Lexikon der Baufinanzierung

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Erklärung der Bauaufsichtsbehörde, dass Räumlichkeiten entsprechend dem Wohneigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen, d.h. baulich von fremden Wohnungen und Wohnräumen abgetrennt sind und einen eigenen abschließbaren Zugang vom Freien oder einem Treppenhaus besitzen.

Abschlussgebühr

Beim Abschluss eines Bausparvertrags wird eine Abschlussgebühr in Höhe von 1,0 oder 1,6 Prozent der Bausparsumme fällig. Dieser Anteil soll die Bausparberater beziehungsweise -vertreter für ihren Aufwand bei der Einrichtung des Vertrages entschädigen. Durch das prozentuale Gebührenmodell könnte mancher Berater bestrebt sein, eine möglichst hohe Bausparsumme zu vereinbaren – Kunden sollten daher auf diesen Punkt achten. Das Modell mit 1,6 Prozent setzt sich immer mehr durch. Verbraucherzentralen wollten die Abschlussgebühr als unrechtmäßig erklären lassen und sind damit im Dezember 2010 vor dem Bundesgerichtshof gescheitert.

Abschreibung

(auch Degressive Abschreibung, Lineare Abschreibung oder AfA)

Die Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) ist ein Betrag bzw. Methode zur Ermittlung für die jährliche verbrauchsbedingte Wertminderung von Wirtschaftsgütern (Immobilien, Maschinen etc.). Diese Wertminderung kann steuerlich geltend gemacht werden. Für eigengenutzte Objekte ist zur Zeit keine Abschreibung vorgesehen. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind die Grundlage für die Berechnung der Abschreibung. Grundstückskosten oder Teile eines Grundstücks können nicht abgeschrieben werden, weil sich Grundstücke nicht abnutzen. Es gibt verschiedene Abschreibungsmethoden, z.B. die lineare Abschreibung, die degressive Abschreibung und die Leistungsabschreibung. Die Wahl der Abschreibungsmethode ist größtenteils vom Gesetzgeber vorgegeben. Seit 2006 können Immobilien nicht mehr degressiv abgeschrieben werden. Ab Sept. 2023 ist die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) wieder möglich und lässt sich bereits auf Bauprojekte mit Baubeginn nach dem 30. September 2023 anwenden. Die neue Sonderabschreibung soll der Baubranche Schwung verleihen. Sie gilt nur für neu gebaute oder neu erworbene Wohnimmobilien, die vermietet werden sollen.

Abschreibung bei Denkmalschutz

Bei denkmalgeschützten Objekten gibt es auch für den Selbstnutzer noch Steuervorteile. Diese können 10 Jahre lang 9 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Kapitalanleger können von den reinen Modernisierungskosten für solche Häuser 8 Jahre lang jährlich 9 und weitere 4 Jahre lang mit 7 Prozent steuerlich geltend machen. Für die Anschaffungskosten (ohne die Renovierungskosten und dem Grundstücksanteil) darf der Anleger zusätzlich die lineare AfA nutzen.

Abteilung I - III des Grundbuches

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. Abteilung I gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse, Abteilung II verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes und Abteilung III beinhaltet alle Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, mit denen ein Grundstück belastet ist.
Kann man ein fremdes Grundbuch einsehen?
Ja, stellen Sie einen Antrag: Um ein Grundbuch einsehen zu können, müssen Sie einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Diesen Antrag können Sie online oder schriftlich stellen. Sie benötigen dafür in der Regel eine Kopie Ihres Personalausweises oder eines Reisepasses.

Begründen Sie kurz Ihren Antrag: Es ist wichtig, dass Sie Ihren Antrag ausreichend begründen und Ihre Kontaktdaten hinterlassen, damit das Grundbuchamt den Antrag bearbeiten kann. Sie müssen darlegen, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Einsicht ins Grundbuch haben. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten.

Abtretung

Übertragung von Forderungen und Rechten vom bisherigen Gläubiger auf einen neuen Gläubiger durch einen Vertrag. Im Falle der Immobilienfinanzierung spielt die Abtretung folgender Rechte an Gläubiger eine Rolle:

1. Grundschuldabtretung = Übertrag einer bestehenden Grundschuld auf den neuen Gläubiger. Die Grundschuld muss jedoch den Anforderungen des neuen Gläubigers hinsichtlich der Verzinsung, Höhe und Vollstreckbarkeit genügen. Aufgrund der Übertragung ist der Neueintrag einer Grundschuld im Grundbuch für den neuen Gläubiger nicht erforderlich. Die Kosten für die Abtretung der Grundschuld sind in der Regel niedriger als die für die Bestellung einer neuen Grundschuld.
2. Abtretung der Ansprüche aus Lebensversicherungen oder Bausparverträgen (siehe Tilgungsaussetzung).

AfA

👉 Siehe: Abschreibung

Agio

Das Agio bezeichnet allgemein einen Aufschlag oder ein Aufgeld. Es ist üblich bei Fondsanlagen jeglicher Art. Damit werden üblicher Weise ganz oder teilweise die Vermittlungskosten bezahlt. In der Baufinanzierung findet man es fast nur noch in Bausparverträgen und da bei LBS-Verträgen. Dort wird es aber nicht zur Entlohnung der Vermittler eingesetzt, sondern eher wie so eine Art Darlehensgebühr. Fällt ein Agio von zwei Prozent an, wird es zum Bauspardarlehen addiert. Ausbezahlt werden nur 100 Prozent, getilgt werden müssen allerdings 102 Prozent – und zwar inklusive Zinsen, die ebenfalls für die 102 Prozent berechnet werden.

Allgemeine Darlehensbedingungen

Die Allgemeinen Darlehensbedingungen sind nicht zu verwechseln mit dem Darlehensvertrag. Wie das Wort schon besagt, sind die Allgemeinen Darlehensbedingungen von der Bank vorgegebenen Vertragsbestimmungen, bezüglich der Aufnahme eines Darlehens, welche grundsätzlich für alle Kunden gleichermaßen gelten. Mit der Unterschrift des Darlehensvertrages werden auch die Allgemeinen Darlehensbedingungen akzeptiert.

Gesetzliche Grundlage für diese Bestimmung ist das AGB-Gesetz.

Amtlicher Lageplan

(auch Katasterzeichnung)

Eine beglaubigte Katasterzeichnung (Katasterpapiere), aus der die genaue Lage des Grundstückes bzw. der darauf errichteten Gebäude ersichtlich wird. Die dafür zuständige Behörde ist das jeweilige Katasteramt. Man kann aber die Flurkarte oder Lageplan auch online bestellen. Selbst über entsprechende Unternehmen sind alle notwendigen Unterlagen gegen Gebühr online zu erhalten.

👉 Siehe: Flurkarte

Anderkonto

👉 Siehe: Notaranderkonto

Annuitätendarlehen

Beim Annuitätendarlehen ergibt sich aus dem Sollzins und des vereinbarten Tilgungssatzes eine monatliche Rate. Und diese Rate bleibt in der Höhe bis zum Ende der Zinsbindung gleich. Mit jeder Ratenzahlung wird ein kleiner Teil des Darlehens getilgt. Folglich sind im nächsten Monat schon weniger Zinsen fällig. Und dieser geringe Zinsvorteil erhöht die Tilgung bei gleichbleibender monatlichen Ratenhöhe. Dadurch ergibt sich bei zwei Prozent Tilgung keine Finanzierungszeit von 50 Jahren, sondern zum Beispiel bei drei Prozent Sollzins und zwei Prozent Tilgung nur eine gesamte Finanzierungszeit von etwa 35 Jahren.

Anschaffungskosten

Zu den Anschaffungskosten zählen sämtliche anfallende Kosten für den Kauf einer Immobilie wie: der Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten sowie Nebenkosten (Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.).

Kosten beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie sind vom Käufer folgende Kosten zu bezahlen:

• Kaufpreis der Immobilie
• Notarkosten ca. 1 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer 3,50 – 6,50 % des Kaufpreises – je nach Bundesland
• Grundbuchamt ca. 0,75 % des Kaufpreises inkl. den Kosten für die Grundschuldeintragung
• Ggf. Maklergebühren von bis zu 3,57 % inkl. MwSt. auf den Kaufpreis. Seit dem 23. Dezember 2020 wird die Maklerprovision beim Erwerb von privatem Wohneigentum maximal hälftig zwischen Verkäufern und Käufern aufgeteilt.
• Ggf. Genehmigung des Verwalters 0,20 % des Kaufpreises
  Die Kaufnebenkosten sind innerhalb 2-4 Wochen zu bezahlen.

💡TIPP:

Sind im Kaufpreis bestimmte Einbauten wie. z.B. Einbauküche, nicht verklebte Teppichböden oder Möbel enthalten, ist auf diese Einbauten keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Im Kaufvertrag müssen diese Gegenstände aufgeführt und mit einem Preis versehen sein. So wird das Finanzamt nur auf den Haus- und Grundstücksanteil die Grunderwerbsteuer berechnen.

Anschlussfinanzierung

(auch Prolongation)

Bevor die Zinsfestschreibung des Darlehens abläuft, erhalten Sie in der Regel spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein neues Konditionsangebot Ihrer Bank. Diese neuen Konditionen können mit der Bank erneut verhandelt werden. Bei der Anschlussfinanzierung mit der bisherigen Bank handelt es sich um ein sogenanntes Prolongationsangebot. Dabei werden die Vertragsbedingungen wie Sondertilgung, Tilgungshöhe etc. nicht verändert – der Vertrag wird fortgeschrieben. Es werden nur die Zinsen der aktuellen Situation angepasst. Man kann auch bei seiner Bnak ein neues Darlehensangebot anfordern, was eine komplette erneute Bonitäts- und Objektwertüberprüfung zur Folge hat. Durch Umschuldung und Wechsel des Kreditinstitutes entstehen Kosten wie Beglaubigungskosten für die Abtretungserklärung der Grundschuld und Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt.

Auflassung (§ 925 BGB)

Diese zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden. In der Praxis wird sie regelmäßig mit in den Kaufvertrag aufgenommen. Kaufvertrag und Auflassung sind aber rechtlich streng zu unterscheiden. Auflassung (aus dem germanischen Recht – jemand auf das Grundstück lassen) und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirken den Eigentumsübergang.

Auflassungsvormerkung

Eintragung in Abt. II des Grundbuches, die den Anspruch des Grundstückskäufer auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert. Verfügungen und Belastungen über das Grundstück, die zeitlich nach der Auflassungsvormerkung vorgenommen werden, sind ohne Zustimmung des Auflassungsberechtigung (= Grundstückskäufer) unwirksam.

Die Auflassungsvormerkung (ist noch ein germanisches Recht) dient der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruches auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.

Aufteilungsplan

Eine von der Baubehörde genehmigte Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist.

Bei der Bildung von Wohnungs- bzw. Teileigentum (Eigentumswohnungen) wird der Aufteilungsplan benötigt. Dem Grundbuchamt sind die Teilungserklärung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der Aufteilungsplan einzureichen.

Auszahlung

(auch Valutierung)

Die Auszahlung eines Darlehens kann erfolgen, wenn alle im Darlehensvertrag vereinbarten Auszahlungsbedingungen erfüllt sind und ein Auftrag des Darlehensnehmers zur Auszahlung vorliegt. Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann das Darlehen trotzdem vorher ausgezahlt werden, sofern Zahlung auf ein Notaranderkonto vereinbart wurde oder eine Notarbestätigung zur Erfüllung der rechtlichen Voraussetzungen vorliegt. Allerdings die hierfür zusätzlich entstehenden Kosten trägt der Kreditnehmer. Für den Aufwand und das erhöhte Risiko kann die Bank eine Gebühr aus dem ausbezahlten Darlehensteil verlangen. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einer Summe, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt (Bautenstand) in Teilbeträgen ausgezahlt.

Auszahlungskurs

Prozentsatz des Darlehensbetrag (Nominalbetrag), der an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Üblich ist eine Auszahlung von 100 Prozent. Es kann jedoch auch ein Disagio (Damnum) vereinbart werden, d.h. der Auszahlungsbetrag liegt dann unter 100 Prozent. Verträge mit Disagio waren früher sehr häufig, als auch der Selbstnutzer Kosten vor Bezug steuerlich geltend machen konnte. Aktuell werden fast alle Darlehen für den Selbstnutzer zu 100 % ausgezahlt.

Auszahlungsvoraussetzung

Sind alle Voraussetzungen, die im Darlehensvertrag vereinbart wurden, erfüllt, kann das Darlehen ausgezahlt werden. Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch sowie sonstige von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangte Urkunden, Unterlagen und Nachweise (Kaufvertrag, vollständige Objektunterlagen, Objektfotos, Fertigstellungsnachweis, Einkommensnachweise etc.).

Aval

(auch Avalgebühr)

Der Aval oder die Bürgschaft ist ein Vertrag, durch den sich der Bürge (kann eine Privatperson oder auch eine Bank oder eine staatliche Einrichtung sein) verpflichtet, gegenüber dem Gläubiger eines Dritten (im allgemeinen gegenüber der Bank des Darlehensnehmers), für die Verbindlichkeiten des Dritten mit seinem Vermögen einzustehen. Sollte eine Bürgschaft nötig sein, will die Bank üblicherweise eine selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der auf den Bürgen zurückgegriffen werden kann, ohne dass die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners endgültig feststehen muss.

Der Bürge erhebt für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr (Avalgebühr), die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird. Die Gebühr liegt in der Regel zwischen 0,5 % und 1,0 % des verbürgten Betrages pro Jahr. Mindestens diese Gebühr sollte auch eine Privatperson verlangen, sollte sie bereit sein, als Bürge aufzutreten.

B

Bankvorausdarlehen

Das Bankvorausdarlehen dient der Vorfinanzierung eines Bausparvertrages. Das heißt, dass vor der Inanspruchnahme eines zugeteilten Bauspardarlehens ein Bankdarlehen vorgeschaltet wird. Man erhält ein Bankdarlehen in Höhe der gesamten Bausparsumme. Dieses Bankvorausdarlehen wird später mit dem zugeteilten Bausparvertrag (Guthaben plus Darlehen)abgelöst. Dieses Vorausdarlehen kann aus zwei oder drei hintereinandergeschalteten Bausparverträgen bestehen.

Während der Laufzeit des Bankvorausdarlehens bezahlt der Darlehensnehmer nur Zinsen an die Bank und bespart gleichzeitig einen neuen oder bereits bestehenden Bausparvertrag (Tilgungsaussetzung)

Barwert

Der Barwert ist der heutige Wert eines in der Zukunft erwarteten oder zu zahlenden Geldbetrages. Der Barwert eines Betrages wird errechnet durch Abzinsung des künftigen Geldbetrages mit einem alternativ erreichbaren Kapitalzinssatz. Je höher der Kapitalzins, desto niedriger der Barwert.

