Baufinanzierung ohne Eigenkapital – wie realistisch ist diese Option

20 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten. Diese Größe galt lange Zeit als der Goldstandard bei der Baufinanzierung. Angesichts der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt ist diese Regel allerdings – zumindest in Teilen – nicht mehr realistisch.

Inzwischen bieten Banken einigen ausgewählten Kunden auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital an. Doch nicht immer ist ein solcher Vertrag für alle Beteiligten die beste Wahl.

Das Wichtigste in Kürze

1. Wer eine Immobilie ohne jegliches Eigenkapital finanzieren will, muss der Bank deutlich größere Sicherheiten bieten als bei einer klassischen Finanzierung.
2. Auch die Zinsen sind bei diesen Kreditmodellen wesentlich höher, weil die Geldgeber ein größeres Ausfallrisiko tragen.
3. Um ein Volltilgerdarlehen zu erhalten, müssen Kunden zudem einen bombensicheren und gut bezahlten Job haben: Die Prüfung der Bonität und der Einkommenssituation ist hier besonders streng.
4. Wer nicht nur den eigentlichen Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten mitfinanzieren möchte, muss wissen, dass nur wenige Banken ein solches Modell anbieten und wenn ja, dann nur mit Zinsaufschlägen jenseits der sonst üblichen Bandbreite.

Was versteht man unter einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Unter einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital versteht man eine Immobilienfinanzierung, bei der die Bank den gesamten Kaufpreis – und teilweise auch die Nebenkosten –über Fremdkapital finanziert. Als Eigenkapital zählen dabei allerdings nicht nur klassische Barmittel, sondern auch andere Vermögenswerte: Wer also in der Lage ist, der Bank ein Investmentdepot als Sicherheit abzutreten, eine ältere Kapitallebens- oder Rentenversicherung anbieten kann oder über eine andere Grundschuld verfügt, die er abtreten kann, schließt keine klassische 100-Prozent-Finanzierung ab. Vielmehr bewertet die Bank die Zusatzsicherheiten wie klassisches Eigenkapital.

Eine klassische Vollfinanzierung liegt also nur vor, wenn Kaufinteressenten oder Bauherren ohne jegliche Eigenmittel oder Sicherheiten einen Baukredit aufnehmen.

Doch auch in dieser Konstellation gibt es noch zwei Varianten:

1. Die 100-Prozent-Finanzierung (klassische Vollfinanzierung)

Hier finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis, aber nicht die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Makler), die bis zu zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen, bestreitet der Kunde aus eigenen Mitteln.

Allerdings ist zu beachten, dass nicht alles, was 100- Prozent-Finanzierung heißt, diesen Namen auch wirklich verdient. Denn während einige Banken den Kaufpreis als werthaltige Größe ansetzen, definieren andere Geldgeber den sogenannten Beleihungswert als Beleihungsgrenze. Er bezeichnet die Summe, den der Kreditnehmer bei einem Notverkauf innerhalb kurzer Zeit vermutlich erhalten würde.

Viele Geldgeber reduzieren dafür pauschal den Kaufpreis um zehn Prozent und setzen diese Summe dann als werthaltigen Beleihungswert an. In diesem Fall noch von einer 100-Prozent-Finanzierung zu sprechen ist aber irreführend, da die Bank zwar 100 Prozent des Beleihungswertes finanziert, aber eben nur 90 Prozent des Kaufpreises.

2. Die 110 oder 120 Prozent-Finanzierung (Finanzierung inkl. Nebenkosten)

In dieser Konstellation finanziert die Bank - wenn sie es denn tut – neben dem vollen Kaufpreis (100 Prozent des Beleihungswertes oder des Kaufpreises) auch noch die gesamten Kaufnebenkosten.

