Ganz unkompliziert zum Bausparvertrag

In der Generation unserer Eltern und Großeltern gehörten der Bau oder Kauf eines Eigenheims zu den erklärten Lebenszielen. Und es war selbstverständlich, dass man, wenn es Ernst wurde, auf einen Bausparvertrag zurückgreifen konnte. Dieser Bausparvertrag war der Grundstock der allermeisten Baufinanzierungen – und das weit über die Wirtschaftswunder-Jahre hinaus. 

Diese Zeiten sind vorbei. Die eigenen vier Wände bleiben für viele Menschen zwar noch immer erstrebenswert. Die veränderte Zinssituation und die vielen negativen Schlagzeilen haben den einst so positiven Image des Bausparens aber nachhaltig geschadet. 

Dennoch wäre es verfrüht, den Klassiker der Baufinanzierung bereits abzuschreiben. Wer das Modell zeitgemäß nutzt und die die positiven Aspekte optimal einsetzt, kann nach wie vor von einem Bausparvertrag profitieren. 

Das Wichtigste in Kürze 

• Ein Bausparvertrag kombiniert zwei Komponenten: Zuerst kommt das Ansparen, um möglichst viel Eigenkapital anzuhäufen, dann gibt es zinsgünstiges sicheres Bauspardarlehen, um das Geld für den Hauskauf zu erhalten. 
• Das Guthaben aus dem Sparvorgang ist gesetzlich bis mindestens 100 000 Euro pro Bausparer und Bausparkasse gesichert. Selbst im Fall einer Pleite der Bausparkasse müssen Kunden also nicht um ihre Ersparnisse fürchten. 
• Die Zinsen für das Darlehen stehen bei Vertragsschluss bereits fest. Wann der Kunde den Kredit abruft, ist egal. Das ist ein enormer Vorteil und schafft Planungssicherheit. 
• Spontane Entscheidungen sind schwierig: Kunden müssen in der Ansparphase bestimmte Wartezeiten erfüllen, bevor sie über ihr zinsgünstiges Bauspardarlehen verfügen können. 
• Bausparen entwickelt sich wegen der hohen Immobilienpreise zunehmend zu einem von mehreren Bausteinen in der Baufinanzierung.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag? 

Ein Bausparvertrag ist in mehrere Abschnitte gegliedert. In der ersten Phase geht es darum, einen vorgegebenen Mindestbetrag anzusparen, meist einen bestimmten Prozentsatz (30 bis 50 Prozent) der Bausparsumme. Ist dies geschafft, ist noch die Mindestbewertungszahl zu erreichen, damit der Bausparvertrag zugeteilt werden kann. Das Verfahren zu ihrer Ermittlung ist im Einzelfall kompliziert. Sobald sie erreicht ist, heißt es dann aber: der Vertrag ist zuteilungsreif. 

Erst dann kommt man in Phase zwei. Der Bausparer erhält sein angespartes Guthaben und das Bauspardarlehen ausgezahlt. Letzteres muss er zu den vorab festgelegten Bedingungen zurückzahlen. 

Schritt eins: Ansparphase des Bausparvertrages 

Direkt, nachdem der Bausparvertrag unterschrieben ist, beginnt der erste Abschnitt: die Sparphase. Die Kunden zahlen in dieser Zeit wahlweise den sogenannten Regelsparbetrag, Er ist Bestandteil der Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) und kann, je nach Tarif, unterschiedlich hoch ausfallen kann. Eine häufige Größe liegt bei vier Promille der Bausparsumme. Bei 50.000 Euro Bausparsumme wären dies also 200 Euro pro Monat. Fast alle Bausparkassen akzeptieren auch eine frei gewählte Summe.  

Bevor aus dem Sparbetrag ein Guthaben aufgebaut wird, müssen Kunden vorher einen Minuskontostand abbauen. Der Grund: Die ersten Zahlungen werden verwendet, um die Abschlussgebühr zu bezahlen. Sie liegt bei den meisten Tarifen bei 1,6 Prozent der Bausparsumme (bei 50.000 Euro Bausparsumme sind dies 800 Euro) – es gibt aber auch noch Tarife, die mit einem Prozent Abschlussgebühr auskommen 

Der eigentliche Guthabensaufbau beginnt erst, wenn diese Kosten bezahlt sind und läuft, je nach Bausparkasse und -tarif, bis das vereinbarte Mindestguthaben von 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme erreicht ist.  

Wichtig: Das Guthaben wird während der Sparphase zwar nach wie vor verzinst. Allerdings sind die Zinsen inzwischen mehr als überschaubar:  Ende 2025 lagen die Zinsgutschriften je nach Tarif zwischen 0,01 und 0,9 Prozent pro Jahr. 