Man kann es auch so ausdrücken:

Der Barwert ist jener Betrag, den man zu Beginn aufs Konto legen muss, um aus diesem Kapital bei einem festgelegten Kapitalzinssatz alle Raten und auch den Restbetrag bedienen zu können. Je geringer dieser Kapitalstock sein muss, desto günstiger ist mein Kredit.

Beispiel für den Barwert

Sie nehmen ein Baudarlehen über 100.000 Euro
zu 5 % mit 3 % Tilgung auf. Die Laufzeit beträgt
19 Jahre und 7 Monate:
Wenn Sie bei einer Guthaben Verzinsung von 3 % 119.415 € anlegen, können Sie damit alle Raten des Hypothekendarlehens bedienen.
Bei einer Kapitalverzinsung von 4 %, müssten 109.799 €
angelegt werden.

Der Barwert lautet in diesem Beispiel
bei 3 % 119.415 € und bei 4 % 109.799 €

In Niedrigzinsphasen wird meist mit einem Barwertzins von 3 % gerechnet.

Bauantrag

Der Bauantrag ist schriftlich mit allen für seine Bearbeitung sowie für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) in ausreichender Zahl bei der Bauaufsichtsbehörde (Bauamt) einzureichen.

• Der Bauantragsvordruck muss vom Bauherrn und vom vorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt, Ingenieur) unterschrieben sein.
• Der Entwurfsverfasser muss eine Haftpflichtversicherung nachweisen.
• Es muss ein Lageplan im Maßstab 1:500 mit Berechnung der Grund- und Geschossfläche beigefügt sein.
• Die Bauzeichnungen (Grundriss-, Ansichts- und Schnittzeichnungen) müssen im Maßstab 1:100 angelegt sein.
• Die Berechnung des Bruttorauminhaltes nach DIN 277, Teil 1 (Ausgabe 1987) sowie Angaben zur Hochbaustatistik müssen beigelegt sein.
• Der Standsicherheits- (Baustatik), Wärme- und Schallschutznachweis ist mit beizufügen. In einigen Kommunen gibt es ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren und dann sind diese Unterlagen erst bei Baubeginn zusammen mit dem Nachweis der ausreichenden Berufshaftpflichtversicherung des Fachplaners vorzulegen.

Baubeschreibung

In der Baubeschreibung werden die bei der Ausführung eines Bauvorhabens angewendeten Techniken, eingesetzten Materialien und die noch nicht genau festgelegten noch auswählbaren Gegenstände (Sanitärobjekte, Bodenbeläge etc.) aufgeführt. Sie dient in detaillierter Form außerdem potentiellen Käufern und Darlehensgebern als Beurteilungskriterium eines Gebäudes und deren Ausstattung. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Antrages auf Baugenehmigung und wichtige Unterlage bei der Finanzierungsanfrage.

Baugenehmigung

Wenn der Bauantrag positiv beschieden wurde, wird die Baugenehmigung erteilt. Die Dauer dieses Prüfungsvorgangs ist sehr unterschiedlich und kann beim jeweiligen Amt im Vorfeld in etwa erfragt werden. Ohne Baugenehmigung darf mit dem Bau nicht begonnen werden. Man muss seinen Bauschein vorweisen können. Eine einfache Bauanzeige ist in einigen Bundesländern für gewisse Baumaßnahmen (insbesondere Wohnungsbau) zwischenzeitlich schon ausreichend.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Alle Schäden Dritter, für die der Bauherr haftbar gemacht werden kann, weil Sie auf dem Baugrundstück und/oder durch die Baumaßnahme entstehen, werden durch diese Versicherung abgedeckt. Unfälle von Handwerkern sind in der Regel über deren Versicherung abgedeckt.

Laut Definition des Gabler-Wirtschaftslexikons zur Bauherrenhaftpflichtversicherung: „Die Haftpflichtrisiken des Versicherungsnehmers als Bauherr und / oder Besitzer des zu bebauenden Grundstücks“ ab.
Die Kosten für die Bauherrenhaftpflicht belaufen sich in der Regel auf ein Promille, also ein Tausendstel der Bausumme. Wenn Sie beispielsweise ein 250.000 Euro teures Einfamilienhaus planen, müssen Sie zwischen 200 und 300 Euro für die Versicherung zahlen. Aber es geht auch billiger – vielleicht auf Kosten von Service und Leistung.

Beispiel für Tarifbeitrag:

Baukosten = 200.000 Euro / Bauzeit = 12 Monate ohne Eigenleistung / Einmalbeitrag = 50 bis 200 Euro.

Baukindergeld

Frühere Regelungen (bis 2006):
Mit der Streichung der Eigenheimzulage wurde 2006 auch das ursprüngliche Baukindergeld abgeschafft.

Neuauflage 2018–2021:
Im Rahmen der Großen Koalition wurde das Baukindergeld als Zuschuss wieder eingeführt. Familien erhielten 1.200 Euro pro Kind und Jahr – über einen Zeitraum von zehn Jahren, also insgesamt bis zu 12.000 Euro pro Kind. Förderberechtigt waren Käufer und Bauherren, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 einen Kaufvertrag unterzeichnet oder einen Bauantrag gestellt hatten.
Einkommensgrenze: 75.000 Euro zu versteuerndes Einkommen plus 15.000 Euro pro Kind (z. B. 105.000 Euro bei zwei Kindern).

Aktuelle Förderung seit 2023:
Das bisherige Baukindergeld wurde nicht verlängert. Statt direkter Zuschüsse gibt es nun zinsgünstige KfW-Förderdarlehen im Programm „Wohn­eigentum für Familien“ (KfW 300). Seit dem 1. Juni 2023 können Familien mit niedrigem oder mittlerem Einkommen beim Neubau oder Kauf eines neuen Effizienzhauses 40 ein besonders zinsgünstiges Darlehen erhalten.

Die Förderung soll den Erwerb von klimafreundlichem Wohneigentum erleichtern und richtet sich gezielt an Familien mit Kindern. Der Staat fördert damit nur noch nachhaltige Neubauten, keine Bestandsimmobilien mehr.

Baukosten

Es handelt sich hierbei um die Kosten für die Errichtung eines Gebäudes ohne Aufwendungen für das Baugrundstück und dessen Erschließung.

Hierzu zählen:

1. Kosten für das Gebäude (reine Baukosten)
2. Kosten der Außenanlagen
3. Baunebenkosten (Architekt, Statik etc.)
4. Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen (z.B. Personen- und Lastenaufzüge)

In der Praxis werden oft die Baukosten nochmals spezifiziert und nur die reinen Baukosten ausgewiesen. Dann entfallen die Kosten für die Außenanlagen und Baunebenkosten.

Baulast

Es handelt sich dabei um öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Bebaubarkeit bzw. Nutzbarkeit eines Grundstücks. Diese werden im Baulastenverzeichnis eingetragen, das bei den Bauämtern geführt wird. Die Einsichtnahme in dieses Verzeichnis empfiehlt sich in jedem Fall vor einem Grundstückserwerb und vor der Auswahl eines bestimmten Haustyps.

Durch die Baulast kann es zu einer Beeinträchtigung der Eigentumsrechte und Nutzung kommen. Die Baulast hat eine dingliche Wirkung, da sie als öffentliche Last mit dem Grundstück verbunden ist. Bitte beachten Sie, dass heutzutage etwa 10-20 Prozent aller erteilten Baugenehmigungen mit einer Baulast gekoppelt sind.

Baunebenkosten

Hierzu zählen :

1. Architekten- und Ingenieurleistungen (Statik)
2. Verwaltungsleistungen, Besichtigungen
3. Behördenleistungen (Baugenehmigung, Bauabnahme etc.)
4. Beschaffung der Finanzierungsmittel, Maklerprovisionen, Vermittlungsprovisionen
5. Grundbuch- und Notarkosten,
6. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren und Zinsen während der Bauzeit
7. Sonstige Nebenkosten, z.B. Prämien der Bauversicherungen (Bauherrenhaftpflicht, Bauwesen etc.) während der Bauzeit.

Diese Baunebenkosten können zwischen 10 und 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen.

Bauspardarlehen

Ein Bausparvertrag besteht aus einem Guthaben – zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme – und einem Bauspardarlehen, das analog zwischen 60 und 50 Prozent ausmacht. Bauspardarlehen müssen für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Ihr Vorteil ist der relativ günstige Darlehenszinssatz, der bei fast allen Tarifen bereits bei Vertragsabschluss fest zugesichert wird. Wenn ein Bausparvertrag alle Zuteilungskriterien erfüllt hat, wird der Vertrag zugeteilt.

Das Darlehen muss in gleich hohen annuitätischen Raten zurückgezahlt werden. Die Rückzahlungsrate, auch Tilgungsrate genannt, wird meist in Promille der Bausparsumme vorgegeben und ist entweder bereits Bestandteil des Tarifes oder ist abhängig von erreichten Bewertungszahlen. Die Rückzahlungsdauer ist selten länger als 15 Jahre.

Als Sicherheit für das Darlehen trägt auch die Bausparkasse ab einer bestimmten Summe (meist ab 30.000 Euro Darlehen) im Grundbuch eine Grundschuld ein, die jedoch auch nachrangig (innerhalb 100 % des Beleihungswertes, entspricht etwa 90 % des Kaufpreises) gesichert werden kann.

Bausparguthaben

Darunter versteht man die Summe der bereits angesparten Bausparbeiträge inklusive Guthabenszinsen. In klassischen Tarifen ist ein Mindestguthaben von 40 oder 50 Prozent der gesamten Bausparsumme notwendig, damit ein Bausparvertrag zuteilungsfähig wird. In einigen Optionstarifen kann das Mindestguthaben auch auf 25 Prozent abgesenkt werden, was aber immer mit einer schnelleren Rückzahlung verbunden ist. Das Bausparguthaben kann ohne Zweckbindung verwendet werden, wenn der Bausparvertrag nicht staatlich gefördert worden ist (Wohnungsbauprämie).

Bausparsumme

Wird ein Bausparvertrag abgeschlossen, wird automatisch auch die Bausparsumme festgelegt, da sie mit der Höhe des Bausparvertrages identisch ist. Die Bausparsumme setzt sich zusammen aus dem anzusparenden Bausparguthaben (Beiträge und Zinsen) und dem möglichen Bauspardarlehen. Viele Gebühren und Bedingungen des Vertrags (z.B. Tilgungsrate) orientieren sich an der Bausparsumme und werden in Promille oder Prozent der Bausparsumme angegeben.

Bausparvertrag

Bei einem Bausparvertrag sind alle Zinsen, Vorgaben und Bedingungen in der Anspar- und Darlehensphase bereits bei Vertragsabschluss geregelt. Dies macht den Bausparvertrag zum einen gut planbar, aber oft auch etwas unflexibel. Der Bausparvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag nach § 320 BGB. Das spätere Bauspardarlehen – nach Ansparung eines Mindestguthabens und Erreichen einer bestimmten Bewertungszahl – muss zu wohnwirtschaftlichen Zwecken verwendet werden. Das Bausparguthaben kann zur freien Verfügung verwendet werden, wenn vorher keine staatlichen Förderungen (Wohnungsbauprämie) genutzt wurden.

Bausparzwischenfinanzierung

Ist in einem Bausparvertrag bereits das Guthaben in Höhe der Mindestansparung (40 bis 50 Prozent) vorhanden, aber für die Zuteilung des Vertrages fehlt noch die notwendige Mindestbewertungszahl, dann kann der gesamte Vertrag von einer Bank oder auch der Bausparkasse zwischenfinanziert werden. Eine Bausparzwischenfinanzierung kann zwischen drei Monaten und fünf Jahren dauern, je nach erreichter Bewertungszahl. Die Zwischenfinanzierungszinsen sind nicht nur für das spätere Bauspardarlehen zu bezahlen sondern für den gesamten Bausparvertrag. Nach Zuteilung des Bausparvertrages wird der Zwischenkredit abgelöst. Ab diesem Zeitpunkt ist an die Bausparkasse die vertraglich vereinbarte Tilgungsrate zu leisten. Während der Zwischenfinanzierung sind nur Zinsen zu zahlen.

Bauzins

Als Bauzins bezeichnet man seit einiger Zeit den Zinssatz, den man für Baudarlehen zu bezahlen hat. Früher wurde dieser Zinssatz auch Hypthekenzins genannt. Aber dieses Wort wird immer seltener verwendet.

Bauzwischenfinanzierung

Eine Bauzwischenfinanzierung ist notwendig, wenn zum Beispiel die Auszahlungsvoraussetzung für das langfristige Baudarlehen noch nicht gegeben sind. Dies könnte der Fall sein, wenn die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgte oder der Bautenstand noch nicht den Vorgaben des langfristigen Darlehensvertrages entspricht. Dieses Darlehen überbrückt kurzfristige Zeiträume und wird später durch zweckbestimmte Mittel (langfristige Grundschulddarlehen) abgelöst. Bauzwischenkredite sind in den letzten Jahren sehr selten geworden, weil die Banken und Versicherungen wesentlich flexibler geworden sind. Meist finden sich andere Möglichkeiten, um diese Zusatzkosten sich zu ersparen.

Beleihungsauslauf

(auch Beleihungswert)

Der Beleihungsauslauf ist das Ergebnis aus Darlehensbetrag und dem Wert des Objektes inkl. Grundstücksanteils.

Beträgt ein Darlehen z.B. 400.000 Euro und ist der Objektwert inkl. Grundstück bei 500.000 Euro, so ist der Beleihungsauslauf 400.000 geteilt durch 500.000 = 80 Prozent. Man spricht dann von einer 80 prozentigen Beleihung bezogen auf den tatsächlichen Objektwert. Sehr oft wird aber der Beleihungsauslauf nicht auf den tatsächlichen Objektwert angegeben, sondern in Bezug auf den Beleihungswert angesetzt, welcher sehr oft niedriger ist als der Kaufpreis oder Objektwert inkl. Grundstückswert.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze – bis zu welcher prozentualen Höhe ein Darlehen vergeben wird in Bezug auf den Beleihungswert – kann von jedem Geldgeber frei festgelegt werden. Während der eine Geldgeber seine günstigen Zinssätze nur bis zu einer Beleihungsgrenze von 45 Prozent anbietet, vergibt der andere seine Zinsen vielleicht bis 90 Prozent. Wer die Beleihungsgrenze sehr weit unten ansetzt, kann natürlich bessere Zinsen anbieten, weil sein Ausfallrisiko im Fall einer Zahlungsunfähigkeit geringer ist. Dafür wird er für Darlehensbeträge über dieser Grenze entsprechende Zinsaufschläge verlangen oder höhere Beleihungen vielleicht gar nicht vornehmen. Versicherungsgesellschaften ziehen die Beleihungsgrenze bei etwa 50 Prozent, Hypothekenbanken bei 60 Prozent und Geschäftsbanken bei 80 oder 90 Prozent. Diese Grenzen besagen nur, dass die Grundkondition bis dahin gültig ist und höhere Beleihungsausläufe mit einem Zinsaufschlag versehen werden, der sich nach dem jeweiligen Beleihungsrisiko richtet.