Für alle, die es besonders genau wissen wollen: Bezieht eine Bank die 100 Prozent auf den Beleihungswert, dann sprechen wir in diesem Fall sogar von einer 120 Prozent-Finanzierung – 90 Prozent des Kaufpreises plus zehn Prozent bis zum vollen Kaufpreis plus rund zehn Prozent für Notar- und Grundbuchkosten. Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland plus maximal 3,57 Prozent Maklerkosten inkl. MwSt.

Das bedeutet einen Beleihungsauslauf von 120 Prozent, bezogen auf den Beleihungswertbezug oder 110 Prozent bei einem Kaufpreisbezug.

Diese Variante ist noch seltener als eine klassische Vollfinanzierung, da sie für Banken ein noch höheres Ausfallrisiko bedeutet. Denn für den Fall, dass die Immobilie kurz nach dem Erwerb per Notverkauf veräußert muss, kommt es zu der absurden Situation, dass der Darlehensbetrag den Wert der vorhandenen Sicherheit übersteigt.

Wer sich für ein solches Modell interessiert, sollte daher wissen, dass diese Finanzierungen auch für Banken nicht alltäglich sind und deshalb einen gewissen Extraaufwand und zusätzliche Kosten bedeuten.

Warum eine Vollfinanzierung inkl. Kaufnebenkosten kein Selbstläufer ist

• Hohes Ausfallrisiko für Banken ziehen höhere Kreditzinsen nach sich.
• Die Banken prüfen die Bonität der Kunden in solchen Konstellationen deutlich strenger als bei Standard-Finanzierungen.
• Auch die Mindestanforderungen an Einkommen und Haushaltsüberschuss liegen wesentlich oberhalb der Norm. Höhere Anforderungen stellen die Banker auch an die Immobilie (Lage, Substanz, Werthaltigkeit).
• Auch wenn die Sicherheitsvorkehrungen extrem sind: Die Zahl der Anbieter, die 110-Prozent-Finanzierungen anbieten, ist überschaubar. Das verteuert die Produkte zusätzlich und beschränkt den Verhandlungsspielraum der Kunden. Gerade weil nur wenige Institute solche Finanzierungen anbieten, lohnt es sich, die aktuellen Konditionen im Hypothekenzinsen Vergleich zu prüfen.

Fazit: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist daher kein „Produkt von der Stange“, sondern ein Angebot, das Banken nur dann machen, wenn die Rahmenbedingungen sehr gut sind.

Wie funktioniert eine Finanzierung ohne Eigenkapital?

Zunächst einmal basiert eine Vollfinanzierung auf denselben Grundregeln wie jede andere Baufinanzierung auch: Die Bank stellt Geld zur Verfügung, der Kunde bezahlt, stellt die Immobilie als Sicherheit und zahlt über Jahrzehnte hinweg die Raten für Zins und Tilgung.

Im Vergleich zu herkömmlichen Baufinanzierungen, in denen Kunden einen gewissen Anteil des Kaufpreises aus Eigenmitteln finanzieren, gibt es bei der Vollfinanzierung aber einige Besonderheiten.

1. Der Beleihungsauslauf als Kernkriterium

Der Beleihungswert ist eine wichtige Komponente bei jeder Baufinanzierung. Er beschreibt die Summe, die Banken bei der Vergabe eines Darlehens als Sicherheit ansetzen. Da einige Geldgeber einen gewissen Puffer einplanen (Beleihungswert), liegt der Wert dann einiges unter dem Kaufpreis.

Der sogenannte Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis von Darlehenshöhe zum Beleihungswert oder Kaufpreis der Immobilie. Und genau hier kommen die Besonderheiten der Vollfinanzierung ins Spiel. Denn zumindest bei 110-Prozent -Finanzierungen steigt der LTV deutlich über den Wert der Sicherheit. Auch deshalb sind Banken bei der Vergabe solche Kredite extrem zurückhaltend. Wenn das Geschäft zustande kommt, müssen Kunden daher damit rechnen, dass die Bank ihre Risiken auf andere Weise zu begrenzen versucht – zum Beispiel über deutlich erhöhte Zinsen.

