­schluss amEffektiv­zinsen in %Reguläres VertragsendeEffektiv­zinsen in %Zins­differenz
Juni 20026,27Juni 20034,501,77
Nov. 20035,51Nov. 20044,600,91
Sept. 20044,96Sept. 20053,751,21
Nov. 20054,30Nov. 20064,40- 0,10
Aug. 20064,81Aug. 20075,10- 0,29
Mai 20074,95Mai 20085,00-0,05
Mai 20085,07Mai 20094,350,72
März 20094,41März 20103,920,49
März 20104,18März 20114,080,10
März 20114,30März 20122,991,31
März 20123,18März 20132,500,68
März 20132,63März 20142,420,21
März 20142,52März 20151,301,22
März 20151,39März 20161,250,14
März 20161,36März 20171,39-0,03
März 20171,43März 20181,51-0,08
März 20181,64März 20191,190,45
März 20191,32März 2020


Forward-Vorlaufzeit: 24 Monate
Vereinbartes Forward­darlehen
inkl. Aufschläge
Mögliches Anschluss­darlehen
ohne Forward-Aufschläge
Vertrags­abschluss amEffektiv­zinsen in %Reguläres VertragsendeEffektivzinsen in %Zins­differenz
Juni 20026,55Juni 20045,051,50
Nov. 20035,94Nov. 20054,101,84
Sept. 20045,28Sept. 20064,500,78
Nov. 20054,52Nov. 20074,95- 0,43
Aug. 20064,97Aug. 20084,850,12
Mai 20075,05Mai 20094,350,70
Mai 20085,17Mai 20103,751,42
März 20094,60März 20114,080,52
März 20104,50März 20122,991,51
März 20114,62März 20132,502,12
März 20123,50März 20142,421,08
März 20132,92März 20151,391,53
März 20142,90März 20161,361,54
März 20151,68März 20171,330,35
März 20161,63März 20181,510,12
März 20171,69März 20191,190,50
März 20181,91März 2020
März 20191,61März 2021


Forward-Vorlaufzeit: 36 Monate
Vereinbartes Forward­darlehen
inkl. Aufschläge
Mögliches Anschlussdarlehen
ohne Forward-Aufschläge
Vertrags­abschluss amEffektiv­zinsen in %Reguläres VertragsendeEffektiv­zinsen in %Zins­differenz
Juni 20026,78Juni 20053,802,98
Nov. 20036,38Nov. 20064,651,73
Sept. 20045,56Sept. 20075,000,56
Nov. 20054,74Nov. 20084,90- 0,16
Aug. 20065,12Aug. 20094,400,72
Mai 20075,15Mai 20103,751,40
Mai 20085,28Mai 20113,291,99
März 20094,77März 20122,991,78
März 20104,78März 20132,502,28
März 20114,93März 20142,422,51
März 20123,77März 20151,302,38
März 20133,22März 20161,251,86
März 20143,20März 20171,331,87
März 20151,93März 20181,510,51
März 20161,99März 20191,190,80
März 20171,91März 2020
März 20182,18März 2021
März 20191,88März 2022


Maßgeblich für den Erfolg eines Forward-Darlehens ist das generelle Zinsniveau zum Zeitpunkt des möglichen Forward-Abschlusses. Die Höhe des Forward-Aufschlages ist nicht so wesentlich. Ganz wichtig ist natürlich auch die Einschätzung der künftigen Zinsentwicklung. In einer absoluten Niedrigzinsphase ist die Wahrscheinlichkeit um einiges größer, dass die Zinsen in einigen Jahren höher sein werden. Immer weniger Fachleute getrauen sich Mitte 2016 zu prophezeienen, dass die Baugeldzinsen in einigen Monaten wesentlich höher sein werden.

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