Beleihungsobjekt

Mit Beleihungsobjekt bezeichnet man jenes Objekt, das für die grundbuchliche Absicherung verwendet werden soll. Dies muss nicht unbedingt das zu finanzierende Objekt sein. Es könnte sich dabei auch um das Elternhaus oder eine andere im Besitz befindliche Immobilie handeln.

Ein weiteres Beleihungsobjekt könnte auch anteilig als Zusatzsicherheit dienen, wenn die Beleihungsgrenze einem Geldgeber zu hoch erscheint.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff des Baufinanzierungskredites und dient der Ermittlung der Beleihungsgrenze sowie der längerfristigen Risikobeurteilung durch die Bank. Die Ermittlung eines Beleihungswertes ist im Hypothekenbankgesetz unter § 12 vorgeschrieben, wobei der Beleihungswert von Bank zu Bank unterschiedlich ermittelt werden kann. Er entspricht i.d.R. dem Wert, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann.

Eigentlich werden nur dauernde und zukunftssichere Eigenschaften der Grundstücke und der Erträge berücksichtigt, die jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann. Somit stellt der Beleihungswert den dauerhaften Wert einer Immobilie dar, der als Darlehenssicherheit verwendet werden kann. Aus Vereinfachungsgründen reduzieren viele Banken den Kaufpreis um 10 bis 20 Prozent und bezeichnen den neu ermittelten Wert dann als Beleihungswert. Es gibt aber auch viele Banken, die zwischenzeitlich den Kaufpreis als Beleihungswert ansehen, um die Kundengespräche zu erleichtern.

Bereitstellungszinsen

Bei Bereitstellungszinsen handelt es sich um vertragliche Zinszahlungen für die Bereithaltung des Kapitals. Sie dienen der Bank als Ausgleich für die, während der Bereithaltung des Kapitals, entgangenen Zinserträge. Sie sind deshalb, im Gegensatz zu den Darlehenszinsen, für jene Darlehensteile zu bezahlen, die noch nicht ausgezahlt wurden. Üblicher Weise sind Bereitstellungszinsen erst ab dem 3. oder 4. Monat, in Einzelfällen auch erst ab dem 13. Monat zu bezahlen. Die Höhe des Bereitstellungszinses ist unterschiedlich hoch. Die meisten Geldgeber verlangen jedoch zwischen zwei und drei Prozent pro Jahr bzw. 0,17 und 0,25 Prozent pro Monat für die noch nicht ausgezahlten Darlehensteile.

Beurkundungspflicht

Grundstücksgeschäfte (Grundstückskaufvertrag) müssen generell notariell beurkundet werden.

Bewirtschaftungskosten

Mit Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten) eines Gebäudes sind folgende Kosten gemeint:

1. Umlagefähige Betriebskosten sind: Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Wasserverbrauch, Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung, Schornsteinfeger, Versicherungen.
2. Nicht umlagefähige Betriebskosten sind: Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten. Diese dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden.

Bezugsfertigkeit

Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn nach allgemeiner Auffassung, den Bewohnern der Bezug der Wohnräume zugemutet werden kann. Dieser Begriff ist nicht genau definiert, orientiert sich aber am normalen Standard einer bewohnbaren Wohnung. Das Objekt muss sicher begehbar sein. Die fehlende Außenanlage oder der Außenputz beeinträchtigen nicht die Bewohnbarkeit. Die Bezugsfertigkeit kann auch vor der amtlichen Schlussabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde liegen.

Briefgrundschuld

Die Briefgrundschuld ist eine erweiterte Form der Grundschuld, bei der zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch noch ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Der Besitzer des Grundschuldbriefes hat die anteilige Sicherheit am Objekt. Diese Form empfiehlt sich, wenn sehr häufig Grundschuldteile an eine Bank/Gläubiger abgetreten werden sollen (Unternehmen, Selbständige). Die Bestellung einer Briefgrundschuld ist teuerer als die Eintragung einer Buchgrundschuld.

Buchgrundschuld

Normaler Weise wird eine Buchgrundschuld im Grundbuch eingetragen. Langläufig spricht man dabei auch nur von einer Grundschuldeintragung und meint aber die Buchgrundschuld. Selbst wenn jemand sagt, dass er eine Hypothek eintragen lässt, meint er fast immer eine Buchgrundschuld.

D

Damnum

(auch Disagio)

Disagio (Abgeld) bezeichnet die Differenz zwischen dem vereinbarten Darlehensbetrag und dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag eines Hypothekendarlehens / Baudarlehens. Statt 100 Prozent laut Darlehensbetrag wird in einem solchen Fall ein geringerer Betrag ausgezahlt. Weil also bereits ein Betrag von der Bank einbehalten wird, ist dieser Betrag als bereits erbrachte Zinsleistungen anzusehen. Wenn Zinsen steuerlich geltend gemacht werden (bei gewerblichen und vermieteten Objekten) kann auch das Disagio als bereits erbrachter Zinsbetrag im ersten Jahr steuerlich geltend gemacht werden. Die Vereinbarung eines Disagios bewirkt, das über die Laufzeit des Darlehens ein geringerer Sollzinssatz gezahlt werden muss – bei unverändert hohem Effektivzinssatz – egal ob 100 oder 90 Prozent Auszahlung. In der Regel kann ein Disagio von bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme vereinbart werden.

Darlehensantrag

Bauherr stellt einen Antrag auf Erstellung eines verbindlichen Angebots durch die Bank. Dazu benötigt die Bank möglichst die vollständigen Unterlagen. Man sollte darauf achten, dass das Angebot auch tatsächlich ein Angebot ist und nicht schon einen verbindlichen Darlehensvertrag darstellt.

Darlehensbedingungen

Im Darlehensvertrag sind die Darlehensbedingungen festgehalten. Dies sind vor allem: Sollzins, Auszahlungskurs, Effektivzins, Dauer der Zinsfestschreibung, Tilgungssatz und Tilgungsbeginn, Bereitstellungszinsen wie hoch und ab wann, auch die Gesamtkosten im Laufe der Darlehenslaufzeit. Auch sonstige Vereinbarungen wie Sondertilgungen und Abtretungen von Zusatzsicherheiten müssen in den Darlehensbedingungen schriftlich festgehalten werden.
Seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (31.03.2016) sind die Geldgeber verpflichtet, das “Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS)” dem Kreditnehmer bei der Angebotserstellung mit auszuhändigen.
Das “ESIS” ist eine Zusammenfassung der vertraglichen Bedingungen und relativ gut verständlich.
Die Darlehensbedingungen sind nicht zu verwechseln mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die vor allem die allgemeinen sonstigen Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer regeln.

Darlehensgebühr

Seitdem einige Oberlandesgerichte (OLG) die Bearbeitungsgebühren bei Bankdarlehen als unzulässig eingestuft haben, haben sehr viele Bausparkassen bei ihren neuen Tarifen die Darlehensgebühr in Höhe von meist 2 Prozent gestrichen. Manche Anbieter arbeiten dafür wieder mit einem Agio in Höhe von 2 Prozent.

Darlehenszins

Laut gesetzlicher Vorgabe wird der Darlehenszins seit 2010 Sollzins genannt und ist der tatsächlich zu zahlende Zins. Der Effektivzins dient nur als Vergleichszins, um Angebote leichter vergleichbar zu machen. Der Sollzinssatz wird bei Baudarlehen immer p.a. (per anno = pro Jahr) angegeben.

Darlehenszusage

Üblicherweise erfolgt nach Annahme des Darlehensangebots von Seiten des Bauherrn die Darlehenszusage bzw. die Erstellung eines verbindlichen Darlehensangebots durch die Bank.

Degressive Abschreibung

👉 Siehe: Abschreibung

Denkmalschutz

Bei denkmalgeschützten Objekten gibt es auch für den Selbstnutzer noch Steuervorteile. Diese können 10 Jahre lang 9 Prozent der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Kapitalanleger können von den reinen Modernisierungskosten für solche Häuser 8 Jahre lang jährlich 9 und weitere 4 Jahre lang mit 7 Prozent steuerlich geltend machen. Für die Anschaffungskosten (ohne die Renovierungskosten und dem Grundstücksanteil) darf der Kapitalanleger/Vermieter zusätzlich die lineare AfA nutzen.

Dingliche Sicherheiten

Baudarlehen werden eigentlich immer als dingliche Sicherheit ins Grundbuch eingetragen. In diesem Fall bietet ein Ding, das Grundstück mit oder ohne Haus, die Sicherheit für den Geldgeber. Dieses Ding hat nur indirekt mit einer Person etwas zu tun. Im Gegensatz dazu haftet bei einer persönlichen Sicherheit eine Person und nicht eine Sache für die Rückführung des Kredites.

Disagio

👉 Siehe: Damnum

E

Effektiver Jahreszins

👉 Siehe: Effektivzins

Effektivzins

Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) muss bei allen Krediten der Zinssatz, der Auszahlungssatz, die Tilgung oder der Tilgungsersatz, die Zinsbindungszeit, Bearbeitungsgebühren, Kosten für die Immobilienbewertung, wenn sie für die Kreditgewährung erforderlich sind und die Zeitpunkte der Zins- und Tilgungsverrechnung genannt werden. Alle diese preisbestimmenden Faktoren werden in der Effektivzinsberechnung berücksichtigt und bilden den Effektivzins. Dieser Effektivzins kann leider nur per Computer errechnet werden, nicht mit einem Taschenrechner. Wenn die Kreditlaufzeit länger ist, als der vereinbarte Zins Gültigkeit besitzt, unterstellt man für die Anschlusszeit, dass die gleichen Bedingungen auch anschließend gelten würden. Früher wurde dagegen von einem sogenannten “anfänglichen effektiven Jahreszinses” gesprochen. Neu ist auch, dass die Grundbuchkosten für die Grundschuldeintragung berücksichtigt werden – alle anderen Notar- und Grundbuchkosten jedoch nicht.

Im jährlichen effektiven Jahreszins nicht enthalten sind folgende mögliche Kostenfaktoren: Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge. Folglich sollten Sie bei einem Angebotsvergleich nicht nur den effektiven Jahreszins, sondern Sie sollten möglichst alle Kosten verursachende Faktoren berücksichtigen.

Effektivzins (Bausparen)

Die Effektivzinsangabe für das Bauspardarlehen wird, wie für alle anderen Kreditverträge auch, vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Sehr oft wird von den Bausparkassen eine Effektivzinsspanne angegeben. Dies ist erforderlich, wenn sich bei Verträgen je nach Besparungsgrad oder erreichter Bewertungszahl der Sollzins und somit der Effektivzins verändern kann. In den Effektivzins fließt bei Bausparverträgen nur der Anteil der Abschlussgebühr ein, der dem Darlehen zugeordnet werden kann. Daher ist die Effektivzinsangabe beim Bausparvertrag nicht als so eindeutige Vergleichsgröße anzusehen wie bei Bankdarlehen.

Eigenheimzulage

Die Eigenheimzulage wurde für den Kauf bzw. Bauanträge nach dem 01.01.2006 ersatzlos gestrichen

Seit dem 01.01.1996 fördert der Staat die Bildung von eigengenutztem Wohneigentum durch die Gewährung einer Eigenheimzulage auf Basis des Eigenheimzulagegesetzes. Die Förderung erfolgt dabei nicht mehr wie früher in Form einer Steuervergünstigung, sondern als echte einkommensunabhängige Zulage, die das Finanzamt an alle Eigenheimerwerber innerhalb bestimmter Einkommensgrenze auszahlt. Der staatliche Zuschuß besteht aus den Komponenten Grundförderung, Baukinderzulage und Anreizen für ökologische Baumaßnahmen. Die Förderung konnte nach dem Einzug beim Wohnfinanzamt beantragt werden. Sobald der Antrag bewilligt war, wurde der jährliche Förderbetrag automatisch am 15. März eines jeden Jahres auf das Konto des Eigenheimbesitzers überwiesen.

Der Förderzeitraum ist 8 Jahre und die genannten Beträge werden einmal pro Jahr ausgezahlt. Alle Eigenheimbesitzer können diese Förderung noch nutzen, wenn sie vor 2006 Käufer einer Immobilie geworden sind.

• Neubauförderung 2.556 Euro
• Altbauförderung (älter als 2 J.) 1.278 Euro
• Kinderzulage (je Kind) 767 Euro
• Öko-Zulage 256 Euro
• Wärmeschutzzulage 205 Euro
• Einkommensgrenzen
• Alleinstehende 81.807 Euro Summe des Einkommen im Erwerbsjahr und dem Jahr davor
• 30.678 Euro je Kind (wieder Summe von zwei Jahren für ein Kind)
• Verheiratet 163.614 Euro Summe der Einkommen im Erwerbsjahr und dem Jahr davor
• 30.678 Euro pro Kind (wieder Summe von zwei Jahren für ein Kind)

Es wurden nur die beiden genannten Jahre für die Einkommensgrenzen Entscheidung herangezogen. Während der Förderungszeit gibt es keine weitere Einkommensüberprüfung.

Eigenkapital

(auch Eigenmittel)

Mit Eigenkapital oder Eigenmittel meint man alle Vermögenswerte, die für die Finanzierung verwendet werden. Dies können sein: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben, Festgeld, Wertpapiere, etc..

Des weiteren zählt dazu auch das ganz oder teilweise bereits bezahlte Grundstück, bezahlte Baumaterialien und Nebenkosten wie Architektenleistungen. Im weiteren Sinne ist hier auch der Eigenkapitalersatz zu nennen, wie ein niedrig verzinstes Verwandten- oder Arbeitgeberdarlehen, öffentliche Zuschüsse sowie Eigenleistungen in Form von "Muskelhypothek" oder verbilligtem Materialeinkauf.

