Serie Familienrecht - Wer gehört ins Grundbuch

Ein Nest für die Familie zu bauen, ist nicht immer nur romantisch. Eheleute, die eine Immobilie kaufen, stehen vor weitreichenden Entscheidungen. Vor allem müssen sie die Eigentumsverhältnisse klären – auch und gerade für den Fall einer Scheidung.

Das eigene Haus. Die eigene Wohnung. Für viele bedeutet das die Erfüllung eines Lebenstraums, aber auch eine Menge Schulden. Damit angehende Eigenheimbesitzer sich nicht unüberlegt in dieses Abenteuer stürzen, schreibt das Gesetz erstens vor, dass Immobilienkaufverträge notariell zu beurkunden sind. Zweitens müssen der oder die Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Idee an sich ist nicht schlecht: Wenn jemand eine sündhaft teure Beurkundung durchführen lässt, spricht viel dafür, dass er die Entscheidung gut durchdacht hat. In der Praxis zeigt sich nur leider immer wieder, dass beim Hauskauf eher die Emotionen im Vordergrund stehen, und nicht der nüchterne Verstand. Wer denkt beim Nestbau schon gerne daran, dass die Liebe irgendwann enden könnte? Dennoch sollten Eheleute das Worst-Case-Szenario, die Scheidung, stets im Kopf behalten. Das gilt insbesondere bei der Frage, ob sich nur einer oder beide ins Grundbuch eintragen lassen. Die Folgen dieser Entscheidung sind immens.

Jeder nur ein halbes Haus – wenn beide Partner im Grundbuch stehen

Die meisten Ehepaare lassen sich schon aus emotionalen Gründen gemeinsam ins Grundbuch eintragen. Diese Fifty-Fifty-Regel hat aber auch praktische Vorzüge. Wenn beide Eigentümer sind, kann keiner der Partner ohne Zustimmung des anderen das Haus oder die Wohnung verkaufen.

Bei einer Scheidung hat diese Art der Eigentumsverteilung aber auch Nachteile. Zwar besteht (theoretisch) die Möglichkeit, dass das Paar sich auch nach dem Scheitern der Beziehung bestens versteht und in schönster Harmonie darüber entscheidet, wie es mit dem Haus nun weiter gehen, wer dafür bezahlen und wer daran verdienen soll. Deutlich häufiger dürften allerdings atmosphärische Störungen einer solch gütlichen Lösung im Wege stehen. Dann gibt es mehrere Möglichkeiten.

Die erste: Einer der Partner kauft dem anderen seine Hälfte ab. Fehlen dazu, wie so oft, die finanziellen Mittel oder können sich die Partner nicht einigen, bleibt nur noch Variante zwei: Das Haus muss an einen Dritten verkauft werden – und dieser Schritt ist oft mit erheblichen Verlusten verbunden (welche Optionen sich bieten, lesen Sie in einem späteren Beitrag dieser Serie).

Nur ein Partner im Grundbuch: Abfindung in Geld für den anderen

Anders liegen die Dinge, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht. In diesem Fall sind die Eigentumsverhältnisse klar, denn nur derjenige, der im Grundbuch steht, ist auch Eigentümer der Immobilie.

Kommt es zur Scheidung heißt das allerdings nicht, dass der andere Partner keinerlei Rechte an der Immobilie hat: Haus oder Wohnung werden dann, ebenso wie alle anderen Vermögensgegenstände des Paares, im Zugewinnausgleich berücksichtigt. Diesen Finanzausgleich verordnet das Gesetz allen Scheidungsaspiranten, die, wie die allermeisten, ohne Ehevertrag geheiratet haben. Heißt konkret: Derjenige Partner, der seit dem Ja-Wort das größere Vermögenspolster aufbauen konnte, muss dem anderen von seinem Überschuss die Hälfte abgeben. Je nachdem, wie viele Schulden noch auf der Immobilie lasten, ist die Wahrscheinlichkeit bei der aktuellen Immobilienwertsteigerung recht groß, dass deren Eigentümer am Ende auf der Geberseite sitzt.

Fazit: Beide Varianten der Grundbucheintragung bergen Vor- und Nachteile, die es vor dem Kauf zu bedenken gilt. „Zumindest, wenn die Immobilie der mit Abstand größte Vermögenposten des Paares ist, ist es meist die bessere Variante, wenn sich beide im Grundbuch eintragen lassen“, sagt Dörte Schiedermaier, Fachanwältin für Familienrecht und Partnerin der Kanzlei Dollinger in München. Zudem sollten Paare dokumentieren, wer wieviel Eigenkapital investiert und wessen Familie das Projekt Traumhaus mit welchen Summen gesponsert hat. Der Grund: Schenkungen werden bei einer Scheidung aus dem Zugewinnausgleich herausgehalten. „Scheitert die Ehe, profitiert dann nur das jeweils leibliche Kind von den Zuschüssen der eigenen Verwandtschaft“, sagt Schiedermaier.

FMH-Experte Max Herbst bestätigt. „Klare Regelungen sind wie eine Versicherung für das gemeinsame Großprojekt – und sie vermeiden langfristig Streitigkeiten, weil sie klar machen, dass sie sich als Paar auch in Sachen Vermögensbildung gut verstehen.“

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