2. Sicherheit: Warum Banken Zinsaufschläge verlangen

Das Geld, das Banken einem Kunden für den Bau oder Kauf einer Immobilie leihen, stammt aus diversen Quellen.  Fachleute sprechen von unterschiedlichen Refinanzierungen. Der Grund:  Banken greifen für Baudarlehen auf sehr verschiedene Anlageformen, zum Beispiel Pfandbriefe, Festgeldanlagen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Tagesgeld zu.

Auch das kann bei einer Vollfinanzierung zu Problemen führen.

Pfandbriefe zum Beispiel dürfen nur für Beleihungen von maximal 60 Prozent des Objektwertes eingesetzt werden. Wird ein höherer Beleihungsauslauf langfristig mit Pfandbriefen refinanziert, muss eine Bank gegenüber dem Pfandbriefausgeber eben jenen höheren Finanzierungsanteil verbürgen. Dafür verlangt sie dann Bürgschaftsgebühren in Form von Zinsaufschlägen. Je näher der verbürgte Darlehensteil an die Vollfinanzierung herankommt, desto höher wird allerdings auch Ausfallrisiko des Geldgebers beziehungsweise der verbürgenden Bank und desto höher fällt auch der Risikoaufschlag für den Kunden aus.

Die finanzierende Bank bereichert sich also keineswegs an den Zinsaufschlägen, sondern versucht auf diese Weise lediglich, das enorme Risiko abzufedern, was auch Finanzaufsicht erwartet.

3. Getrennte Finanzierungsbausteine erleichtern die Finanzierungszusage

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat in Deutschland die Oberaufsicht über Banken und Finanzdienstleister. In dieser Eigenschaft macht die Behörde den Banken bei hohen Finanzierungsausläufen (Einsatz von wenig Eigenmittel) sehr strenge Vorgaben, was die langfristigen Finanzierungen angeht.

Das hat dazu geführt, dass die Geldhäuser zunehmend dazu übergehen, die Finanzierung in solchen Konstellationen zu stückeln.

Den Löwenanteil, meist bis etwa 90 Prozent des Kaufpreises oder der Herstellungskosten, finanzieren sie klassisch mit einem Hypothekendarlehen. Weit verbreitet ist eine Tilgungsquote von zwei Prozent pro Jahr und eine Zinsbindung von zehn oder 15 Jahren.

Der Rest der Summe wird mit einem nicht grundbuchlich gesicherten Wohnkredit (also einer speziellen Form des Ratenkredites) finanziert. Diesen Teil zahlen die Kunden dann innerhalb von acht bis zehn Jahren komplett ab. Bei der längeren Laufzeit (eine ganze Dekade) kostet ein solcher Wohnkredit über 40.000 Euro etwa 440 Euro pro Monat. Der Effektivzins liegt bei rund sechs Prozent.

Diese Aufteilung hat für alle Beteiligten ihre Vorzüge:

Kunden profitieren davon, dass der Ratenkredit sie nicht mehr belastet, wenn nach zehn Jahren die Anschlussfinanzierung für das Hauptdarlehen ansteht – zu den dann geltenden, heute noch nicht bekannten Konditionen. Weil es sich beim Wohnkredit zudem um einen ungesicherten Ratenkredit handelt, kann dieser Teil jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig getilgt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung liegt bei maximaleinem Prozent des vorzeitig getilgten Betrages. Viele Banken verzichten sogar ganz darauf.

Die Bank hat den Vorteil, dass für die unterschiedlichen Kreditformen auch unterschiedliche BaFin – Vorgaben gelten. Damit einher gehen mehrere Möglichkeiten der Refinanzierung und eine Streuung des Ausfallrisikos.

 Kreditbeispiel für ein klassisches Volltilgerdarlehen;

Unterstellte Annahme: Der Kunde zahlt nur die Nebenkosten aus Eigenmitteln. Der Kaufpreis von 500.000 Euro wird über Fremdmittel finanziert.