Eigenkapitalersatz

Als Eigenkapitalersatz gelten Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Öffentliche Mittel, Kapitalisierung von Rentenansprüchen, Eigenleistung ("Muskelhypothek") sowie die Beleihung anderer Immobilien als Ersatzsicherheiten.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite bei einer Immobilieninvestition kann immer nur eine momentane Betrachtung darstellen und ist wenig aussagekräftig, da sie lediglich die Vergangenheit betrachten kann. Will man wissen, wie hoch die Eigenkapitalrendite ist, möchte man wissen, zu welchem Prozentsatz sich das eingesetzte Eigenkapital rentiert.

Diese Berechnung erfolgt nach der Formel:

Ertrag nach Steuern * 100 / eingesetztes Eigenkapital = Eigenkapitalrendite

Der jährliche Ertrag nach Steuern setzt sich zusammen aus der Kaltmiete minus den nicht umlagefähigen Kosten minus der Steuer, die man auf Grund eines Einnahmeüberschusses (inkl. Abschreibung und Zinsen) minus den zu zahlenden Zinsen zu bezahlen hat. Klingt kompliziert? Ist es auch. Im Grunde genommen kann diese Berechnung ohne ein entsprechendes Programm nicht erfolgen, das größte Problem liegt darin, einen echten Wert für den jährlichen tatsächlichen Ertrag nach Steuern zu errechnen, da sich die Zinshöhe durch die Tilgung verändert und die Mieteinnahmen der Zukunft nicht bekannt sind.

Eigenleistungen

(auch „Muskelhypothek“ genannt) In begrenzter Form können Eigenleistungen als Ersatz von Eigenmitteln gelten, wenn dafür Handwerkslöhne eingespart werden können. Dazu zählen alle Arbeiten, die Sie selbst am Bau erledigen können oder durch lohnfreie Helfer erbracht werden. Bitte beachten Sie, dass Schwarzarbeiter auch Geld kosten und ein Risiko darstellen.

Eigenmittel

👉 Siehe: Eigenkapital

Einheitswert

Ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für Grundstücke und Gebäude, nach dem die Grundsteuer, die Gewerbesteuer, die entsprechende Vermögensteuer und auch die Erbschafts- und Schenkungssteuer ermittelt werden.

Der Einheitswert wird vornehmlich nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.
Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt ab dem 01.01.2025 nach neuen gesetzlichen Vorgaben. Dies ist eine Vorgabe des Bundesverfassungsgereichtes, um mehr Steuergerechtigkeit zu erzielen.

Erbbauzins

(auch Erbpachtzins)

Wenn Sie ein Grundstück auf Erbpacht erwerben, dann wird zwischen dem Grundstückseigentümer und Ihnen, dem Erbbauberechtigten eine jährlich wiederkehrende Zinszahlung vereinbart. Diese jährliche Zahlung für die Pacht nennt man Erbbauzins oder Erbpachtzins. Dieser Zinssatz kann für mehrere Jahr gleichbleibend sein oder entsprechend einem Index jährlich anpasst werden.

Ertragswert

Bei vermieteten Objekten ist weniger wichtig, wie teuer oder wertvoll die Erstellung des Objektes war, sondern welchen Ertrag man aus dem Objekt langfristig erzielen kann. Für die Berechnung des Ertrages (Ertragswertberechnung) wird die langfristig erzielbare monatliche bzw. jährliche Kaltmiete um die nicht umlagefähigen Kosten (Hausverwaltung, Rücklagen etc.) gekürzt. Der Ertragswert richtet sich auch danach, ob es sich um einen Neubau oder Altbau handelt.

ESIS-Merkblatt

Merkblatt zum Darlehensangebot (ESIS)

Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS-Merkblatt) besteht aus ganz klaren gesetzlichen Vorgaben, was der Darlehensnehmer alles erfahren muss über sein Kreditangebot. Die Mustervorlage inklusive Hinweise zum Ausfüllen des Merkblattes umfasst immerhin 10 Seiten. Die “ESIS” muss in einem einzigen Dokument erstellt sein und in gut lesbarer Schriftgröße.
Es lohnt sich in jedem Fall die “ESIS” sich genau durchzulesen, weil da alle relevanten Punkte aufgeführt sein müssen. Auch die weniger beliebten Hinweise auf die Kosten einer vorzeitigen Vertragsrückzahlung sind enthalten.
Einige Fachleute behaupten auch, dass die Kreditnehmer mit einer Unmenge an Papier und Informationen überschüttet werden, dass sie gar nicht mehr in der Lage sind, alles zu verarbeiten. Die Banken können aber später sagen: Sie wurden von uns informiert und sie haben unterschrieben, dass sie alles gelesen und verstanden haben.

F

Festdarlehen

Von Festdarlehen spricht man, wenn keine regelmäßige Tilgung erfolgt sondern die Tilgung gegen Abtretung einer Lebensversicherung, eines Investmentfonds oder eines Bausparvertrages in späteren Jahren erfolgt. Das Darlehen ist fest, es verändert sich nicht.

Diese Bezeichnung wird landläufig aber auch verwendet, wenn man meint, dass man ein Darlehen mit einem festen Zinssatz (Festzinshypothek) abgeschlossen hat. Korrekter Weise sind aber Darlehen mit Tilgungsersatz gemeint, bei dem der Darlehensbetrag bis zur endgültigen Ablösung unverändert (fest) bleibt.

Festzinshypothek

Bei diesen Darlehen wird vom Darlehensgeber der Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum garantiert (Zinsfestschreibung). In Deutschland ist der Abschluss eines Darlehens mit festgeschrieben Zinsen für mehrere Jahre die Selbstverständlichkeit. Nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel für den Erwerb eines unbebauten Grundstückes, bei unklarem Finanzierungsbedarf und in Zeiten mit fallenden Zinssätzen, werden auch variable Darlehen abgeschlossen.

Finanzierungsplan

Für sich selbst und für den Darlehensantrag ist es wichtig, dass Sie einen Finanzierungsplan erstellen. Auf der einen Seite stehen die gesamten Herstellungskosten inklusiv aller Nebenkosten und auf der anderen Seite die Eigenmittel, die als Eigenkapitalersatz geltenden Leistungen und die notwendigen Darlehen. Die Gesamtkosten abzüglich der Eigenmittel ergeben den Finanzierungsbedarf. Anschließend werden noch die daraus resultierenden monatlichen Belastungen errechnet. Dies ist dann der Finanzierungsplan.

Flurkarte

(auch amtlicher Lageplan)

Die Flurkarte wird beim jeweils zuständigen Katasteramt geführt. Aus der Flurkarte lässt sich die genaue Lage eines Grundstückes, seine Größe sowie sein Grenzverlauf feststellen. Man spricht auch vom amtlichen Lageplan.

Forward-Darlehen

Forwarddarlehen sind nur für Anschlussfinanzierungen möglich!
Als Forward-Darlehen bezeichnet man einen Darlehensvertrag, der schon Jahre vor dem Ablösedatum eines bestehenden Baudarlehens abgeschlossen wird. Als Vorlaufzeit bis zum tatsächlichen Ablösetag akzeptieren die meisten Banken 36 bis 60 Monate, in einem Einzelfall sogar 66 Monate. Das Finanzinstitut bietet in einem solchen Fall den aktuell gültigen Zinssatz an und erhebt einen Zinsaufschlag von 0,0025 bis 0,025 Prozent pro Monat und Vorlaufzeit.

Beispiel:

Aktueller Zinssatz 4,00 %; Vorlaufzeit bis zur Ablösung noch 30 Monate. Bank verlangt einen Aufschlag von 0,015 %, Zinsfestschreibung 10 Jahre.

Zinsangebot lautet:

4,00 % + ( 30 mal 0,015) = 4,45 % Dieser Zinssatz gilt dann 10 Jahre ab dem Ablösezeitpunkt in 30 Monaten.

Wenn der Darlehensnehmer nun glaubt, dass der Hypothekenzins in 30 Monaten über 4,45 Prozent sein wird, dann wird er das Forward-Darlehen unterschreiben. Meint der Finanzierungskunde, dass die Zinsen niedriger sein werden, wird er das Angebot nicht annehmen. Ein Forward-Vertrag ist bindend und muss auch abgenommen werden, sollte der Zins am Ende der regulären Zinsbindung niedriger sein als der bereits vereinbarte Forward-Zins.

Fremdkapital

Als Fremdkapital bezeichnet man alle Darlehen, die in der Regel von Banken, Bausparkassen, Versicherungen, öffentlichen Stellen, Arbeitgebern oder Privatpersonen zur Verfügung gestellt werden. Auch zinslose Darlehen zählen zum Fremdkapital, nicht jedoch Schenkungen.

G

Geldbeschaffungskosten

Alle Kosten, welche im Zusammenhang mit der Aufnahme von Finanzierungsmitteln entstehen, sind Geldbeschaffungskosten. Hierzu zählen: Extra-Provisionen an Kreditvermittler, Bearbeitungsgebühren für Kreditverträge (dürfen eigentlich nicht mehr erhoben werden), Gutachterkosten und Abschlussgebühren für Bausparverträge. Die von der Bank verlangten Kosten werden häufig gleich bei erster Teilauszahlung vom nominalen Auszahlungsbetrag abgezogen.

Gesamtlaufzeit

Zeitraum vom Darlehensvertragsbeginn bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehensbetrages. Ist nicht zu verwechseln mit der Zinsfestschreibungszeit, die ist oft wesentlich kürzer als die Gesamtlaufzeit. Bei einem normalen Annuitätendarlehen mit 1 % Tilgung beträgt die Gesamtlaufzeit, in Abhängigkeit vom Zinssatz, zwischen 30 und 55 Jahre (bei 2 % Sollzins)

Je niedriger der Zinssatz, desto länger ist die Gesamtlaufzeit.

Gesamtrate

Hiermit kann sowohl die monatliche oder vierteljährliche Zahlung (Zins plus Tilgung) an einen Geldgeber gemeint sein als auch die regelmäßige monatliche/vierteljährliche Summe, wenn mehrere Kreditverträge zur Finanzierung verwendet werden.

👉 Siehe auch: Monatsrate

Gleitzinsdarlehen

(auch variables Darlehen oder variabler Zins)

Bei einem Gleitzinsdarlehen kann der Darlehensgeber die Zinsen jederzeit einseitig ändern. Dabei muss die Anpassung an einen Index (Euribor etc.) gekoppelt werden. Ist dies nicht der Fall, muss die Bank sich an den Veränderungen der Bundesbankstatistik für Gleitzinsen orientieren. Sie kann nicht nach Gut dünken verändern. Erfahrungsgemäß vergessen die Banken oft bei sinkenden Zinsen die Anpassung nach unten. Dann ist es Aufgabe des Kreditnehmers, die Bank an notwendige Zinssenkungen zu erinnern. Der Vorteil für den Darlehensnehmer liegt in der Flexibilität und in Zeiten von Hochzinsphasen, dass bei fallenden Zinsen der Zinssatz regelmäßig nach unten angepasst wird. Der Kreditnehmer kann nach Belieben Sondertilgungen vornehmen und er kann sein Darlehen ganz oder teilweise mit sehr kurzen Kündigungszeiten zurückbezahlen. Die gesetzliche Kündigungsfrist für jede Rückzahlung/Sondertilgung lautet 3 Monate. Viele Banken sind hier bei schnelleren Rückzahlungen relativ kulant.

Grenzabstand

Damit einem der Nachbar nicht ungefragt ein Haus an die Grundstücksgrenze baut, was den eigenen Wohnwert schmälern würde, muss ein Grenzabstand eingehalten werden. Trotz Einhaltung des Grenzabstandes muss der Nachbar einer geplanten Bebauung zustimmen.

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des zuständigen Amtsgerichtes, das für die Rechtsvorgänge (Eintragungen, Löschungen etc.) mit Grundstücken zuständig ist.

Grundbuchauszug

Bei jeder Veränderung des Grundbuches erhält der Eigentümer eine Grundbuchnachricht. Diese Nachricht ersetzt keinen Grundbuchauszug, der entweder beglaubigt oder unbeglaubigt sein kann. Auch die Bank wird bei erfolgter Eintragung der Grundschuld vom Grundbuchamt direkt benachrichtigt. Die Bank sieht dadurch, ob die geforderte grundbuchliche Absicherung auch dem tatsächlichen geforderten Eintrag entspricht.

Jeder der ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Grundbuch Einsicht nehmen und eine beglaubigte Grundbuchabschrift verlangen (gegen Kostenerstattung).

Grundbuchblatt

Jedes Grundstück muss grundsätzlich im Grundbuch auf einem Grundbuchblatt eingetragen werden. Das Grundbuchblatt besteht aus mehreren Seiten/Abteilungen, die eingeteilt sind in die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: (Abt.I: Eigentümer; Abt. II: Lasten und Beschränkungen; Abt. III: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden).

Grundbucheinsicht

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in das jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, Einsicht nehmen und, gegen Kostenerstattung, eine beglaubigte Abschrift aus ihm verlangen kann.

Wie erhalte ich Einsicht in ein fremdes Grundbuch?
Stellen Sie einen Antrag: Um ein Grundbuch einsehen zu können, müssen Sie einen Antrag beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Diesen Antrag können Sie online oder schriftlich stellen. Sie benötigen dafür in der Regel eine Kopie Ihres Personalausweises oder eines Reisepasses.

Begründen Sie kurz Ihren Antrag: Es ist wichtig, dass Sie Ihren Antrag ausreichend begründen und Ihre Kontaktdaten hinterlassen, damit das Grundbuchamt den Antrag bearbeiten kann. Sie müssen darlegen, dass Sie ein berechtigtes Interesse an der Einsicht ins Grundbuch haben. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn Sie eine Immobilie erwerben möchten.

Grundbuchzins

(auch Grundschuldzins)

Der im Grundbuch eingetragene Grundbuchzins oder auch Grundschuldzinssatz genannt, erhöht den Betrag der Grundschuld und somit die Sicherheit der Bank. Der Zinssatz beträgt in der Regel zwischen 15 und 20 Prozent pro Jahr. Sie sichern der Bank alle Ansprüche gegen den Sicherungsgeber, sofern nichts anderes durch schriftliche Sicherungsabreden (Zweckerklärung) vereinbart wurde. Grundschuldzinsen sind eine zusätzliche Sicherheit und stellen keine Forderung dar. Grundschuldzinsen führen nicht zu einer Übersicherung, denn sie gelten nur im Falle einer Verwertung der belasteten Immobilie und auch nur dann, wenn die Summe der Forderungen den Grundschuldbetrag übersteigt.

Grunderwerbsteuer

Das Finanzamt erhebt beim Erwerb einer Immobilie eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent. Jedes Bundesland kann die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen.

