Steigende Zinsen, sinkende Preise

Schneller. Teurer. Aber billig finanziert: In den vergangenen Jahren mussten Käufer oft kurzentschlossen sein, um auf dem Immobilienmarkt zum Zug zu kommen. Noch im ersten Halbjahr 2022 (und damit im dritten Pandemie-Jahr) wurden Immobilien und Finanzierungen verkauft, als gäbe es kein Morgen.

Dann begann die Europäische Zentralbank, die Leitzinsen zu erhöhen. In der Folge stiegen die Bauzinsen und liegen plötzlich wieder bei drei Prozent und mehr. Damit war die Zeitenwende auch auf dem Immobilienmarkt eingeläutet.

Wollte und musste bis vor Kurzem jeder Kaufinteressent schnell kaufen und finanzieren, ist heute alles anders. Bei 3,5 Prozent Zinsen stoppte das Kaufinteresse fast von einem Tag auf den anderen. Interessenten fingen an, genauer zu überlegen oder zogen sich komplett vom Markt zurück.

Kehrtwende (fast) über Nacht

Dabei wäre das Angebot umfangreicher als noch vor einem Jahr: Viele Eigentümer, die den Verkauf bislang hinausgezögert und auf steigende Preise gesetzt haben, versuchen gerade alles, um ihre Bestandsobjekte loszuwerden. Denn die sinkendende Nachfrage drückt inzwischen auch die Preise.

Kein Wunder: Ein Immobilienkauf dauert vom Beginn der Objektsuche bis zum Vertragsabschluss in der Regel sechs bis neun Monate. Wer Anfang 2022 begann, den Markt zu sondieren, konnte noch mit Bauzinsen von einem Prozent oder weniger kalkulieren. Als das passende Objekt gefunden war, waren die Zinsen Ende August aber schon bei über drei Prozent. Die Rate für 400.000 Euro Darlehen hatte sich dadurch innerhalb von neun Monaten von 1.300 Euro auf 2.000 Euro erhöht – für viele Interessenten war das nicht mehr zu stemmen.

Doch nicht nur der Käufermarkt ist eingebrochen. Auch Neubauprojekte kommen – wenn überhaupt – nur noch schleppend voran. Schuld sind Lieferengpässe und die enormen Preissteigerungen bei Baumaterialien, die solche Vorhaben inzwischen fast unkalkulierbar machen.

Kein Schaden ohne Nutzen

So ärgerlich diese Entwicklungen für viele sein mögen: Sie haben durchaus auch Vorteile, denn sie beruhigen einen Immobilienmarkt, auf dem der Ausnahmezustand zuletzt als Normalität empfunden wurde: Nicht mehr, wer am schnellsten beim Notar ist, bekommt den Zuschlag, sondern der Interessent, der bereit und in der Lage ist, einen angemessenen Preis zu bezahlen.

Auch was die Finanzierung angeht, haben Käufer wieder Zeit. Die Zinsen bewegen sich derzeit in einem Korridor von 3,25 und 3,75 Prozent bei zehn Jahren fest. Zugegeben: Wer mit drei oder vier Prozent finanzieren muss, braucht meist länger, um seinen Kredit abzubezahlen, weil Tilgungsquoten von drei Prozent oder mehr nun kaum noch darstellbar sind.

Dennoch lässt sich ein Darlehen von 400.000 Euro Darlehen auch bei 3,5 Prozent Zins und 1,5 Prozent Tilgung entspannt abbezahlen. Die monatliche Rate beträgt in dieser Konstellation 1.667 Euro und der Kunde ist nach 35 Jahren schuldenfrei.

Der Immobilienmarkt ist alles andere als tot

Auch wenn die ganz heiße Phase erst einmal vorbei ist: Bei der FMH-Finanzberatung erwarten wir, dass sich schon bald wieder mehr Kaufwillige aus der Deckung wagen – auch, weil sich die Mieten in den nächsten Monaten kräftig erhöhen werden.

Dass die Preise für Bestandsimmobilien dadurch wieder in die Höhe schießen, ist hingegen unwahrscheinlich. Vielmehr rechnen wir damit, dass sich die Preise auf dem derzeitigen Niveau halten oder sogar noch etwas nachgeben. Denn auch auf Neubaumarkt könnte es wieder aufwärts gehen, wenn die Lieferprobleme weniger werden und Bauträger wieder in der Lage sind, die Fertigstellung ihrer Gebäude terminlich und preislich zu garantieren.

Wenn der Staat es dann noch schaffen würde, irgendwann die notwendige Anzahl von Wohnungen zu bauen, statt Zahlen zu nennen, über die sich nur noch lachen lässt, wäre weiterer Druck vom Mietermarkt genommen und die Immobilienpreise könnten deutlich nachgeben. Bis es soweit kommt, dürfte allerdings noch viel Zeit vergehen.

Fazit: Wer weiter mit einem Haus- oder Wohnungskauf liebäugelt, sollte sich nicht abschrecken lassen, genau recherchieren und die Finanzierung mit möglichst viel Flexibilität planen. Mit dem FMH-Vergleichsrechner können Interessenten Angebote einholen. Unsere Tools helfen zudem, die unterschiedlichen Varianten genauer zu vergleichen und zu ermitteln, welche Gestaltung den eigenen Bedürfnissen am ehesten entspricht.