Hauptdarlehen: 450.000 Euro (90 Prozent des Kaufpreises); Zinsbindung zehn Jahre, zwei Prozent Tilgung. Monatliche Rate 2.156 Euro (Effektivzins = 3,83%) Restschuld in zehn Jahren 341.000 Euro.

Zusatzdarlehen: 50.000 Euro. Diese Summe wird über einen Wohnkredit und einer Laufzeit von 120 Monate finanziert. Rate pro Monat:  591 Euro (Effektivzins = 5,99 Prozent) Restschuld am Ende: keine

Ein solches Modell muss man sich allerdings leisten können. Gesamtkosten pro Monat 2.156 Euro plus 591 Euro macht zusammen 2.747 Euro.

Um zu ermitteln, ob sie eine Vollfinanzierung aus den laufenden Einnahmen stemmen können, müssen Kunden im Vorfeld daher sehr genau rechnen, z.B. mit unserem Hauskauf-Rechner.

 4. Haushaltsrechnung: Der entscheidende Faktor für (oder gegen) eine Vollfinanzierung

Für eine 100 Prozent-Finanzierung gilt:
Das Problem des fehlenden Eigenkapitals lässt sich reduzieren, aber nur, wenn der Kunde oder die Kundin über ein extrem stabiles Einkommen verfügt

Banken erwarten deshalb:

• Einen konstant hohen Haushaltsüberschuss. Dieser Begriff bezeichnet die Differenz zwischen dem monatlichen Netto-Einkommen (nach Steuern und Sozialabgaben) und den monatlichen Ausgaben eines Haushaltes. Dabei werden auch Luxusausgaben wie Urlaube, schicke Kleidung, Theaterkarten und Restaurant-Besuche mit eingerechnet.
• Ein regelmäßiges, sicheres Einkommen
• Idealerweise eine sichere Beschäftigung (unbefristet seit mehreren Jahren. Beamte oder Angestellte im öffentlichen Dienst haben hier besondere Vorteile
• Keine negativen Schufa-Einträge.
• Keine parallel laufenden Konsumkredite.

Je höher das Beleihungsrisiko der Bank ist, desto höher und sicherer sollte der monatliche Einnahmen- bzw. Haushaltsüberschuss sein.

5. Wie reagieren Banken, wenn ein Immobilienkäufer auch die Nebenkosten mitfinanzieren will?

Meistens nicht sehr begeistert – oder zumindest zurückhaltend.

In der Regel werden Banken die Gründe für das fehlende Eigenkapital erfragen oder in Erfahrung bringen, ob Eltern oder Großeltern womöglich Sicherheiten oder Gelder beisteuern können.

Ist dies nicht der Fall und ist die Bank grundsätzlich zu einer 110-Prozent Finanzierung bereit, müssen sich die Interessenten einer intensiven Prüfung ihrer finanziellen und familiären Lage unterziehen. Auch hier sind die folgenden Punkte besonders wichtig:

• hohes, sicheres Haushaltseinkommen,
• sehr gute berufliche Perspektive,
• überdurchschnittlich werthaltige Immobilie,
• begehrte Lage des Hauses oder der Wohnung (Ballungsgebiete, boomende Regionen)
• geringe sonstige Verpflichtungen des Kaufinteressenten
• hoher Tilgungssatz (mindestens drei Prozent pro Jahr)
• gute Gesamtbonität des potenziellen Käufers

Alles in allem gilt: Die Zahl der Banken und Sparkassen, die 110 Prozent-Finanzierungen anbieten, ist sehr begrenzt. Interessenten werden zudem nur selten Tabellen oder Listen finden, in denen solche Produkte geführt werden. Der Grund:  Banken wollen in diesem Segment nicht unbedingt die besten und günstigsten Anbieter sein, sondern sehr gezielt entscheiden, ob sie einen Kunden annehmen – und unter welchen Bedingungen.