Besteuerungsgrundlage sind der Kaufpreis, beim Erwerb aus einer Zwangsversteigerung ist es das Meistgebot. Kauft jemand ein Grundstück und baut dann ein Haus darauf, ist die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück zu bezahlen, nicht für das Haus. Kaufen Sie aber das Grundstück von einem Bauträger, der später dann auch das Haus darauf errichtet, ist für die gesamte Einheit (Grundstück und Haus) Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Grundschuld

Es ist ein Pfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch (Briefgrundschuld bzw. Buchgrundschuld) belastet wird. Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek abstrakt, d.h. sie ist nicht an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden. Daher sind Konditionsanpassungen, Umschuldungen, Abtretungen sowie Nachbelastungen bei einer Grundschuld mit weniger Aufwand und Kosten verbunden.

Grundschuldbestellung

Der Belastung eines Grundstücks muss der Eigentümer in einer notariellen Urkunde zustimmen und die Eintragung in das Grundbuch beantragen. Die Eintragung kann der Notar veranlassen oder man kann auch selber nach Beglaubigung durch den Notar die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt vornehmen.

Grundschuldzins

👉 Siehe: Grundbuchzins

Gutachterkosten

Üblicher Weise macht sich der Geldgeber Gedanken, ob das Objekt des Kunden auch den Wert hat, zu dem es beliehen werden soll. Entstehende Kosten haben die Banken früher den Kreditnehmern in Rechnung gestellt.

Das OLG Düsseldorf hat dies für unzulässig erklärt, weil damit Kosten, die im Interesse der Bank liegen dem Kunden berechnet werden. (Urteil vom 05.11.2009 – I-6 U 17/09).
Ob dies auch für Gutachten gilt, die der Kunde selbst beauftragen muss, ist noch nicht geklärt.

Die entstehenden Kosten für Gutachten der Banken müssen von den Darlehensgebern (Banken, Bausparkassen, Versicherungen) selbst getragen werden, weil die Geldgeber gesetzlich dazu verpflichtet sind, die Sicherheit für die Kreditvergabe zu prüfen. Wegen dieses gesetzlichen Auftrages können diese Kosten nicht an den Kunden weiter geleitet werden. Da es noch kein BGH-Urteil gibt, gibt es immer noch Banken, die Gutachterkosten oder Schätzkosten dem Kunden in Rechnung stellen. Es gibt aber Musterschreiben von Verbraucherzentralen, um diese Unkosten wieder zurückfordern zu können.

Schätzkosten bzw. Gutachterkosten sind nicht Bestandteil der Effektivzinsberechnung nach Preisangabenverordnung.

H

Haushaltspauschale

Die Bank prüft vor Darlehensgewährung im eigenen Interesse und auch zum Schutz des Kunden, ob nach Abzug aller Belastungen ein ausreichender Betrag für den täglichen Lebensunterhalt verbleibt. Hierfür werden Mindestsätze (Haushaltspauschalen) festgesetzt, die von Bank zu Bank leicht differieren können.

Die Haushaltspauschale pro Monat beträgt:

für Hauptverdiener ca. 750 – 850 Euro
für 2. Erwachsenen ca. 400 Euro
weitere Person ca. 200 – 250 Euro

Die Bank geht aber davon aus, dass max. 30 % - 35 % des Einkommens für die Finanzierung aufgewendet werden sollte. Nebenkosten für Strom, Wasser Heizung sind dabei nicht berücksichtigt.

Herstellungskosten

Herstellungskosten, nicht zu verwechseln mit den Baukosten, sind alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Errichtung einer Immobilie stehen.

Zu den Herstellungskosten zählen:

• die Grundstückskosten
• die Erschließungskosten
• die Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten)
• die Baunebenkosten
• Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen,
• während der Bauzeit anfallende Zinsen, Bereitstellungszinsen etc.
• Kosten für die Außenanlagen
• sonstige Nebenkosten wie: Notar- und Gerichtskosten, Makler und Grunderwerbsteuer

Hypothek

Diese Form der grundbuchlichen Absicherung ist sehr selten geworden, weil nur die jeweils nominale Darlehensverpflichtung abgesichert ist. Bei späteren Darlehensveränderungen oder bei einem Bankwechsel ist eine Grundschuldeintragung statt einem Hypothekeneintrag wesentlich einfacher zu handhaben.

Es gibt verschiedene Formen von Hypotheken:

1. Verkehrshypothek mit Brief und ohne Brief
2. Sicherungshypotheken
3. Höchstbetragshypothek

Hypothekenbankgesetz

Das HypBG (Hypothekenbankgesetz) regelt die Geschäfte der privatrechtlichen Realkreditinstitute, die zur Beschaffung der Darlehensmittel im langfristigen Kreditgeschäft Pfandbriefe und Kommunalobligationen herausgeben.

Hypothekendarlehen

(auch Hypothekenkredit)

Als Hypothekendarlehen werden landläufig alle Darlehen bezeichnet, die grundbuchlich gesichert sind.

Aufgrund der hohen Sicherheit durch die Verpfändung der Immobilie, sind Hypothekendarlehen eine der günstigsten Form der Darlehensaufnahme. Um der hohen Sicherheit zu entsprechen, werden die günstigen Zinsen nur bis ca. 60 % des Beleihungswertes vergeben. Höhere Beleihungen werden mit einem Zinsaufschlag versehen, um das erhöhte Risiko abzusichern.

In der Vergangenheit wurden zur Absicherung von Hypothekendarlehen auch Hypotheken ins Grundbuch eingetragen. Aufgrund der höheren Flexibilität haben sich in den letzten Jahrzehnten jedoch Grundschulden als Sicherungsinstrument durchgesetzt. Die Verwendung des Begriffes Grundschulddarlehen ist jedoch weniger gebräuchlich. Viele sprechen von Hypothekendarlehen und meinen eigentlich Grundschulddarlehen.

Hypothekenzins

Mit Hypothekenzins meint man den Zinssatz, den man für Hypothekendarlehen bzw. Baudarlehen zu bezahlen hat. In den letzten Jahren wird meist von Bauzinsen gesprochen und weniger von Hypothekenzinsen.

I

Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag

Das Wort “Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag” ersetzt den bisherigen Ausdruck: Immobilienkredit bzw. Immobiliendarlehensvertrag. Wichtigstes Kennzeichen ist, dass für den Geldgeber, meist Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Und der normale Kreditvertrag für Auto, Möbel etc. heißt jetzt: Allgemeiner-Verbraucherdarlehensvertrag

Immobilienrendite

Unter diesem Begriff verbergen sich gleich mehrere Renditebetrachtungen.
Über welche Rendite möchten Sie mehr erfahren?

Eigenkapitalrendite
Objektrendite
Mietrendite

Instandhaltungskosten

(auch Instandhaltungsrücklagen)

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, wird vom Gesetzgeber verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Mit dieser Rücklage sollen bei Bedarf Reparaturen jeder Art bezahlt werden können. Instandhaltungskosten gehören wie die Verwaltungskosten nicht zu den umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Sie sind folglich von der Bruttokaltmiete abzuziehen und mindern so den Mietertrag bei der Rentabilitätsbetrachtung einer Immobilie.
Sehr häufig wird mit einem Euro pro Monat und Quadratmeter an Rücklage gerechnet.

Die angesammelte Rücklage gehört zum Gemeinschaftseigentum und wird bei Verkauf nicht ausgezahlt.

J

Jahresreinertrag

(auch Jahresrohertrag)

Der Jahresrohertrag besteht aus der Bruttokaltmiete, Mietertrag inkl. umlagefähiger Betriebskosten.

Der Jahresreinertrag eines Objektes ist der Jahresrohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.

K

Katasteramt

Das Katasteramt ist für die Führung des Katasters (Liste, Sammlung von Daten) zuständige staatliche Einrichtung und führt Vermessungen durch, aktualisiert Grundstücksdaten und stellt Informationen über Grenzverläufe und Flurstücke bereit. Das Katasteramt, auch Liegenschaftsamt genannt, führt die Liegenschaftsbücher. Dies sind die amtlichen Verzeichnisse über die "technischen" Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Beim Katasteramt sollte vor Erwerb eines Grundstückes die Flurkarte eingesehen werden, um sich über Lage, Flur-, Flurstücksnummer, Nutzungsart etc. zu informieren. Die Anforderung der Flurkarte oder des Lageplans ist oft auch online möglich.

Katasterzeichnung

👉 Siehe: Amtlicher Lageplan

Kaufnebenkosten

Bei jedem Immobilienerwerb entstehen Kaufnebenkosten. Jeder Immobilienerwerb muss in Deutschland notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten dafür summieren sich auf etwa 1,5 bis 2,00 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten. Gleichzeitig erhebt der Staat noch die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,50 – 6,50 Prozent (abhängig vom jeweiligen Bundesland) des Kaufpreises. Wer sein Haus oder Wohnung über einen Makler erwirbt, sollte mit Kosten von 3,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Die Kaunebenkosten summieren sich so von 8,50 bis 15 Prozent.

Kosten beim Kauf einer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie sind vom Käufer folgende Kosten zu bezahlen:

• Kaufpreis der Immobilie
• Notarkosten ca. 1 – 1,5 % des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer 3,50 – 6,50 % des Kaufpreises je nach Bundesland
• Grundbuchamt ca. 0,50 % des Kaufpreises,
• Ggf. Maklergebühren von 3,5 % inkl. MwSt. auf den Kaufpreis, je nach Region unterschiedlich
• Ggf. Genehmigung des Verwalters 0,20 % des Kaufpreises
  Die Kaufnebenkosten sind innerhalb 2-4 Wochen zu bezahlen.

TIPP:

Sind im Kaufpreis bestimmte Einbauten wie. z.B. Einbauküche, nicht verklebte Teppichböden oder Möbel enthalten, ist auf diese Einbauten keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen. Im Kaufvertrag müssen diese Gegenstände aufgeführt und mit einem Preis versehen sein. So wird das Finanzamt nur auf den Haus- und Grundstücksanteil die Grunderwerbsteuer berechnen.

Konditionen

Mit dem Begriff Konditionen sind nicht nur die Zinssätze gemeint, sondern man bezeichnet neben den allgemeinen Geschäftsbedingungen für die Kreditgewährung auch die detaillierten Angaben zum Darlehensvertrag wie: Sollzins, Effektivzins, Auszahlungskurs, Zinsfestschreibungszeit, Tilgung, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungs- und Wertermittlungskosten, eventuelle Zinsaufschläge für Teilauszahlungen und zu Sondertilgungsmodalitäten.

Kreditwürdigkeitsprüfung

So steht es im Gesetz §505b BGB
(2) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf nicht hauptsächlich darauf gestützt werden, dass in den Fällen des § 491 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 der Wert des Grundstücks oder in den Fällen des § 491 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 der Wert des Grundstücks, Gebäudes oder grundstücksgleichen Rechts voraussichtlich zunimmt oder den Darlehensbetrag übersteigt.
(3) Der Darlehensgeber ermittelt die gemäß Absatz 2 erforderlichen Informationen aus einschlägigen internen oder externen Quellen, wozu auch Auskünfte des Darlehensnehmers gehören. Der Darlehensgeber berücksichtigt auch die Auskünfte, die einem Darlehensvermittler erteilt wurden. Der Darlehensgeber ist verpflichtet, die Informationen in angemessener Weise zu überprüfen, soweit erforderlich auch durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen.
(4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen ist der Darlehensgeber verpflichtet, die Verfahren und Angaben, auf die sich die Kreditwürdigkeitsprüfung stützt, festzulegen, zu dokumentieren und die Dokumentation aufzubewahren.

Zusammenfassung der FMH:
Jeder Kreditgeber ist für die Prüfung selbst verantwortlich. Dabei darf er nicht so sehr darauf achten, dass die Sicherheiten ausreichend sind, sondern mehr, ob die Darlehensverpflichtungen langfristig erbracht werden können. Die Vorgaben und die zu Grunde gelegten Entscheidungen müssen einige Jahre aufbewahrt werden.

L

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens benennt den Zeitraum von Vertragsbeginn bis zur vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist nicht unbedingt identisch mit der Zinsbindungszeit (Zinsfestschreibungszeit). Landläufig wird aber sehr oft diese Zinsfestschreibungszeit auch Laufzeit genannt.

Die Darlehenslaufzeit hängt zum einen von der Höhe der Tilgung und zum anderen von der Höhe des Sollzinssatzes ab. Je höher der Darlehenszins, desto kürzer ist die Darlehenslaufzeit, weil es im Darlehensvertrag heißt, dass die ersparten Zinsen den Tilgungsanteil erhöhen. Es erfolgt hier ein Zinseszins-Effekt.

Liebhaberobjekt

Dies sind Objekte, für die aufgrund der Lage (z.B. mitten im Wald), der Gestaltung (z.B. postmoderne Architektur) oder in der Art der Ausstattung nur einer eingeschränkten Anzahl von Interessenten zur Verfügung steht. Dies erschwert den späteren Verkauf, vor allem den Verkauf in Notsituationen und schmälert somit den Verkehrs- und Beleihungswert. Daher erwarten viele Banken bei solchen Objekten einen erhöhten Eigenmitteleinsatz.

Lineare Abschreibung

👉 Siehe: Abschreibung

M

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) enthält Vorschriften zum Schutz der Erwerber von Eigenheimen und regelt die Pflichten von Maklern und Bauträgern. Die MaBV regelt auch, unter welchen Voraussetzungen ein Bauträger für erbrachte Leistungen vom Bauherrn Zahlungen anfordern kann. Wenn ein Bauträger für Sie ein Haus baut, ist in der MaBV geregelt, zu welchen Zeitpunkten (Erledigung welcher Arbeiten) er Abschlagszahlungen verlangen kann. Es empfiehlt sich mit seinem Geldgeber abzustimmen, dass die Darlehensauszahlungen mit den Zahlungen an den Bauträger übereinstimmen.

Die Makler- und Bauträgerverordnung besagt, dass nach Abschluss dieser Gewerke jeweils so viel Prozent des Gesamtauftrages abgerufen werden können.