Die Zuteilung des Bausparvertrages 

Die Zuteilung des Bausparvertrages markiert den Termin, ab dem Kunden über das Bauspardarlehen verfügen dürfen. Damit die sogenannte Zuteilungsreife besteht, sind mehrere Voraussetzungen zu erfüllen. 

• Der Kunde muss das Mindestguthaben angespart haben und 
• die sogenannte Bewertungszahl erreicht haben. Sie ist ein komplexes Konstrukt aus unterschiedlichen Faktoren, mit denen die Bausparkassen – jede auf ihre Weise – verhindern wollen, dass Sparer sofort das Mindestguthaben einzahlen und nach einem Monat das günstige Darlehen erhalten. Im Ergebnis schafft die Bewertungszahl-Berechnung also gewisse Gerechtigkeit für das Bausparkollektiv. 

Schritt zwei: Die Darlehens- und Tilgungsphase 

Ist der Vertrag zuteilungsreif, machen die Bausparkassen den Kunden ein Zuteilungsangebot.  

Das Bauspardarlehen errechnet sich meist aus der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben. Dieses Darlehen müssen Kunden in monatlichen Raten zurückzahlen. Deren Höhe ist in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) festgelegt und somit Bestandteil des Vertrages. Bei den meisten Tarifen bezieht sich die Tilgungsrate pro Monat in Promille auf die Bausparsumme.  

Ein einfaches Beispiel:  

Die Bausparsumme beträgt 50.000 Euro. Das Mindestguthaben ist 20.000 Euro und wird mit der Regelsparrate von vier Promille (200 Euro pro Monat) angespart. Anschließend wird das Bauspardarlehen (30.000 Euro) mit monatlichen Tilgungsraten von sechs Promille der Bausparsumme (300 Euro pro Monat) zurückgezahlt. Das dauert etwa neun Jahre. 

Gut zu wissen: Hat man im Vorfeld sogar 25.000 Euro angespart, bleibt die Tilgungsrate trotzdem bei 300 Euro, weil sie sich auf die Bausparsumme bezieht, aber das Darlehen ist dann schon nach 7,5 Jahren getilgt. Diese Regel gilt ganz allgemein: Je mehr Guthaben bei der Zuteilung des Bausparvertrages angespart war, desto schneller ist der Vertrag getilgt.  

Vorteile eines Bausparvertrages 

• Planungssicherheit und vergleichsweise niedrige Zinsen: Die Zinsen von Bauspardarlehen sind in der Regel niedriger als die Bauzinsen von Banken. Das ist auch deshalb bemerkenswert, weil sich die Bausparkassen mit einer nachrangigen Grundbuchabsicherung zufriedengeben, während Banken in der Regel auf der erstrangigen, und damit sichereren Eintragung bestehen. Zudem haben Kunden eine extrem hohe Planungssicherheit, weil die Bedingungen bei Vertragsabschluss fest vereinbart sind. Lediglich die tatsächliche Vertragszuteilung darf nicht garantiert werden. Damit ist aber lediglich der Zeitrahmen unsicher, nicht aber die Kosten für den Kredit. 
• Kein Ausfallrisiko: Wie alle Geldanlagen (nicht Investmentanlagen) in der EU sind auch die Sparguthaben der Bausparkassen bis 100.000 Euro pro Person und Bausparkasse abgesichert. Einige Bausparkassen gehen sogar deutlich über diesen gesetzlichen Mindestschutz hinaus und sichern Guthaben in Millionenhöhe ab. 
• Flexibilität: Kunden können den Vertrag jederzeit kündigen, auch in der Ansparphase. Damit verlieren sie allerdings das Geld, dass sie für die Abschlussgebühr gezahlt haben) Auch die Sparleistung kann jederzeit kostenlos nach oben und unten angepasst werden oder auch für einige Zeit ausgesetzt werden. In der Darlehensphase können Kunden zudem schneller tilgen als vertraglich vorgesehen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an.  
• Staatliche Förderung: Die Besparung eines Bausparvertrages wird unterschiedlich gefördert, teils abhängig vom Einkommen eines Kunden. Ganz generell sind jedoch diese Fördermittel denkbar: Wohnungsbauprämie 140 Euro Ehepaar; Einzelperson 70 Euro; vermögenswirksame Leistungen max. 40 Euro pro Person. Arbeitnehmersparzulage bei 86 Euro (Ehepaar) und 43 Euro (Einzelperson). 