Fazit: 110-Prozent-Finanzierungen sind deutlich schwerer als klassische Baudarlehen zu bekommen – aber sie sind möglich.

Für wen kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Frage?

1. Young Professionals mit sehr hohem Nettoeinkommen

In Zeiten des Fachkräftemangels erhalten Berufsanfänger inzwischen schon zu Beginn ihrer Karriere oft sehr gute Gehälter. Dennoch fehlt ihnen Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie. Das gilt selbst dann, wenn sie nur eine kleine Wohnung von 60 bis 70 Quadratmeter für den Start in den Vermögensaufbau erwerben wollen.

Wenn die Angehörigen dieser Gruppe ihre Kaufentscheidung und die eigenen Finanzdaten logisch und solide aufbereitet, stehen die Chancen auf eine Vollfinanzierung nicht schlecht.

2. Familien mit stabilen Einkommen, aber hoher Mietbelastung

Wer in einer Großstadt, im Speckgürtel bzw. in Kampen oder Ismaning zur Miete wohnt, tut sich angesichts der horrenden Mieten oft schwer, größere Rücklagen zu bilden.

Die naheliegende Überlegung, sich die 2.400 Euro Kaltmiete für 120 Quadratmeter zu sparen und denselben Betrag stattdessen für Zins und Tilgung auszugeben, geht nur leider nicht immer auf

Schuld ist die Logik der geldgebenden Banken: Die gehen davon aus, dass Kunden, denen die Miete zu hoch ist, problemlos in eine günstigere Wohnung ziehen können. Geldnöte von Hauseigentümern mit einer laufenden Finanzierung können hingegen schnell dazu führen, dass sie den Kredit nicht mehr bedienen können. Das ist bei 100-Prozent Finanzierungen ein Problem, da hier das Verhältnis von Sicherheit zu Darlehenssumme (aus Sicht der Bank) sehr unglücklich ist.  

Das bedeutet zwar nicht, dass Banken eine Finanzierung ohne Eigenmittel stets in Bausch und Bogen ablehnen. Interessenten sollten allerdings damit rechnen, dass es gewisse Einschränkungen gibt.

In unserem obigen Beispiel sollte sich die Familie daher darauf einstellen, dass

• die monatliche Kreditrate nicht höher sein darf als die bisherige Kaltmiete
• die Bank vom Hauptverdiener ein extrem gutes und sicheres Einkommen verlangt,
• die Familienplanung möglichst abgeschlossen sein sollte und
• das Kaufobjekt gut gelegen ist.

3. Vermieter bzw. Kapitalanleger

Wer eine Immobilie kauft, um selbst darin zu wohnen, verfolgt damit in der Regel andere Ziele als Kunden, die das Objekt als schiere Vermögensanlage sehen, und vermieten wollen.

Diese Gruppe will kein Familienheim, sondern ein Anlageobjekt, das Rendite abwerfen und Steuern sparen soll. Genau diese Steuerersparnis fällt aber umso höher aus, je weniger Eigenmittel eingesetzt werden.

Deshalb versuchen Kapitalanleger regelmäßig, bei ihrer Bank eine Vollfinanzierung zu ergattern. Gleichzeitig werden Rechnungen aufgestellt, dass der Mieter den Kredit zurückbezahlt (abzüglich der Steuervorteilen). Im Idealfall, so die Hoffnung, müsste der Käufer nur die Nebenkosten aus eigener Tasche berappen. Der Mieter hingegen zahlt das Objekt ab und nach ca. 30 Jahren hat der Vermieter dann eine schuldenfreie Wohnung, die am besten noch deutlich an Wert gewonnen hat.

Die Idee ist bestechend gut. Wenn es jedoch so einfach wäre, ohne jeden Schmerz Vermögen aufzubauen, sähe es mit dem Wohnungsangebot in Deutschland anders aus.