30,0 % = nach Beginn der Erdarbeiten

28,0 % = nach Rohbau und Zimmererarbeiten

16,8 % = wenn Dachflächen, Dachrinnen und Fenster eingebaut sind

8,4 % = nach Rohinstallation, Estrich, Innenputz

2,8 % = nach den Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

8,4 % = nach Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe

5,6 % = bei Fassadenarbeiten und vollständiger Fertigstellung

Maklercourtage

Seit dem 01.01.2021 gilt eine neue gesetzliche Regelung zur Maklercourtage (Maklergebühr) § 656c und § 656d BGB
1.) Der Makler wird von Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen bezahlt und es wird eine Doppelprovision vereinbart. (§ 656c BGB).
Diese Variante ist der Regelfall. Verkäufer und Käufer tragen jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim privaten Wohnungs- oder Hauskauf. Der Makler könnte dabei in einen Konflikt geraten, wessen Interessen er vertreten soll. Vom Verkäufer könnte er im Laufe der Zeit vielleicht mehr Aufträge erhalten.
2.) Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder (§ 656d BGB).
Man spricht hier von Abwälzung – hier vertritt der Makler nur den Verkäufer. Der Käufer verpflichtet sich aber im Kaufvertrag, einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. Der Anteil des Verkäufers muss mindestens 50 Prozent der Maklergebühren betragen, er kann jedoch auch mehr Maklerprovision übernehmen ( §§ 652 ff. BGB). Hier ist klar, der Makler wird vom Verkäufer bezahlt und in dessen Interessen muss er die Verhandlungen führen.
Die beiden Modelle sind nicht so extrem unterschiedlich, wie sie auf den ersten Blick erscheinen, denn der Käufer bestimmt, ob er kauft oder nicht. Die max. übliche Provision ist Anfang 2024 bei 3 % zzgl. MwSt. = 3,57 %.

Merkblatt zum Darlehensangebot (ESIS)

👉 Siehe: ESIS-Merkblatt

Mietrendite

Mit der Mietrendite wird errechnet, ob sich eine Investition in eine Immobilie langfristig lohnt: In welchem Verhältnis steht die Mieteinnahme zum Kaufpreis?
Achtung: Von Verkäufern wird gern die Brutto-Mietrendite genannt, doch die interessiert den Käufer eigentlich nicht. Aussagekräftig ist die Nettomietrendite!

Dafür müssen Investitionskosten und Jahresreinertrag (Jahreskaltmiete) gegenübergestellt werden:

(Nettokaltmiete – Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100 = Mietrendite in Prozent

Rechnung

5.000 € - 600 € = 4.400 € Jahreskaltmiete

100.000 € + 12.000 € = 112.000 € Investitionskosten

4.400 € / 112.000 € * 100 = 3,93 % Mietrendite

Oft spricht man von der vielfachen Jahreskaltmiete.

100 / 3,93 = 25,45

Die Investitionskosten entsprechen damit der 25,45-fachen Jahreskaltmiete.

Monatsrate

Etwa 99 % der Geldgeber verlangen die Kreditraten in monatlichen Beträgen. In der Monatsrate wird sowohl der Zinsbetrag als auch der Tilgungsanteil erfasst. Üblicher Weise bezeichnet man die Monatsrate auch als Annuität, obwohl damit eigentlich die jährlich gleichbleibende Belastung gemeint ist.

👉 Siehe auch: Gesamtrate

N

Nachfinanzierung

Reicht der ursprünglich ermittelte Bedarf an Fremdmitteln nicht aus (z.B. weil die Baukosten höher ausgefallen sind, oder weil weniger Eigenleistung erbracht wurde), müssen nachträglich weitere Darlehen beantragt werden. Diese Nachfinanzierungen werden von Banken sehr ungern gemacht, denn sie erfordern großen Zeitaufwand für die Prüfung der Sicherheiten bei eher kleinen Darlehenssummen. Sehr häufig werden solche Nachfinanzierungen mit einem kräftigen Zinsaufschlag versehen.
Bei Bauvorhaben und bei einem Hauskauf mit großem Sanierungs- oder Modernisierungsaufwand empfiehlt es sich mit der Bank einen Darlehensteil mit einer Nichtabnahmeoption zu versehen. In diesem Fall können meist 10 % des Darlehens, jedoch maximal 20.000 Euro kostenfrei an die Bank zurück gegeben werden, wenn die geplanten Baukosten im Rahmen bleiben. Dies machen viele Banken mit und verlangen dafür keinen Zinsaufschlag – erspart aber eventuell eine spätere Nachfinanzierung.

Nachrangfinanzierung

Sehr wenige Banken machen reine Nachrangfinanzierungen, denn diese Darlehen bedeuten für den Darlehensgeber ein höheres Risiko, da seine Grundschuld nur hinter bereits erstrangig eingetragenen Grundpfandrechten eingetragen werden kann. Im Falle einer Zwangsversteigerung werden die erzielten Versteigerungserlöse in der Reihenfolge der Grundbucheintragungen verteilt. Wegen des höheren Risikos, dass man bei einer Versteigerung als Nachrangfinanzierer ganz oder teilweise lehr ausgeht, werden Nachrangfinanzierungen in der Regel teurer angeboten als erstrangige abgesicherte Darlehen.

Lediglich Bausparkassen werben damit, dass sie trotz günstiger Zinsen mit einer nachrangigen Grundbucheintrag zufrieden sind. Dabei bleibt aber meist unerwähnt, dass die Bausparkassen maximal bis 100 Prozent des Beleihungswertes (etwa 90 Prozent der Herstellungskosten) finanzieren. Das Ausfallrisiko ist somit etwas begrenzt und diese Darlehen müssen auch schnell (innerhalb etwa 10 Jahren) getilgt werden.

Nettokaltmiete

Mit Nettokaltmiete (Nettomiete) meint man die monatliche Miete ohne Umlagen für Heizung, Wasser, Hausverwaltung etc.
Als Investor sollte man aber von dieser Nettokaltmiete die nicht umlagefähigen Kosten für Hausverwaltung und Reperaturrücklage noch abziehen. Die monatliche Miete wird logischer Weise um diese Posten geschmälert und reduziert den Mietertrag.

Niedrigenergiehaus

Bei einem Haus, dessen Heizenergieverbrauch deutlich unter den zulässigen Werten liegt, spricht man von einem Niedrigenergiehaus. Im Idealfall kommt ein solches Haus ohne jede Heizung aus – was man dann wieder als Passivhaus bezeichnet. Erreicht wird dies unter anderem durch erhöhten Aufwand für Wärmedämmung, Wärmerückgewinnung, kontrollierter Lüftung und Verwendung besonderer Bauteile.

Nominalzins

👉 Siehe: Sollzins

Notaranderkonto

(auch Treuhandkonto oder Anderkonto)

Das Notaranderkonto ist ein zur vorübergehenden Verwahrung von Fremdgeldern eröffnetes Bankkonto. Anderkonto oder Treuhandkonto können nur bestimmte Berufsgruppen (wie z.B. Notare, Rechtsanwälte u.a.) eröffnen. Die Eröffnung ist erforderlich, um diese Gelder vom sonstigen Vermögen dieser Personen zu trennen. Das Notaranderkonto ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung (Valutierung) für die Kaufpreisabwicklung, solange die Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Sehr häufig (zum Beispiel beim Kauf eines bestehenden Hauses) sagt die Bank, die Darlehensauszahlung darf erst erfolgen, wenn die grundbuchlichen Vorgaben der Bank erfüllt sind. Wenn aber eine andere Bank noch im Grundbuch steht und diese das Grundbuch nicht frei macht, solange sie nicht das geforderte Geld bekommt, würde ohne Notar wenig Bewegung in den Ablauf kommen. Dafür benötigt man fast immer das Notaranderkonto. Der Notar gewährleistet die zweckbestimmte Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).

Notarielle Beurkundung

Der Gesetzgeber verlangt, dass Grundstückskäufe generell im Beisein eines Notars erfolgen müssen. Der Notar hat als Amtsperson die Pflicht beide Vertragsparteien zu beraten, wenn diese es wünschen und Fragen haben. Alle Absprachen, die getroffen werden, müssen protokollarisch festgehalten werden, wenn sie im Beisein des Notars erfolgen.

Notarkosten

Die Notarkosten beim Immobilienerwerb zahlt üblicher Weise der Käufer. Die Notarkosten werden vom Gesetzgeber bundesweit festgelegt und sind nicht verhandelbar. Für jede Leistung des Notars gibt es vorgegebene Gebührensätze. Eine normale Kaufvertragsprotokollierung mit Grundbucheintragungen kann sich aus 7 und mehr einzelnen Dienstleistungen zusammensetzen. Insgesamt ist mit Notar- und Grundbuchkosten von ca. 1,5 % des Kaufpreises zu rechnen.

O

Objektrendite

Bei der Berechnung der Objektrendite will man wissen, ob sich die Objektanschaffung überhaupt rentiert. Das verrät die Objektrendite.
Dabei werden alle Anschaffungskosten, späteren Einnahmen und Ausgaben ins Verhältnis gesetzt. Die Finanzierung dagegen spielt in dieser Rechnung keine Rolle.

Die Formel lautet:

Netto-Mietertrag * 100 / Anschaffungskosten

Mietertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Netto-Mietertrag

Als Beispiel:

• Kaufpreis: 100.000 €
• Kaufnebenkosten: 12.000 €
• Objektwert für Abschreibung (75 % der Anschaffungskosten): 84.000 €
• Kaltmiete: 5.000 € p.a.
• Nicht umlagefähigen Unterhaltskosten: 600 € p.a.
• Persönlicher Steuersatz: 40 %

Berechnung der Steuer:

Beispiel: 5.000 € – 600 € – 1.680 € (2 % von 84.000 AfA-Wert) =
2.720 € * 40 % = 1.088 € Steuerlast p.a.

Berechnung der Objektrendite:

Mietertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast = Netto-Mietertrag

Beispiel: 5.000 € – 600 € – 1.088 € = 3.312 €
Objektrendite = Netto-Mietertrag 100 / Anschaffungskosten
Beispiel: Objektrendite = 3.312 100 / 112.000 = 2,95 %

Objektverbrauch

Objektverbrauch ist ein Begriff aus der Zeit, zu der noch der Erwerb von Wohneigentum staatlich und steuerlich gefördert wurde. 

Jeder Bürger konnte grundsätzlich nur einmal im Leben eine Förderung für eigengenutzten Wohnraum erhalten. Wurde die Förderung bereits in Anspruch genommen, so war ein sogenannter Objektverbrauch eingetreten und der Bauherr erhielt keine Eigenheimzulage. Wer keine Eigenheimzulage bekam, bekam auch keine Kinderzulage. Wer die früheren steuerlichen Förderungen nach § 10 e oder § 7 b EstG genutzt hatte, bei dem war ebenfalls Objektverbrauch eingetreten. Hat also jemand als Alleinstehender die Förderung einmal oder als Ehegatte zweimal erhalten, war Objektverbrauch eingetreten.

P

PAngV (Preisangabenverordnung)

Die PAngV ist seit 1985 zum Verbraucherschutz in Kraft. Alle Kreditinstitute sind verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Preise bzw. Kosten aufzuführen. Darüber hinaus muss im Privatkundengeschäft auch der Effektivzinssatz für die Vergleichbarkeit von Finanzierungen angegeben werden. Der Effektivzins wird angegeben als Effektivzins nach PAngV, denn in dieser Verordnung sind die Kriterien festgelegt, die in eine Effektivzinsberechnung mit einfließen. Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 spricht man vom effektiven Jahreszins.

Pfandaustausch

Wird eine Immobilie verkauft, so kommt es vor, dass der bisherige Eigentümer seine bestehende Finanzierung auf ein anderes oder neues Objekt übertragen möchte. Er bietet eine andere Immobilie als Sicherheit /Pfand an. Dies geschieht insbesondere, wenn er günstige Darlehensbedingungen hat (z. B. einen zugeteilten Bausparvertrag, eine noch lange gültige Festschreibung bei niedrigen Konditionen). Ein anderer Grund könnte sein, dass der Kunde eine evtl. erforderliche Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden möchte. Nach genauer Objektprüfung sind die meisten Geldgeber mit einem Pfandaustausch, gegen Zahlung einer einmalige Gebühr von 0,5 bis 1 %, einverstanden. Rechtsanspruch auf Pfandtausch besteht keiner.

Pfandfreigabe

Bei Immobiliendarlehen ist es üblich, dass Grundschulden oder Hypotheken in das Grundbuch der Immobilie eingetragen werden. Somit dient das Objekt als Pfand für das Darlehen. Sind die Kredite getilgt und besteht keine weitere Verpfändung der Sicherheiten, erteilt die Bank bei einer Grundschuldeintragung eine Pfandfreigabe – beim Eintrag einer Hypothek entspricht die Restschuld, nicht die Höhe der Hypothek, der Höhe der Grundschuldhaftung. Bei kleineren Restbeträgen oder anderen Sicherheiten kann die Bank auch vor der kompletten Darlehenstilgung eine Pfandfreigabe erteilen.

Prolongation

Die Prolongation ist eine Weiterführung des Darlehensvertrages zu aktuellen Bedingungen. Drei Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung verpflichtet sich in Deutschland der Geldgeber dem Kreditnehmer ein neues Zinsangebot zu unterbreiten. Dies kann der Kunde annehmen oder ablehnen. Aus wichtigem Grund (Verschlechterung der Bonität oder Sicherheit) kann die Bank auch auf die Abgabe eines Folgeangebots verzichten und auf der Rückzahlung des Restbetrages bestehen. Lehnt der Kreditnehmer das Prolongationsangebot ab, hat er ebenfalls zum Ende der Zinsbindung den Restbetrag an die Bank in einem Betrag zurückzuzahlen. Entweder aus Eigenmitteln oder durch ein anderes Bankdarlehen.

👉 Siehe auch: Anschlussfinanzierung

R

Rangbescheinigung

Diese erfolgt vom Notar gegenüber der Bank. Diese besagt, dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen.
Siehe auch Notarbestätigung.

Rangstelle

Die Eintragungen im Grundbuch erfolgen immer in der Reihenfolge der eingehenden Anträge. Soll ein später eingetragenes Recht Vorrang vor einem bereits bestehenden Recht erhalten, dann wird dies im Grundbuch vermerkt. Die Rangstelle, nicht die Reihenfolge der Eintragung, gibt im Falle einer Versteigerung Aufschluss in welcher Reihenfolge die Kreditgeber entschädigt werden.

Refinanzierung

Das Geld, das die Bank an den Darlehensnehmer auszahlt, hat sie vorher von einem Anleger erhalten. Die Bank kann auch gezielt Inhaberschuldverschreibungen, Pfandbriefe etc. auf dem Kapitalmarkt platzieren und sich somit Geld von Anlegern leihen. Dies nennt man Refinanzierung und geschieht meist in größeren Volumina.