Nachteile eines Bausparvertrages 

• Geduldsspiel: Wer denkt, dass er heute 20.000 Euro in einen Bausparvertrag einzahlt und morgen ein zinsgünstiges Darlehen von 30.000 Euro von unter zwei Prozent erhält, dem ist nicht bewusst, dass es sich beim Bausparvertrag um ein kollektives Finanzinstrument handelt. Nur wer dem Bausparkollektiv lange Zeit sein Guthaben zu niedrigen Zinsen zur Verfügung stellt, kann ein zinsgünstiges Darlehen erhalten. Belohnt werden soll also das langsame Sparen. Die Mindestwartezeiten zwischen der Einzahlung des Mindestguthabens und der Zuteilung des Bauspardarlehens liegen häufig bei 18 und mehr Monaten. Bei regelmäßiger Besparung unterstellt man Ansparzeiten von sieben bis zehn Jahren.  
• Hohe Belastung: Die Rückzahlung des zinsgünstigen Bauspardarlehens muss, je nach Tarif und Bausparkasse, innerhalb von sechs und 17 Jahren erfolgen. Das bedeutet eine hohe monatliche Rückzahlungsrate trotz der günstigen Zinsen.  
• Keine Reduktion der Tilgung möglich: Während Bausparkunden in der Tilgungsphase jederzeit mehr abbezahlen können, als vereinbart, ist eine Reduktion der Raten nicht vorgesehen. Das kann bei finanziellen Engpässen, etwa nach einem Jobverlust, problematisch sein. 
• Marginale Zinsen aufs Sparguthaben: Das eingezahlte Guthaben wird nur mit 0,01 bis 0,9 Prozent (je nach Tarif) verzinst. Diese Verzinsung reicht oft nicht einmal aus, um die notwendige Abschlussgebühr (Provision für die Bank oder den Bausparvertreter) im Laufe der Ansparzeit wieder hereinzuholen.  

Tipps für den Abschluss eines Bausparvertrages 

• Vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter, um das beste Produkt für Ihre Bedürfnisse zu finden. Die Unterschiede bei den (fest vereinbarten) Zinsen, den Bedingungen für die Vertragszuteilung und der Tilgung des Bauspardarlehens sind erheblich. Sie finden sie auch in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB). 
• Nutzen Sie hierzu den Bausparvergleich von FMH.de, der fast alle Bausparkassen erfasst. Hier können Sie sich die Auswirkungen von unterschiedlichem Spar- oder Tilgungsverhalten anzeigen lassen und sehen, wie sich diese Sortierung auf die Liste der besten Bausparkasse auswirkt. So finden Sie den besten Tarif für Ihr Vorhaben.  
• Überprüfen Sie die Höhe der Abschluss- und Verwaltungsgebühren. 
• Lassen Sie sich stets einen Anspar- und Tilgungsverlauf aushändigen und informieren Sie sich über die Rückzahlungsbedingungen für das Bauspardarlehen. Wichtig dabei ist neben den Zinsen auch die Höhe der monatlichen Rate. Der billigste Darlehenszins nützt wenig, wenn man sich später die Raten nicht leisten kann. 

Unterschiede durch Bausparbedingungen 

Unsere Berechnungen basieren ausschließlich auf den Angaben in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) der jeweiligen Bausparkasse, die für die Vertragszulassung von der BaFin genehmigt wurden. Dennoch können die Musterrechnungen der Bausparkassen zu anderen Ergebnissen kommen. Der Grund: 

In guten Zeiten unterstellen die Anbieter gerne einen optimalen Verlauf, während sie sich in schlechten Zeiten die Inhalte der ABB berufen. Heißt nicht, dass die Bausparkassen falsche Musterberechnungen anstellen, die Ergebnisse sind aber nicht garantiert. 

Ein Beispiel: In den ABB steht, dass der Vertrag mit vier Promille, beispielsweise mit 200 Euro monatlich bespart werden soll. Die Bausparkasse verwendet in ihrer Musterberechnung aber vielleicht 150 Euro, weil dies für das Vorhaben eines Kunden besser passt. Sollte die Bausparkasse irgendwann feststellen, dass sie nicht genug Kundengelder zur Verfügung, kann sie aber trotz erfolgter Musterberechnung (Rate 150 Euro) auf der Besparung von 200 Euro laut ABB bestehen. Das kann die Kalkulation von Bauinteressenten etwas durcheinanderbringen. Daher verwendet FMH.de gleich die Vorgaben, die in den ABB verbindlich festgehalten sind. 

Fazit:

Ein Bausparvertrag ist ein komplexes Vertragswerk, das garantiert niedrige Darlehenszinsen bietet, aber magere Guthaben-Zinsen. Ärgerlich und teuer sind die oft hohen Abschlussgebühren, die Kunden selbst bei einer Kündigung nicht zurückbekommen.  Wegen der hohen Rückzahlungsraten und der stetig steigenden Immobilienpreise will der Abschluss eines Bausparvertrages heute gut überlegt sein. Ideal ist das Modell, um Rücklagen für die spätere Modernisierung der eigenen Immobilie zu bilden. Hier sind die Bausparsummen niedriger, die Tilgungsraten tragbar und es fallen trotz der niedrigen garantierten Zinsen kein Grundbuchkosten an.