Zwar kann eine solche Rechnung durchaus auch aufgehen. Banken schauen bei der Finanzierung solcher Renditeobjekte allerdings ganz besonders genau hin. Geprüft wird nicht nur die tatsächliche Werthaltigkeit des Objektes, sondern auch die Frage, ob die angesetzten Mieten realistisch sind

Im nächsten Schritt unterziehen die Geldgeber die Bonität des Kunden einer akribischen Prüfung: Kann er oder sie auch einen Mietausfall über längere Zeit problemlos verkraften? Und reichen die Mittel, um auch bei etwaigen Reparaturen oder Renovierungsmaßnahmen die Raten für den Kredit zuverlässig zu bedienen?

Eigentlich unterstellen Banken schon auch, dass Investoren bereits weitere Wohnungen ihr Eigen nennen, die gegebenenfalls als Zusatzsicherheiten dienen könnten.

Diese Fragen geben am Ende den Ausschlag, ob die Bank den Daumen hebt oder senkt.

Sollte die Vollfinanzierung für das Rendite-Objekt bewilligt werden, sollten die angehenden Vermieter folgende Pros und Contras ihres Geschäftsmodelles kennen.

Vorteile beim Kauf einer (vermieteten) Immobile:

• Zinsen für den Kredit lassen sich von der Steuer absetzen.
• Tilgungshöhe und Tilgungsart lassen sich aus Liquiditäts- oder steuerlichen Gründen optimieren.
• Mieteinnahmen erleichtern die Zahlung der Raten für den Kredit.

Aber jeder Vermieter sollte sich auch der Risiken bewusst sein:

• Jede Immobilie kann einmal leer stehen. Auch dann muss der Kredit aber weiter bedient werden.
• Instandhaltungskosten und/ oder Mietminderungen können die Kalkulation ins Wanken bringen. Für solche Fälle müssen private Rücklagen gebildet werden. Bei Wohnungen besteht eine gesetzliche Verpflichtung Instandhaltungsrücklagen in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bilden.
• Zudem sollten Vermieter nicht unterschätzen, welche Kosten und Mühen mit einer Vermietung verbunden sind (Verwaltung, Erstellung von Abrechnungen etc.)

4. Für wen ist ein Immobilienerwerb ohne Eigenkapital keine gute Option?

Um es vorwegzunehmen: Nur weil Vollfinanzierungen grundsätzlich möglich sind, heißt nicht, dass alle Interessenten auch einen solchen Vertrag erhalten – oder erhalten sollten.

Hier eine kleine Auflistung von Umständen, die eine Vollfinanzierung sehr unwahrscheinlich machen:

• Fehlen einer sicheren und gut bezahlten Arbeit.
• Schwankende Einnahmen – etwa bei Selbstständigen in bestimmten Branchen.
• Hohe laufende Kosten (neben der eigenen Miete), die die Einnahmen der Familie oder des Kaufinteressenten weitgehend binden.
• Viele Verbindlichkeiten.
• Kaufobjekte in B-Lagen oder Städten, deren Beliebtheit sinkt.

Wer finanziell schon sehr knapp kalkulieren muss, sollte die Idee einer Vollfinanzierung daher verwerfen.

Wann eine Vollfinanzierung sinnvoller ist als das langwierige Ansparen von Eigenkapital

Wer das Projekt Eigenheim mit einer üppigen Eigenkapitaldecke angehen kann, tut sich deutlich leichter, einen Kredit zu erhalten – und bekommt zudem oft die besseren Konditionen.

Doch in Zeiten dramatisch steigender Immobilienpreise ist es oft relativ schwierig, die klassischen 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises anzusparen. Und auch wirtschaftlich lohnen sich die Sparbemühungen nicht immer, wie das folgende Beispiel belegt.