Regelsparrate

Jeder Bausparvertrag ist so konzipiert, dass bei einer bestimmten monatlichen Rate (Regelsparrate) die Zuteilung des Bausparvertrages erreicht wird. Diese Regelsparrate ist eine Empfehlung und keine notwendiger Weise zu leistende Rate. Die Regelsparrate wird meist in Promille der Bausparsumme angegeben. Einige Bausparkassen begrenzen seit einiger Zeit die Besparung auf die Regelsparrate, damit keine zu schnelle Bausparansparung erfolgt. Da die Regelsparrate, Bestandteil der ABB (Allgemeinen Bausparbedingungen) ist, kann sich die Bausparkasse immer auf diese Regelsparrate beziehen, egal wie die Besparung die meiste Zeit gehandhabt wird.
Beispiel: Bausparvertrag 100.000 Euro und Regelsparrate 4 Promille bedeuten eine monatliche ideale oder maximale Besparung oder Mindestbesparung von 400 Euro.

Restschuld

Restschuld nennt man den zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgten Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens zu dem entsprechenden Zeitpunkt kann anhand des Tilgungsplans bzw. des Kontoauszugs festgestellt werden.

Risikolebensversicherung

Bei einer Risikolebensversicherung wird nur das Risiko des Ablebens der versicherten Person abgesichert. Es erfolgt in der Regel keine Kapitalbildung und ist deshalb extrem günstig. Im Rahmen einer Baufinanzierung sollte nicht nur der Hauptverdiener (meistens der Mann) versichert werden, sondern auch die Hausfrau und Mutter ist extrem wichtig. 100.000 Euro Versicherungssumme bei einer Laufzeit von 20 Jahren kostet bei günstigen Anbietern ca. 4 Euro monatlich (leicht abhängig vom Eintrittsalter). Kostspieliger, aber mindestens genauso wichtig ist es, die Berufsunfähigkeit in einer speziellen Versicherung abzusichern.

Rückzahlung

👉 Siehe: Tilgung

Rückzahlungsrate

(auch Tilgungsrate)

Alle Bauspartarife regeln die Rückzahlung des zugeteilten Vertrages mit der Vorgabe der Tilgungsrate. Gemeint ist damit die monatliche Rate (Zins + Tilgung) für die Darlehensrückzahlung. In den überwiegenden Tarifen bezieht sich die Tilgungsrate auf die ursprüngliche Bausparsumme und wird dann in Promille der Bausparsumme angegeben. In wenigen Fällen erfolgt die Angabe auch in Prozent pro Monat, bezogen dann auf das erhaltene Darlehen.

Die Tilgungsrate kann nicht frei gewählt werden, sondern muss mindestens laut den Bausparbedingungen geleistet werden. Diese vorgegebene Tilgungsrate kann jederzeit erhöht werden aber nicht geringer gewählt werden. Die Rückzahlungsrate ist sehr wichtig, weil Bausparer so leicht erkennen können, ob sie die Rückzahlung des späteren Bauspardarlehens tatsächlich „stemmen“ können. Bei Darlehen, die schnell zur Zuteilung kommen oder geringe Darlehenszinsen ausweisen, verlangen die Bausparkassen oft eine höhere Tilgungsrate als bei normalen Tarifen.

S

Schätzkosten

👉 Siehe: Wertermittlung

Schufa

Abkürzung für SCHUFA: Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen, um Mitgliedsinstitute vor Verlusten im Kreditgeschäft zu bewahren. Jeder Kreditgeber fragt vor der Darlehenszusage bei der Schufa nach, ob über den künftigen Kreditnehmer negative Information aus der Vergangenheit vorliegen. Deshalb verlangt jede Bank vom Kunden die Erlaubnis, bei der Schufa Daten abfragen zu dürfen. Verweigert ein Kunde diese Erlaubnis, wird die Bank auch keine Darlehensbearbeitung vornehmen.

Schuldzinsen

Bei vermieteten und gewerbliche genutzten Objekten können die Zinsen und Finanzierungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Schuldzinsen meint eben die Zinsen, die man für einen Kredit, ein Darlehen bezahlt. Dann gibt es noch die Guthabenszinsen. man man von der Bnak bekommt. Bei eigengenutzten Immobilien ist dies nicht möglich.

Selbst- und Nachbarschaftshilfe

(auch "Muskelhypothek" genannt) In begrenzter Form können Eigenleistungen als Ersatz von Eigenmitteln gelten, wenn dafür Handwerkslöhne eingespart werden können. Dazu zählen alle Arbeiten, die Sie selbst am Bau erledigen können oder durch lohnfreie Helfer (Nachbarn, Freunde) erbracht werden. Die Banken verlangen meist die Namen und die Berufe der Personen, die am Bau mithelfen wollen, um eine realistischen Einschätzung vornehmen zu können. Bitte beachten Sie, dass Schwarzarbeiter auch Geld kosten und zusätzlich ein Risiko darstellen können.
Sollten Sie zum Beispiel in einem Baustoffhandel arbeiten und Ihr Arbeitgeber bestätigt Ihnen den verbilligten Materialeinkauf, kann auch dies von vielen Banken als Eigenleistung angesehen werden.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Die selbstschuldnerische Bürgschaft ist keine feine Sache, weil der Bürge auf die Einrede der Vorausklage verzichtet. Bedeutet: Der Bürge kann in Anspruch genommen werden, ohne dass die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners endgültig feststehen muss.

Sicherungshypothek

Wenn es zum Beispiel beim Bau eines Hauses mit einem Handwerker Streit gibt und der Bauherr die Rechnung nicht bezahlt, dann kann der Handwerker eine Sicherungshypothek im Grundbuch eintragen lassen. Dafür muss der Handwerker zwar ein Gerichtsurteil erwirken, ist aber als kein ungewöhnliches Vorgehen anzusehen. Anschließend könnte der Handwerker mit dieser Sicherungshypothek sogar die Zwangsvollstreckung betreiben. Eine Beantragung der Zwangsversteigerung ist aus diesem erwirkten Recht möglich. Ziel des Gläubigers ist es, aus diesem Recht, seine Forderungen gegenüber dem Eigentümer durchzusetzen.

Sollzins (Nominalzins)

Mit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie vom 10.06.2010 wurde der Nominalzins umbenannt in Sollzins. Der Sollzins ist jener Zinssatz, der direkt für die Zinsberechnung verwendet wird. Wer seine Belastung ausrechnen will, muss dazu den Sollzins verwenden und nicht den Effektivzins, der noch weitere Faktoren beinhaltet und mehr als ein Vergleichszins anzusehen ist. Zins und Tilgung zusammen ergeben die Annuität.

Sondertilgung

(auch Sondertilgungsrecht)

Zusätzliche zur normalen Tilgung kann bei den meisten Banken noch ein Sondertilgungsrecht vereinbart werden. Es gibt ein optionales Sondertilgungsrecht (der Kreditnehmer kann dieses Recht wahrnehmen, muss aber nicht) und ein festvereinbartes Recht, bei dem dann im Vertrag genau der Zeitpunkt und/oder die Höhe der Sonderzahlung festgehalten wird. Dies ist eigentlich kein richtiges Sondertilgungsrecht, sondern eine erweiterte feste Rückzahlungsvereinbarung.

Die Sondertilgung kann generell als Maximal- oder Mindestbetrag und auch als Maximal- und Mindestprozentsatz erlaubt werden. Es muss aber Bestandteil des Darlehensvertrages sein und sollte nicht auf einer mündlichen Zusage beruhen. Sehr wenige Banken erhöhen den Zinssatz, wenn sie ein Sondertilgungsrecht von 5 % einräumen – bei 10 % Sondertilgungsrecht ist dies häufiger der Fall.

Bei variabel verzinsten Darlehen kann man unter Berücksichtigung einer dreimonatigen Kündigungsfrist jeden beliebigen Betrag zurückzahlen. Dies muss im Darlehensvertrag nicht separat ausgewiesen sein. Bausparkassen akzeptieren ebenfalls, ohne zusätzliche Vereinbarungen, vorzeitige Rückzahlungen. Der Bausparvertrag muss aber schon zugeteilt sein und es darf sich nicht um ein Bausparvorausdarlehen handeln.

Prozentuale Sondertilgungsvereinbarungen beziehen sich fast immer auf den ursprünglichen Darlehensbetrag und nicht auf die erreichte Restschuld. In sehr seltenen Fällen reduziert sich nach einer Sondertilgung die monatliche Rate. Normaler Weise führt eine Sonderzahlung zu einer schnelleren Entschuldung.

Sparrate

Der Bausparvertrag kann in unterschiedlich hohen monatlichen Raten oder in zeitlich größeren Abständen mit größeren Beträgen bespart werden. Es besteht keine Verpflichtung, eine einmal ausgewählte Rate über den gesamten Zeitraum zu leisten – außer der Vertrag ist als Tilgungsersatz an eine Bank abgetreten worden. Allerdings können die Bausparkassen in Krisenzeiten auch auf der Einhaltung der Regelsparrate bestehen.

Staatliche Zuschüsse

Seit Abschaffung der Eigenheimzulage gibt es für den Eigenheimerwerb keine steuerliche Unterstützung mehr. Ausnahme ist die Förderung von denkmalgeschützten Objekten für Eigennutzer und Vermieter. Der Vermieter wird durch steuerliche Vergünstigungen (Abschreibungen und Absetzungen von Ausgaben) weiterhin gefördert. Des weiteren gibt es in einigen Bundesländern noch regionale Förderungen für den Wohnungsbau in Form von zinsgünstigen Darlehen (Aufwendungsdarlehen), laufende Zuschüsse (Aufwendungszuschüsse) und Bürgschaften. Auch die KfW-Darlehen werden staatlich bezuschusst und sind damit leicht verbilligt. Die meisten Arten der Förderung sind an bestimmte Einkommensgrenzen; Familiengrößen und Bauvorgaben gebunden. Auskünfte erteilen die örtlichen Ämter für Wohnungswesen oder Bürgermeisteramt.

T

Taxkosten

👉 Siehe: Wertermittlung

Teilvalutierungszuschlag

Nicht jede Bank zahlt das Darlehen bei einem Hausbau vor allem so aus, wie sich dies der einzelne Bauherr wünscht. Sehr häufig benötigt der Bauherr seine Darlehensteile je nach Baufortschritt in individuellen Beträgen oder es soll nach der Makler- und Bauträgerverordnung ausgezahlt werden, die bis zu 10 Raten vorsieht. Dadurch entsteht der Bank ein zusätzlicher Arbeits- und Verwaltungsaufwand, den sich einige Banken durch einen Zinsaufschlag bis zur Komplettauszahlung oder durch pauschale Beträge vergüten lässt. Dies nennt man Teilvalutierungszuschlag.

Tilgung

Zu jedem Darlehensvertrag gibt es eine Vereinbarung über die Art und Weise der Rückzahlung, sprich Tilgung. Diese wird beim Annuitätendarlehen in jedem Fall als Prozentsatz angegeben und beim Tilgungs- oder Ratendarlehen oft auch in festen Beträgen. Bei Darlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag, Lebensversicherungsvertrag oder einer Fondsabtretung wird die regelmäßige Tilgung ausgesetzt und dafür der jeweilige Vertrag als Tilgungsersatz abgetreten.

Tilgungsaussetzung

Wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart, zahlt der Darlehensnehmer keine laufenden Tilgungsleistungen, sondern nur die vereinbarten Zinsen an die Bank, die Tilgung wird ausgesetzt. Dafür wird die nicht geleistete Tilgung ersatzweise in eine Lebensversicherung, einen Fondssparplan oder Bausparvertrag eingezahlt, die das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt ganz oder teilweise ablösen und tilgen. Darlehen mit Tilgungsaussetzung, meistens in Verbindung mit einem Bausparvertrag, werden auch Bankvorausdarlehen genannt.

Tilgungsdarlehen

Bei Tilgungsdarlehen, nicht zu verwechseln mit den meist üblichen Annuitätendarlehen, wird die Rückführung / Tilgung des Darlehens in festen gleichbleibenden Raten festgelegt. Eine Vereinbarung von 4 % Tilgung würde bei einem Tilgungsdarlehen bedeuten, dass der Vertrag innerhalb von 25 Jahren in gleich hohen Beträgen getilgt wird. Die Zinsleistung verringert sich nach jeder Ratenzahlung. Eine Tilgungsvereinbarung von 4 % bei einem Annuitätendarlehen würde zum Beispiel ca. 18 Jahre dauern, dafür wäre die Rate aber immer gleich hoch, trotz erbrachter Tilgungsleistungen.

Tilgungsplan

Zu jedem Darlehensvertrag muss der Geldgeber einen Tilgungsplan erstellen, der den Verlauf des Darlehens dokumentiert. Bei jeder Sondertilgung müsste eigentlich ein neuer Tilgungsplan erstellt werden, was fast alle Banken im Darlehensvertrag umgehen, indem sie schreiben, dass sich der Tilgungsplan auf die vereinbarte Tilgung bezieht und Sondertilgungen nicht berücksichtigt werden.

⭐️ Tipp: Sie können ganz einfach selbst einen Tilgungsplan erstellen.

Tilgungsrate

Dies ist ein Begriff, den hauptsächlich Bausparkassen verwenden. Sie meinen damit aber nicht nur den Teil, der zur Tilgung des Bauspardarlehens verwendet wird, sondern sie bezeichnen die gesamte monatliche Rate (Zins und Tilgung) damit. Sie wird bei den meisten Verträgen bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt und wird meist in Promille zur Bausparsumme ausgewiesen. Siehe § 20 der Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB), die mit jedem Vertragsabschluss ausgehändigt werden.

Tilgungsveränderung

Immer mehr Banken erlauben den Kreditnehmern, die Tilgungshöhe während der Zinsfestschreibungszeit zu verändern. Häufig sind zwei Veränderungen und dies ohne Angabe von Gründen und ohne einen Zinsaufschlag dafür zu verlangen. Es gibt aber auch Angebote, bei denen jederzeit oder nur einmal jährlich die Tilgungshöhe verändert werden kann. Manche Banken verlangen ein Entgelt ab der 3. Veränderung. Andere Banken verlangen einen Zinsaufschlag für diese Option. Nicht alle Banken und Versicherungen erlauben, dass bei maximaler Ausnutzung der Vereinbarungen zu Tilgungshöhe und Sondertilgung die Rückzahlungszeit kürzer wird als die Zinsfestschreibungszeit vereinbart wurde.

Treuhandauftrag

Geldbeträge werden oft treuhänderisch von der Bank an einen Notar ausgezahlt. Dieser darf dann nur über den Betrag verfügen, wenn die dazugehörigen Auflagen erfüllt sind. Treuhandaufträge sind auch üblich zwischen Banken untereinander oder eben zwischen Banken und Notaren.