Eine Familie hat ein Nettoeinkommen von 5.000 Euro pro Monat. Mit dem Hauskauf-Rechner von FMH.de  ermittelt die Familie, dass sie bis zu 1.750 Euro monatlich für Zins und Tilgung aufwenden können – laut Durchschnittswerten.  Das entspricht der bisherigen Kaltmiete von 1.350 Euro nebst 400 Euro Sparrate. Das Eigenkapital für die Nebenkosten (ca. 40.000 Euro) ist vorhanden.

Will diese Familie in 35 Jahren schuldenfrei sein, könnte sie rein rechnerisch ein Objekt für 375.000 Euro finanzieren. Dieser Rechnung liegen eine 100-Prozent-Finanzierung und ein Zinssatz von 4,40 Prozent und einer Zinsbindung von 15 Jahren zugrunde.

Denkbar wäre es natürlich auch, dass die Familie noch zehn Jahre in der alten Wohnung bleibt um ihr Eigenkapital auf ein anderes Level zu heben. Bei einer Sparrate von 400 Euro pro Monat und einer Verzinsung des Ersparten zu 3,5 Prozent könnte die Familie in zehn Jahren statt 40.000 Euro dann 113.000 Euro vorweisen.

Das klingt erst einmal gut. Nur leider kostet das Haus, das heute für 375.000 Euro zu haben ist, in zehn Jahren wahrscheinlich um die 457.000 Euro ansteigen (bei zwei Prozent Immobilienpreissteigerung) – ein Plus von 82.000 Euro. Zwar bringt die Familie nun auch 73.000 Euro mehr Eigenkapital mit. Unterm Strich aber lohnt sich dieses Vorgehen trotzdem nicht. Denn zu bedenken ist auch, dass unsere Käufer nun zehn Jahre älter sind und sich ihre angestrebte Finanzierungszeit (bis zum Renteneintritt schuldenfrei sein) entsprechend auf 25 Jahre verkürzt.

Daher würde die monatliche Rate nun nicht mehr bei 1.750 Euro, sondern auf 2.140 Euro anwachsen (unterstellter Sollzins von 4,40 Prozent). Da innerhalb der zehn Jahre wahrscheinlich auch die Einkommen gestiegen sind, wäre dies vermutlich tragbar.  

Dennoch kann es sich in solchen Situationen lohnen, mit einem guten Banker oder auch einem ausgezeichneten Vermittler mit einem Zertifikat von FMH und Handelsblatt das Modell einer Vollfinanzierung durchzusprechen.

Tipp: Mit dem Hauskauf-Rechner von FMH.de können Sie sich ausrechnen lassen, wie viel Haus sie ohne nennenswerte Eigenmittel finanzieren könnten. Der Rechner unterstellt, dass max. 35 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens für die Finanzierung aufgewendet werden. Sie können aber auch andere Vorgaben und Annahmen treffen.

Fazit: Baufinanzierung ohne Eigenkapital – ein zweischneidiges Schwert

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht nur für den Kunden, sondern vor allem für den Geldgeber riskant. Daher vergeben die Banken solche Kredite auch nur sehr sparsam. Wer in einem stabilen Umfeld lebt, ein sehr gutes Einkommen erzielt, eine realistische, sehr positive Haushaltsrechnung vorlegen kann und ein Objekt mit guter Werthaltigkeit erwerben möchte, kann jedoch Glück haben, auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung erhalten. Dafür allerdings muss er oder sie in der Lage sein, relativ hohe Raten zu zahlen und auch Zinsaufschläge in Kauf nehmen.

Wer nicht nur den vollen Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten finanzieren will, hat es nochmal schwerer, einen Geldgeber zu finden. Wenn überhaupt vergeben die Banken solche Kredite nur an Personen mit exzellentem Einkommen.

Für Kapitalanleger kann eine Vollfinanzierung wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn die Mietrendite über dem Kreditzins liegt und das Objekt eine starke Entwicklungsperspektive hat. Auch hier wird nach Zusatzsicherheiten gefragt werden.