Treuhandkonto

👉 Siehe: Notaranderkonto

U

Umbauter Raum

Einige Banken nehmen zur überschlägigen Wertschätzung den umbauten Raum und multiplizieren diesen mit Erfahrungswerten. Bei Eigentumswohnungen wird meistens die Quadratmeteranzahl mit Erfahrungswerten hochgerechnet, um einen groben Eindruck über die Beleihungsfähigkeit zu erhalten. Die Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur) gehört deshalb zu den notwendigen Beleihungsunterlagen, die für eine gewünschte Darlehensgenehmigung notwendig sind.

Umschuldung

Viele Leute sprechen von Umschuldung und meinen eigentlich die Prolongation, sprich die Weiterführung des bestehenden Darlehens oder den Wechsel zu einer anderen Bank, wenn der bestehende Vertrag ausläuft. Dies ist im klassischen Sinn keine Umschuldung. Umschuldung ist eigentlich Teil der Rechtsberatung. Dabei wird überlegt, wie der Kreditnehmer aus einem bestehenden, noch gültigen Vertrag aussteigen und zu anderen Bedingungen neu abschließen kann.

Aber jeder im Bankenwesen weiß, was der Kunde meint, wenn er von Umschuldung spricht. Er möchte am Ende der Zinsbindung die Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen, sehr häufig bei einem anderen Darlehensgeber, erreichen.

Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich daher, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierungen) in langfristige Darlehen umgewandelt werden sollen. Wenn von einem variablen Darlehen in Darlehen mit Zinsfestschreibung gewechselt werden soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer aber einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und durch ein drittes Institut das Darlehen abgelöst wird.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Im § 22 Abs. 1 GrEStG ist geregelt, dass die Erwerber eines Grundstücks in das Grundbuch erst dann als Eigentümer eingetragen werden dürfen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt. Das Finanzamt bestätigt, dass der Eintragung keine steuerlichen Belange entgegen stehen. Zu den Aufgaben des Notars gehört es, dem Finanzamt eine Kopie des protokollierten Kaufvertrages zu zusenden. Das Finanzamt wird diese Bescheinigung erst ausstellen, sobald die Grunderwerbssteuer ausgeglichen ist. Wer es eilig hat, dass er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, sollte möglichst schnell nach Rechnungsstellung die Grunderwerbsteuer bezahlen.

V

Valutierung

👉 Siehe: Auszahlung

Variabler Zins (Gleitzinsdarlehen)

Bei einem Darlehen mit variablen Zinsen (Gleitzinsdarlehen) kann der Darlehensgeber die Zinsen jederzeit einseitig ändern. Dabei wird häufig die Anpassung an einen Index (Euribor etc.) gekoppelt. Ist dies nicht der Fall, muss die Bank sich an den Veränderungen der Bundesbankstatistik für Gleitzinsen orientieren. Sie kann nicht nach Gutdünken verändern. Es könnte schon sein, dass Banken bei sinkenden Zinsen die Anpassung nach unten vergessen, dann ist es Aufgabe des Kreditnehmers, die Bank an notwendige Zinssenkungen zu erinnern. Der Vorteil eines variablen Zinses liegt für den Darlehensnehmer in der Flexibilität und in Zeiten von Hochzinsphasen, dass bei fallenden Zinsen der Zinssatz regelmäßig nach unten angepasst werden muss. Der Kreditnehmer kann fast nach Belieben sein Darlehen ganz oder teilweise (Sondertilgungen) zurückbezahlen. Die gesetzliche Kündigungsfrist für jeder Rückzahlung/Sondertilgung lautet 3 Monate. Viele Banken bestehen jedoch nicht auf der Einhaltung dieser Frist.

Variables Darlehen

👉 Siehe: Gleitzinsdarlehen

Verbraucherkreditgesetz

Durch das Verbraucherkreditgesetz, welches seit 1991 in Kraft ist, sollen Verbraucher vor mißbräuchlichen Kreditbedingungen geschützt werden und Wettbewerbsverzerrungen vermieden werden. Einige aktuelle BGH-Urteile gegen Banken beziehen sich auf dieses Verbraucherkreditgesetz, weil nicht alle Banken sofort die Vorgaben dieses Gesetzes in die Praxis umgesetzt haben.

Verbundfinanzierung

Sämtliche Darlehen (Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen, Versicherungsdarlehen, Förderdarlehen etc.) werden über eine Stelle (Bank, Bausparkasse oder Versicherung) beantragt und abgewickelt.

So zum Beispiel kann man bei einer Volksbank folgende Darlehensteile der Verbundpartner beantragen: Hypothekendarlehen über die Münchner Hypo oder die WL-Bank; das Bauspardarlehen über die Schwäbisch Hall Bausparkasse, das Versicherungsdarlehen der R+V Versicherung und am Ende kann man noch ein nachrangiges Darlehen der Volksbank erhalten.

Verkehrswert

Der Verkehrswert bezeichnet den Wert, den man aktuell auf dem Kauf-/Verkaufsmarkt erzielen kann. Er entspricht nicht dem Beleihungswert, der üblicher Weise noch niedriger angesetzt wird. Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgt über den aktuell erzielbaren Sach- oder den Vergleichswert bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen oder den Ertragswert bei Mietobjekten.

Vorschaltdarlehen

Wie der Name schon sagt, wird ein Darlehen dem eigentlichen Vertrag vorgeschaltet. Dies kann sein, weil in den nächsten ein bis zwei Jahren mit Zinssenkungen zu rechnen ist. Dies kann aber auch die Zeit während einer Bausparbesparung sein. Dann wird das Vorschaltdarlehen dem späteren Bauspardarlehen vorgeschaltet. Diese besonderen Darlehen sind fast immer innerhalb des gleichen Finanzierungskonzerns im Angebot, damit der Wechsel später problemlos vonstatten gehen kann.

Vorvertragliche Informationen

Der Darlehensnehmer soll schon sehr früh, in jedem Fall vor der Übergabe des Darlehensvertrages darüber informiert werden, welche Unterlagen und Informationen der Darlehensgeber innerhalb welchen Zeitraums benötigt und dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung in jedem Fall notwendig ist. In jedem Fall ist auch das ESIS-Merkblatt dem Darlehensnehmer auszuhändigen.

W

Werbungskosten

In Bezug auf die Immobilie gilt auch hier wie bei anderen Einkünften, dass man die Kosten, die entstehen, um einen steuerlichen Gewinn erzielen zu können, als Ausgaben geltend machen kann. Es wird aber eine klare Gewinnerzielungsabsicht vorausgesetzt. Bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung entstehen regelmäßig folgende Werbungskosten: Bewirtschaftungskosten, Abschreibung für Abnutzungen (AfA), Finanzierungskosten im Allgemeinen, Besichtigungen, Gutachten, Personalkosten etc.. Aber Werbungskosten können seit einigen Jahren nur noch bei vermieteten und gewerblich genutzten Objekten geltend gemacht werden. Bei eigengenutzten Objekten gibt es keine steuerlichen Möglichkeiten.

Wertermittlung

(auch Wertgutachten, Schätzkosten oder Taxkosten)

Üblicher Weise macht sich der Geldgeber Gedanken, ob das Objekt des Kunden auch den Wert hat, zu dem es beliehen werden soll. Entstehende Kosten haben die Banken früher den Kreditnehmern in Rechnung gestellt.
Das OLG Düsseldorf hat dies für unzulässig erklärt, weil damit Kosten, die im Interesse der Bank liegen dem Kunden berechnet werden. (Urteil vom 05.11.2009 – I-6 U 17/09).
Ob dies auch für Gutachten gilt, die der Kunde selbst beauftragen muss, ist noch nicht geklärt.
Die entstehenden Kosten für Gutachten der Banken müssen von den Darlehensgebern (Banken, Bausparkassen, Versicherungen) selbst getragen werden, weil die Geldgeber gesetzlich dazu verpflichtet sind, die Sicherheit für die Kreditvergabe zu prüfen. Wegen dieses gesetzlichen Auftrages können diese Kosten nicht an den Kunden weiter geleitet werden. Da es noch kein BGH-Urteil gibt, gibt es immer noch Banken, die Gutachterkosten oder Schätzkosten dem Kunden in Rechnung stellen. Es gibt aber Musterschreiben von Verbraucherzentralen, um diese Unkosten wieder zurückfordern zu können.

Schätzkosten sind nicht Bestandteil der Effektivzinsberechnung nach der Preisangabenverordnung.

Z

Zinsanpassung

Am Ende einer Zinsfestschreibungszeit wird normaler Weise nicht das Darlehen neu verhandelt sondern nur der Zinssatz. Der Zinssatz wird dabei den aktuellen Marktgegebenheiten angepasst. Zu diesem Zweck unterbreitet der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer, in der Regel 3 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung, ein Angebot für einen weiteren Zinsfestschreibungszeitraum.
Wie das Wort schon besagt, wird nur der Zinssatz, nicht die Tilgungsvereinbarung oder Sondertilgungen etc. neu verhandelt. Diese weiteren Veränderungen wären in einem neuen Darlehensvertrag zu lösen.

Zinsbindung

(auch Zinsfestschreibung)

Die Zinsbindung oder Zinsfestschreibung bezeichnet den Zeitraum, für den im Darlehensvertrag ein fester Zinssatz verbindlich vereinbart wird. Am Ende der Zinsfestschreibung muss der Zins und die Zinsbindung neu verhandelt werden. Ferner kann die Bank am Ende der Zinsbindungszeit gewechselt werden, jedoch muss dann das Darlehen rechtzeitig gekündigt werden, denn der Darlehensvertrag ist gültig bis zur Tilgung des letzten Euros.

Zinsen

Für die Überlassung des Darlehens muss der Darlehensnehmer an den Darlehensgeber ein Entgelt entrichten. Das nennt man bekannter Weise Zins. Üblicherweise wird der Zins als Prozentsatz pro Jahr angegeben, obwohl fast alle Zinsvereinbarungen auf eine monatliche bzw. quartalsweise Zahlung lauten. Mit Zins meint man in erster Linie den Sollzinssatz und nicht den Effektivzins.

Zinsfestschreibung

👉 Siehe: Zinsbindung

Zusatzsicherheiten

Zusatzsicherheiten sind notwendig, wenn z.B. das zu finanzierende Objekt für den Banker nicht genügend Sicherheit darstellt. Bedeutet: Der Banker meint, dass der Kreditbetrag höher ist als das Objekt an Wert besitzt. Zusatzsicherheiten können zum Beispiel weitere Immobilien sein, auf denen die Bank Grundschulden absichern kann. Aber auch Personen und Institute können für den Kreditgeber eine Zusatzsicherheit darstellen, die ihm im Falle von Zahlungsschwierigkeiten die Rückzahlung des Kredites gewährleisten. Sehr häufig dienen auch bestehende Kapitallebensversicherungen bis zur Höhe des aktuellen Rückkaufswertes als Zusatzsicherheit.

Zuteilung

Ein Bausparvertrag setzt sich zusammen aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen. Damit der Bausparer über sein Darlehen verfügen kann, muss er ein vorher festgelegtes Mindestguthaben ansparen und eine notwendige von der Bausparkasse vorgegebene Bewertungszahl erreicht haben. Erst wenn alle diese Vorgaben erfüllt sind, kann der Bausparvertrag zugeteilt werden – der Vertrag kommt in die Zuteilung.

Zwangsversteigerung

Nach der Zwangsvollstreckung kommt die Zwangsversteigerung mit dem Ziel, den Gläubiger aus dem Erlös der Immobilie zu befriedigen. Diese wird am jeweiligen Amtsgericht vorgenommen und läuft nach ganz genau festgelegten Abläufen ab. Die erzielbaren Preise liegen oft unter dem geschätzten Verkehrswert. Die Immobilie wird so dem Eigentümer entzogen.

Zwangsverwaltung

Das Amtsgericht bestellt einen Zwangsverwalter, der sich um die wirtschaftlichen Belange kümmert. Dies betrifft nur vermietete Objekte bei denen die Zwangsverwaltung dafür sorgen soll, dass der Gläubiger aus den laufenden Erträgen der Immobilie (Miete, Pacht) befriedigt wird. Der Schuldner bleibt vorerst Eigentümer des Grundstücks.
Die Zwangsverwaltung ist ein rechtliches Verfahren. Der Zwangsverwalter übernimmt die Verwaltung von Immobilien wie Grundstücken oder Gebäuden, wenn der Eigentümer dies nicht selbst nicht länger tun soll.

Zwangsvollstreckung

Wenn der Gläubiger keine Möglichkeit mehr erkennen kann, dass der Schuldner den Kredit bedienen oder den offenen Kreditbetrag zurück zahlen kann, beantragt er die Zwangsvollstreckung. Dies ist die Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche durch staatliche Zwangsmaßnahmen in das Vermögen des Schuldners. Die Zwangsvollstreckung kann im Wege der Zwangsversteigerung oder der Zwangsverwaltung erfolgen.

Zwischenfinanzierung

Häufiger Fall für eine Zwischenfinanzierung:
Wenn zum Beispiel das bisherige Eigenheim noch nicht verkauft ist, aber der Erlös daraus als Eigenkapital in das neue Objekt fließen soll, dann könnte dieser Betrag bis zur Zahlung des Verkaufserlös zwischenfinanziert werden. Zwischenkredite werden mit variablen Zinsen vereinbart. Diese Kredite werden häufig mit einem erhöhten Zinssatz vergeben, weil Bearbeitungsgebühren nicht mehr erlaubt sind. Der Banker muss davon ausgehen, dass er vielleicht nur 12 Wochen Zinseinnahmen erzielt (variable Darlehen können mit dreimonatiger Kündigungszeit kostenfrei abgelöst werden) und er trotzdem die gesamten Prüfungskosten einplanen muss.
Zwischenfinanzierungen oder Bauzwischenfinanzierungen können auch notwendig sein, wenn die Auszahlung aus dem langfristig vereinbarten Baudarlehen nicht mit den notwendigen Auszahlungsmodalitäten gegenüber dem Bauträgers übereinstimmen. Dann könnte eine Bauzwischenfinanzierung dieses Problem lösen.

§

§ 489 BGB

§ 489 BGB regelt die einseitige Kündigungsmöglichkeit des Darlehensnehmers bei Baudarlehen, mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren.

Auszug aus dem Gesetzestext:

"Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

1. wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, [……]
2. in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.
[……]
(4) Das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers nach den Absätzen 1 und 2 kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden. Dies gilt nicht bei Darlehen an den Bund, ein Sondervermögen des Bundes, ein Land, eine Gemeinde, einen Gemeindeverband, die Europäischen Gemeinschaften oder ausländische Gebietskörperschaften."